Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

La necessità di una revisione del quadro normativo sul condominio negli edifici deriva dall'insufficienza della disciplina civilistica, dalla necessità di superamento del concetto di verticalità del condominio e del conseguente adeguamento alle nuove realtà edilizie (villette a schiera, supercondomini), dall'esigenza di cristallizzare normativamente gli indirizzi giurisprudenziali divenuti prevalenti in una massa enorme di contenziosi civili, che la riforma intende contribuire a ridurre in misura significativa.

Tra le novità principali introdotte dalla riforma segnala: la esplicita previsione del condominio «orizzontale» (esempio: villette a schiera) e del cosiddetto supercondominio; le nuove maggioranze richieste per la modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni; la procedura urgente per i lavori della messa in sicurezza del condominio in caso di pericolo e l'eventuale intervento cautelare dell'autorità giudiziaria; la disciplina speciale per la realizzazione di interventi di utilità sociale (rimozione barriere architettoniche, risparmio energetico, eccetera); la nuova disciplina relativa all'amministratore (nomina, revoca, attribuzione e doveri) la cui figura esce rafforzata nei poteri a fronte di un ampliamento delle responsabilità connesse alla gestione condominiale; l'introduzione dell'obbligo di polizza di assicurazione per gli atti compiuti dall'amministratore; istituzione del registro degli amministratori presso le Camere di commercio.

Il provvedimento è composto di 32 articoli che novellano ed integrano la disciplina del codice civile dedicata al condominio negli edifici (Capo II, Titolo VII, Libro Terzo) e le relative norme di attuazione.

L'articolo 1 sostituisce l'articolo 1117 del codice civile, dando una definizione più articolata della nozione di «parti comuni» dell'edificio, oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari (piuttosto che, come nel testo vigente, dei diversi piani o porzioni di piani dell'edificio). Sono ora esplicitamente compresi nelle parti comuni, tra gli altri, le facciate degli edifici, i parcheggi, gli impianti di condizionamento, quelli per la ricezione radio TV e per l'accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo.
Il nuovo articolo 1117 richiede, inoltre, espressamente, a pena di nullità, che l'atto che riserva al costruttore (o riservi ad alcuno dei condomini) la proprietà di alcune parti ne specifichi la destinazione d'uso.

L'articolo 2 introduce tre nuovi articoli dopo l'articolo 1117 del codice civile, con l'intento di disciplinare la materia dell'uso delle parti comuni che in questi anni ha dato luogo ad un significativo contenzioso civile.
In particolare, l'articolo 1117-bis - superando la tradizionale concezione della «verticalità» del condominio - chiarisce l'ambito applicativo della disciplina sul condominio, esteso a complessi immobiliari composti da unità unifamiliari nonché ai cd. supercondomini.
L'articolo 1117-ter interviene sulle maggioranze necessarie alla modificazione d'uso e sostituzione delle parti comuni, materia che attualmente rappresenta una percentuale considerevole del contenzioso in materia condominiale. Attraverso il rinvio al nuovo articolo 1136, quinto comma, si prevede che le modificazioni delle destinazioni d'uso e la sostituzione delle parti comuni siano deliberate dall'assemblea con: la maggioranza dei «presenti»(ovvero gli intervenuti); almeno i 2/3 del valore dell'edificio ovvero dei millesimi.
Si chiarisce quindi la non assimilabilità di tale disciplina a quella delle innovazioni di cui all'articolo 1120 del codice civile, per le quali le maggioranze richieste vengono fissate dai nuovi articoli 1120 e 1136 del codice civile.
Per l'assunzione delle deliberazioni in questione, la nuova norma detta nuove modalità di convocazione dell'assemblea (raccomandata o posta elettronica), disciplina i termini (affissione dell'avviso negli spazi comuni almeno 30 giorni prima) nonché gli elementi che essa deve contenere.
Per la deliberazione assunta dall'assemblea è richiesta, a pena di nullità, la forma dell'atto pubblico.
Il successivo articolo 1117-quater detta una specifica procedura per la tutela contro eventuale attività contraria alle destinazioni d'uso da parte del singolo condomino.

