Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Buona sera,

appena iscritto al vostro sito vi chiedo un parere sulla seguente situazione:

Il 31.10.2012 in seguito al nubifragio avvenuto a Terracina e che in realtà è seguito a 4 giorni di piogge sciroccali incessanti con raffiche di vento spaventose, il lastrico solare a forma di piscina con foro di scolo di diametro 6 cm, probabilmente anche a causa di aghi di pino portati dal vento nei giorni precedenti, si è riempita tracimando.

Il lastrico, a causa del peso dell'acqua ha causato il deterioramento della guaina che ha permesso l'infiltrazione della stessa che, penetrando nel solaio ha danneggiato il mio appartamento, il cielo della scala condominiale, macchiato i laterali della scala stessa (a chiocciola) e bagnato, macchiandolo, il tappeto condominiale che si estendeva dall'ingresso condominiale fino all'inizio della scala per circa 8 ml.

Premetto che il mio attico è composto da un terrazzo / lastrico "a livello" di circa mq 25 (non interessato dall'evento) e da un lastrico che copre il mio attico ma non raggiungibile dal mio terrazzo agevolmente. Allo stesso si accede con una scala telescopica molto lunga che faticosamente prendo dal box di mia suocera e porto nel mio attico, essendo lo stesso posizionato a circa 3 metri e mezzo di altezza dal calpestio del lastrico a livello ed in assenza di scala per accedervi.

Per decenni tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria relative al lastrico (sia quello a livello che quello sovrastante il mio appartamento) sono state ripartite secondo l'art. 1126 del codice civile (1/3 + 2/3) ma prima di quell'evento eccezionale i danni erano limitati al rifacimento del cielo della scala condominiale e non era mai accaduto che il danno colpisse un appartamento.

Dal 2009 cambia l'amministratore (precedentemente la gestione era affidata a me gratuitamente, modello 770 incluso) e lo stesso, in sede assembleare per la richiesta di risarcimento del danno da parte mia, evidenzia che dal regolamento condominiale appare chiaro che, essendo la proprietà del lastrico solare degli appartamenti int. 5 + 6, i danni dovevo sistemarmeli da solo, calpestando qualsiasi considerazione logica sulla funzione primaria di copertura del lastrico e la logica stessa insita negli articoli del codice civile.

Un condomino (colui per il quale si è passati dalla gestione autarchica a costo zero a quella drammatica di oltre 1,000,00 per la gestione e conto corrente) intervenuto in assemblea ha affermato che i proprietari del lastrico devono prevenire ogni problema ed è quindi loro la responsabilità dell'evento non considerando però che sul lastrico ubicato sopra il mio appartamento io non posso salire neanche con la scala di casa ma devo ricorrere ad una scala lunga 4 metri per accedervi.

Nella prossima assemblea straordinaria del 16.11.2014, richiesta per altri problemi sorti anche questa volta dalla sua prepotenza, io proporrò di essere risarcito e ad un eventuale diniego da parte della maggioranza (io, mia moglie e mia suocera arriviamo al 364,75 / 1000 mentre il condomino, coadiuvato da altri due hanno la maggioranza 635,25 / 1000) farò notificare il dissenso del nostro “nucleo” chiedendo contestualmente la separazione della responsabilità in ordine alla spesa e conseguenze della causa da parte per il caso di soccombenza di mia moglie e mia suocera con atto di significazione e successivamente, entro 30 giorni presenterò ricorso presso il Tribunale di Latina.

Preciso che ho richiesto all' Aeronautica Militare le rilevazioni meteorologiche e pluviali relative ai 4 giorni precedenti all'evento da cui si evincerà, tranquillamente lo spirare di forti venti di scirocco dal 27 al 31 ottobre 2012 (che probabilmente hanno portato anomala presenza di foglie sul lastrico) e di precipitazioni la cui media supera quella del periodo (giorni di ottobre) anche se paragonata ad anni precedenti quanto meno del 300 %.

Chiedo un vostro parere relativo alla:

- legittimità della mia richiesta di rimborso o meglio della legittimità della ripartizione ex art. 1126 per il ripristino interno dell'appartamento danni interni,

- mio modus operandi in caso di diniego da parte dell'assemblea e conseguente ricorso.

In attesa di una Vostra cortese e sicuramente qualificata risposta porgo

Cordiali saluti

Maurizio

Se come intendo si tratta di lascrico solare e terrazza lastrico a livello in proprietà esclusiva il criterio di ripartizione della spesa è esattamente quello previsto dall'art. 1126 C.C. per i lavori relativi all'impermeabilizzazione dello stesso nonchè per i danni cagionati dalle infiltrazioni. Ritengo che non ci siano tante discussioni in merito: in caso di diniego al risarcimento da parte dell'assemblea potrà far valere le sue ragioni in sede giudiziale impugnano nei termini la delibera.