Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Buongiorno, ho firmato il compromesso per un appartamento a Milano sito al 5° piano di un palazzo di 6 piani a gradoni (quindi l'appartamento che sto acquistando termina con un terrazzo al piano che è a cielo aperto). Il vecchio proprietario aveva coperto 2/3 di terrazzo con una struttura fissa, lasciano 1/3 della superfichie scoperta e adibita a terrazzo. Nel 1987 ha chiesto un condono per avere l'abitabilità. Questo condono gli è stato accordato qualche anno fa, ritenendo quindi quei 14m2 edificabili. Noi vorremmo rimodernare la struttura che aveva creato il vecchio proprietario, con pareti in vedro e muratura e tetto in muratura. A livelo di condominio il vecchio padrone di casa non aveva richiesto nessuna autorizzazione, nè pagato nessuna cifra per questa edificazione. E' corretto? Non vorremmo trovarci a dover pagare degli arretrati quando rifaremo la struttura. Secondo quesito: nel ristrutturare questi 14m2 edificabili, al posto del tetto, vorremmo creare un terrazzo a cui si avrebbe accesso da una scala in ferro posta sul 1/3 della superficie rimasta adibita a terrazzo (a livello di quella coperta ed edificata). E' possibile? A livello di condominio, si deve convocare una assemblea e avere l'unanimità o basta la maggioranza? Logicamente salendo sul terrazzo che vorremmo costruire sul tetto, riusciremmo a vedere all'interno del terrazzo del condomino che abita al sesto piano. I condomini potrebbero opporsi? Una volta ottenuta l'approvazione dei condomini logicamente presenteremmo una pratica a livello di comune. Grazie per un riscontro.

La questione è complessa a partire dall'effettiva comprensione del questito posto. In linea generale, se il regolamento condominiale non dispone diversamente, la sopraelevazione sopra l'ultimo piano è consentita secondo le regole sancite dall'articolo 1127 del Codice Civile. In questo caso non si tratterebbe propriamente dell'ultimo piano e nemmeno di sopraelevazione in senso proprio ma di ampliamento ovvero di realizzazione di una veranda chiusa sulla terrazza lastrico di proprietà esclusiva già esistente. Se fosse solo questo, la modificazione rispetto alla terrazza lastrico potrebbe comportare una revisione millesimale con costi a carico del realizzante ma non sicuramente la possibilità per gli altri Condòmini  di richiedere arretrati rispetto a ciò che aveva realizzato il precedente proprietario. Per il secondo aspetto ovvero quello di trasformare il tetto della veranda chiusa in un terrazzo agibile, il prima passaggio dovrebbe essere quello di ottenere il consenso scritto e sottoscritto del proprietario del piano superiore (oppure essere cerie che nessun nocumento appellabile possa essere cagionato allo stesso!) e poi se l'intervento ipotizzato non pregiudica a priori le condizioni statiche e/o l'estetica dell'edificio dal punto di vista condominiale nulla osta ferma restando sempre però la revisione millesimale motivata dalla modificazione delle superfici/volumetrie di nuova realizzazione.

Il precedente proprietario avrebbe dovuto quantomeno comunicare all'Amministratore la parziale chiusura della terrazza lastrico perchè tale intervento incide potenzialemente sul valore millesimale dell'unità immobiliare interessata e quindo comporteberre una revisione delle quote con spese a carico dell'interessato. Uso volutamente il condizionale perchè se di fronte al fatto compiuto nessun altro Condòmino ha sollevato eccezioni evidentemente stava bene a tutti. Non era comunque dovuta a mio avviso un'indennità nel termini stabiliti dal 1127 del Codice Civile in quando come ho già detto si tratta di amplimamento/modificazione e non di sopraelevazione.

A livelo di condominio il vecchio padrone di casa non aveva richiesto nessuna autorizzazione, nè pagato nessuna cifra per questa edificazione. E' corretto?

Grazie per le due risposte! Davvero utilissime.

Un'ultima cosa, dato che firmeremo il rogito a novembre e chiederemo di avere la liberatoria dall'amministratore, suggerisci di inserire qualche clausola relativa ai millesimi non apliati dall'attuale proprietario? Noi, dichiareremo all'amministratore di voler rivedere le tabelle millesimali, ma non vorrei che poi venisse fatto un calcolo retroattivo a cui saremmo tenuti a rispondere.

Grazie 1000!

Maria Paola

Nessun calcolo retroattivo pè possibile se i bilanci ed i riparti spesa  degli anni precedenti sono stati approvati. Consiglio di richiedere all'amministratore (ve la deve fornire la parte venditrice!) una certificazione/attestazione in ordine a: 1) eventuale situazione debitoria del precedente proprietario, 2) eventuali lavori straordinari già deliberati; 3) eventuale presenza di contenziosi legali che coinvolgono il condominio.

Grazie!!!! Lo faremo sicuramente!!! : ))