L'articolo 3 sostituisce l'articolo 1118 del codice civile, in materia di diritti dei partecipanti sulle parti comuni. La riformulazione rafforza il vincolo di solidarietà dei condomini verso i terzi. L'ultimo comma della norma è dedicato alla precisazione delle condizioni, fonte di numerosi contenziosi, che rendono legittimo il distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento. La disposizione pone come limite al distacco il fatto che da esso derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini e prevede che il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

L'articolo 4 modifica l'articolo 1119 del codice civile in materia di indivisibilità del condominio.

L'articolo 5, riformula il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile in materia di innovazioni. La nuova disposizione prevede: da un lato, quorum meno severi sia per l'approvazione delle innovazioni in genere (maggioranza degli intervenuti all'assemblea e metà del valore dell'edificio) sia per le innovazioni di interesse «sociale» (maggioranza degli intervenuti e 1/3 del valore dell'edificio), che sono quelle relative a sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, abbattimento di barriere architettoniche, contenimento consumi energetici, parcheggi, installazione impianti centralizzati radiotelevisivi e telematici; dall'altro, un nuovo e più stringente iter di convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore.

L'articolo 6 sostituisce l'articolo 1122 del codice civile e pone alcuni limiti alle opere su parti in proprietà o uso individuale.

L'articolo 7 aggiunge due nuove disposizioni dopo l'articolo 1122.
Con l'articolo 1122-bis (Interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici) viene stabilito il divieto di realizzare o mantenere nelle parti comuni o nelle unità immobiliari di proprietà individuale impianti od opere che violino la normativa sulla sicurezza degli edifici; la norma concede penetranti poteri all'amministratore ai fini dell'imposizione al condomino del rispetto delle disposizioni di sicurezza (è sufficiente il «ragionevole sospetto» della violazione).
L'articolo 1122-ter interviene su una materia frequentemente oggetto di contenzioso ovvero la disciplina delle installazioni di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva (esempio: parabole) e di altri flussi informativi. La disposizione riconosce il diritto individuale del condomino alla ricezione radio-TV con impianti individuali satellitari o via cavo, ne conferma la libera realizzazione - senza previo voto dell'assemblea - precisando l'obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e agli immobili di proprietà di altri condomini e prevede che, per la progettazione e l'esecuzione dell'impianto, i condomini debbono lasciare libero accesso alle loro proprietà individuali. Sostanzialmente l'intervento dell'assemblea condominiale è richiesto soltanto quando siano necessarie modifiche alle parti comuni.

L'articolo 8 novella gli articoli 1124 «Manutenzione e ricostruzione delle scale» e 1126 «Lastrici solari di uso esclusivo».
Con la novella all'articolo 1124, la riforma sancisce la piena equiparazione - già riconosciuta dalla giurisprudenza - tra scale ed ascensori.
Il novellato articolo 1126 prevede, invece, una nuova ripartizione delle spese in materia di lastrici solari ad uso esclusivo: le spese di riparazione del lastrico solare, fermo restando il terzo a carico di chi ne ha l'uso esclusivo, sono per i rimanenti due terzi a carico di tutti i condomini in proporzione ai millesimi, e non più a carico dei soli condomini la cui unità immobiliare è coperta dal lastrico.
Gli articoli 9 e 10 riguardano specificatamente l'amministratore del condominio.

L'articolo 9 novella l'articolo 1129 del codice civile ora nuovamente rubricato «Nomina, revoca e obblighi dell'amministratore» e prevede numerose novità. Tra le principali si segnalano: l'introduzione, in capo all'amministratore, di una serie di specifici obblighi da assolvere a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato; l'obbligo (ove richiesto) di presentare una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell'espletamento del suo mandato; la possibilità di tracciabilità e controllo da parte del singolo condomino; il raddoppio (da uno a due anni) della durata in carica dell'amministratore; l'allargamento e la tipizzazione dei gravi motivi alla base della revoca dell'incarico.

L'articolo 10 integra la formulazione dell'articolo 1130 del codice civile, in materia di attribuzioni dell'amministratore, introducendo nuovi obblighi con finalità di controllo dell'operato dell'amministratore.

L'articolo 11 aggiunge al codice civile l'articolo 1130-bis relativo al rendiconto condominiale. La nuova disposizione mira ad assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell'amministratore.

L'articolo 12 modifica gli articoli 1131 (in materia di rappresentanza del condominio da parte dell'amministratore) e 1133 del codice civile (relativo ai provvedimenti presi dall'amministratore).

