Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Buongiorno,cercherò di essere il più chiaro e sintetico possibile.

Situazione:

Condominio A in cui possiedo appartamento con 250/1000 (pari a circa 35mq),gli altri 2 condomini, rispettivamente 150 e 600.

Condominio B diviso in 3 parti uguali.

In mezzo ai 2 un piccolo cortile in comune (censito a parte) cosi diviso:

260/1000 a me,100 e 120 agli altri 2 miei condomini (per un totale di 480/1000 al condominio A) i restanti 520 divisi per 3 al condominio B.

A gode,per l'accesso, di servitù su B.

La divisione per la manutenzione di tale accesso, da un vecchio rogito del 1981 a cui tutti i sucessivi atti fanno riferimento, risulta a carico di A per il 48% divisa poi in proporzione ai millesimi di proprietà del condominio stesso, il restante 52% spetta in parti uguali ai condomini di B.La manutenzione del cortiletto,invece, fa riferimento alle rispettive quote di proprietà dello stesso.

Io sono l'ultimo arrivato, e la situazione alle assemblee (3 in tutto,in un anno)mi é parsa subito strana, ma non avendo ancora raccolto la documentazione necessaria, ho sempre accettato ciò che deliberava la maggioranza, non mancando però di sollevare perplessità sulle ripartizioni.

Praticamente per la divisione spese in comune quali Amministrazione,Assicurazione e altre vengono usati i millesimi del cortiletto, invece che quelli degli appartamenti divisi per fabbricato, come citati nel vecchio rogito.Questo per me si traduce in un aumento di spesa di oltre il 100%, poichè si da più rilevanza a 3mq di cortile che a 30mq di appartamento.

Domande:

-Ho diritto a pretendere una ripartizione che tenga conto delle proprietà di appartamento e non di cortile?

-Essendo quella di A su B un semplice diritto d'accesso, la manutenzione citata dall'atto del 1981, è da intendersi ordinaria o anche straordinaria?

Un grazie di cuore a chi ha la gentilezza di rispondermi.

Quella che descrivi è la classica situazione di cosiddetto "supercondominio". Immagino che la gestione condominiale di A e B sia unitaria ovvero affidata ad un unico amministratore. La ripartizione delle spese generali (comprese amministrative, assicurative, patrimoniali, ecc.) segue necessariamente le quote millesimali di proprietà generale (il cortile è appunto il riferimento per il supercondominio) ferma restando l'applicabilità delle quote relative alle singole palazzine quando invece si tratta di decisioni e spese relative alle medesime. Il dubbio che mi sorge è quello della determinazione delle quote di comproprietà del cortile le quali, ferma restando la proporzione 48-52% dovrebbero risultare proporzionali ai millesimi di proprietà generale delle rispettive palazzine ... con riserva di controllare eventualmente il conteggio, ad "occhio & croce" (visto che è sabato!) non mi sembra che i conti tornano.

Domanda 1: Come appena accennato sopra dipende da quali spese. Nel caso in esame la gestione supercondominiale è senz'altro più onerosa per te che per gli altri.

Domanda 2: In riferimento all'atto notarile che richiami non vedrei margini di distinzione fra manutenzione ordinaria e straordinaria.

Ecco fatto un piccolo sforzo ... come avevo intuito le quote millesimali di comproprietà che indichi per il cortile sono sbagliate. Se la palazzina A ha il 48% e la palazzina B il 52% il calcolo è il seguente:

Di fatto la tua unità immobiliare dovrebbe avere 120 millesimi sul totale e non 260!!!

Ciao Manuel, e grazie.

Per la precisione, i millesimi del cortile non sono sbagliati.Esso è censito a parte (N.C.T.) rispetto ai fabbricati(N.C.E.U.) e ha i suoi millesimi diversi da quelli relativi agli appartamenti stessi (almeno per il condominio A). Il problema è se è corretto usare i millesimi del cortile (per me sarebbero 260 invece di 120) invece di quelli degli appartamenti (così come anche tu gli hai divisi) per la ripartizione spese.

L'altra domanda era relativa al fatto che essendo il mio un solo diritto di passaggio e non una comproprietà su scala e corridoio, e proprio perchè nel rogito non vi sia distinzione e specificazione riguardo alla manutenzione, se la stessa vada dunque intesa "ordinaria" come previsto dalle normative riguardanti le servitù.

Ti ringrazio nuovamente per la cortesia e per il tempo che mi vorrai dedicare.

Trovo molto strano che al cortile promiscuo alla palazzina A e B siano attribuite autonomamente quote millesimali difformi rispetto alla proporzionalità delle rispettive comproprietà (48-52%) così come indicate nella tabella di calcolo che ho postato ... ma tutto può essere!

Per la questione ripartizione delle spese sia ordinarie e straordinarie personalmente adotterei le quote attribuite al cortile per le sole spese (e decisioni) riguardanti lo stesso mentre la tabella derivata che ho postato per le altre situazioni riguardanti il supercondominio.

Rivedendo però la fattispecie relativa alla servitù di passaggio a differenza della comproprietà in effetti si configurerebbe solamente un obbligo alla contribuzione in applicazione dell’art. 1069 del Codice Civile secondo il quale, in linea di principio, la manutenzione spetta al proprietario della strada salvo però che le opere non giovino anche a chi deve passare in qual caso le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.