L'articolo 13 riformula l'articolo 1134 del codice civile ed aggiunge un comma all'articolo 1135 in materia di attribuzioni dell'assemblea.
Il primo comma del nuovo articolo 1134 del codice civile conferma, nella sostanza, il contenuto della norma vigente relativa all'esclusione del diritto al rimborso per le spese fatte dal condomino; la nuova formulazione contiene, tuttavia, anziché il riferimento al «condomino che ha fatto spese per le cose comuni» quello, più ampio, al «condomino che ha assunto la gestione delle cose comuni».

L'articolo 14 introduce numerose novità in materia di deliberazioni dell'assemblea (articolo 1136 del codice civile), in particolare prevedendo nuove regole di costituzione ed intervenendo sulla validità delle deliberazioni.
Il nuovo articolo 1136, in particolare, abbassa i quorum costitutivi e deliberativi. In particolare, si prevede la validità della costituzione dell'assemblea in prima convocazione - fermo restando i 2/3 dei millesimi - ove sia presente la maggioranza dei condomini (ovvero degli aventi diritto); attualmente servono i 2/3 dei condomini; le deliberazioni dell'assemblea in seconda convocazione sono valide se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (anziché un terzo dei partecipanti al condominio); rimane ferma la necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano 1/3 dei millesimi.

L'articolo 15 sostituisce l'articolo 1137 del codice civile, in materia di impugnazione delle deliberazioni assembleari. Coerentemente con la giurisprudenza, si attribuisce la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari, oltre che al condomino dissenziente e all'assente, anche all'astenuto. La disposizione chiarisce inoltre che il ricorso è volto all'annullamento della delibera assembleare. La disposizione inoltre precisa che l'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione.

L'articolo 16 è norma di coordinamento del terzo comma dell'articolo 1138 c.c. (sull'approvazione del regolamento di condominio) con le nuove disposizioni dell'articolo 1130 del codice civile (sulle attribuzioni dell'amministratore). Sulla base di quanto previsto dall'articolo 1130, comma 1, n. 7, si prevede l'allegazione del regolamento di condominio nel registro dei verbali delle assemblee tenuto dall'amministratore (attualmente, invece deve direttamente essere trascritto nel registro dove sono annotate nomina e revoca dell'amministratore, da depositare presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati).

L'articolo 17, comma 1, modifica l'articolo 2643 del codice civile, cui è aggiunto un n. 14-bis), integrando l'elenco degli atti soggetti a trascrizione nei registri immobiliari con: gli atti e le sentenze aventi ad oggetto modificazioni della proprietà o determinazioni o modifiche delle destinazioni d'uso dei beni che si trovano nell'edificio; le deliberazioni sulle modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni di parti comuni.

Gli articoli da 19 a 26 della proposta di legge novellano alcuni articoli delle disposizioni di attuazione del codice civile in tema di condominio.

Si segnala, in particolare, l'articolo 19 che interviene sull'articolo 63 delle disposizioni di attuazione, in tema di riscossione dei contributi dai singoli condomini.
In particolare, la disposizione: specifica che per la riscossione delle somme dovute dai condomini, l'amministratore può attivare la procedura d'ingiunzione senza dover richiedere una preventiva autorizzazione all'assemblea; obbliga l'amministratore a comunicare ai creditori del condominio i dati dei condomini morosi (e l'eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione), affinché questi possano agire in prima battuta nei loro confronti (rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti); stabilisce che l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato se la mora si protrae per 4 mesi.

L'articolo 21 novella l'articolo 66 delle disposizioni di attuazione, in ordine alle modalità di convocazione dell'assemblea di condominio, prevedendo che: l'avviso di convocazione dell'assemblea deve contenere l'ordine del giorno della stessa; ogni omissione relativa alla convocazione dell'assemblea rende le delibere assunte annullabili; l'assemblea in seconda convocazione non può tenersi lo stesso giorno nel quale era prevista l'assemblea in prima convocazione.

L'articolo 22 della proposta di legge sostituisce l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione, relativo alle modalità di partecipazione all'assemblea condominiale. In particolare, la disposizione apporta le seguenti modifiche alla disciplina vigente: prevede che il condomino che voglia farsi rappresentare all'assemblea condominiale debba conferire una delega scritta; esclude - se i condomini sono più di 20 - che il delegato possa rappresentare più di un quinto dei condomini o del valore proporzionale; esclude che la delega possa essere conferita all'amministratore di condominio.
La riforma disciplina inoltre l'assemblea per la gestione delle parti comuni a più edifici o a più condominii (v. articolo 1117-bis del codice civile).
Specifiche disposizioni sono inoltre previste per disciplinare il diritto di usufrutto nell'ambito del condominio.

L'articolo 23 riscrive l'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile in tema di tabelle millesimali, coordinandolo con la previsione dell'articolo 1118.

L'articolo 24 interviene sull'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice relativo alla revisione delle tabelle millesimali.
In particolare, la proposta di legge afferma il principio per cui la revisione delle tabelle millesimali deve essere fatta all'unanimità; elenca le eccezioni al suddetto principio; prevede che l'eventuale citazione in giudizio del condominio per questioni inerenti la revisione delle tabelle debba avvenire convenendo l'amministratore. Questi dovrà dare tempestiva notizia della citazione all'assemblea dei condomini potendo, in mancanza, essere revocato e obbligato al risarcimento dei danni.

L'articolo 25 interviene sull'articolo 70 delle disposizioni di attuazione, in tema di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio. In particolare la disposizione aggiorna la sanzione attualmente prevista, portandola da 0,052 euro (pari a 100 lire) a 100 euro. La novella prevede inoltre una sanzione più elevata in caso di recidiva (fino a 1.000 euro).

L'articolo 26 interviene sull'articolo 71 delle disposizioni di attuazione, per introdurre una compiuta disciplina del registro degli amministratori di condominio, tenuto dalle Camere di commercio, e dunque una sostanziale regolamentazione della professione.L'esercizio dell'attività di amministratore di condominio in assenza di iscrizione nel registro, ovvero in presenza di un'iscrizione irregolare, comporta: la sanzione amministrativa da 200 a 1.000 euro (da 2.000 a 10.000 euro se l'attività è svolta in forma societaria); l'impossibilità di ottenere l'iscrizione per i successivi 5 anni, se la violazione delle disposizioni sull'iscrizione è reiterata; il venir meno del diritto al compenso. Spetterà alla camera di commercio vigilare sul rispetto della disciplina di iscrizione e irrogare le sanzioni
La riforma esclude che possano iscriversi al registro e dunque svolgere la professione di amministratore di condominio coloro che siano stati condannati con sentenza irrevocabile alla reclusione non inferiore a 2 anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica o il patrimonio; per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell'esercizio dell'attività di amministratore di condominio.
Si esclude che la suddetta disciplina si applichi a colui che svolge le funzioni di amministratore nel proprio condominio se in totale i condomini non sono più di 20. Anche in questa ipotesi, peraltro, il legislatore richiede che egli comunichi alla Camera di commercio i suoi dati anagrafici, quelli del condominio che amministra e l'insussistenza delle condanne penali che precludono l'esercizio dell'attività, pena l'applicazione delle sanzioni.
La disciplina di cui all'articolo 71 entrerà in vigore soltanto contestualmente al relativo regolamento attuativo che, ai sensi dell'articolo 27, dovrà essere emanato dal Ministro dello sviluppo economico - di concerto con quello dell'economia - entro 60 giorni dall'entrata in vigore della riforma. Sul testo del regolamento dovranno essere sentite le associazioni degli amministratori di condominio.

Gli articoli 28, 29 e 30 della proposta di legge hanno finalità di coordinamento della normativa vigente con le modifiche apportate dalla riforma alle maggioranze richieste per le deliberazioni condominiali «di interesse sociale».

L'articolo 28, interviene sull'articolo 2 della legge n. 13 del 1989, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche.

L'articolo 29 novella invece l'articolo 26 della legge n. 10 del 1991 in tema di risparmio energetico.

L'articolo 30 interviene sull'articolo 2-bis, comma 13, del decreto legge n. 5 del 2001, in tema di installazione di impianti televisivi.

L'articolo 31 definisce i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni come crediti prededucibili in caso di procedura concorsuale. Da tale specifica qualificazione deriva che in caso di fallimento del condomino e di conseguente liquidazione dell'attivo, per tali specifici crediti il condominio avrà diritto di essere soddisfatti prima degli altri creditori.

Infine, l'articolo 32 novella l'articolo 23 del codice di procedura civile in tema di individuazione del giudice competente a conoscere delle controversie tra condomini e condominio.