Condominio e delega per la partecipazione in Assemblea
Premessa e considerata l'importanza della partecipazione all'Assemblea condominiale quale momento di verifica e programmazione della gestione del Condominio, qualora non fosse possibile presenziare di persona alla riunione, il Codice Civile prevede la facoltà di conferire delega.
Secondo il dettato normativo infatti, "ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta" e tale possibilità è disciplinata dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile il quale, fra l'altro, prevede regole generali e per specifiche casistiche.
La più importante limitazione generale alla possibilità di delega, introdotta dalla cosiddetta Riforma del Condominio con la Legge n. 220/2012, è rappresentata dal fatto che "all'Amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea". Tale condivisa previsione di divieto assoluto risulta peraltro espressamente inderogabile ai sensi dell'art. 72 disp. att. C.C. anche nel Regolamento di Condominio eventualmente adottato ai sensi dell'art. 1138 C.C.
Sempre il citato articolo 67 stabilisce altresì ulteriori regole imperative "se i condomini sono più di venti" in qual caso "il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale" dell'edificio agli stessi attribuito secondo le quote millesimali nonché "qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone" caso in cui "queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'Assemblea, che è designato dai comproprietari interessati".
Tralasciando la disciplina specifica applicabile per le situazioni di Supercondominio ovvero "nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta", assumendo come ritualmente convocata l'Assemblea condominiale ai sensi del sesto comma dell'art. 1136 del Codice Civile secondo quanto previsto anche stabilito dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione, consideriamo gli ulteriori aspetti relativi alla delega di rappresentanza in funzione della regolare costituzione dell'Assemblea condominiale.
La verifica preliminare che "che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati" spetta al Presidente dell'Assemblea il quale è generalmente eletto/nominato, come anche il Segretario verbalizzante, prima della discussione dell'ordine del giorno. Risulta utile precisare che la figura del Presidente e del Segretario non sono previste ed imposte da alcuna norma e, anche qualora il Regolamento di Condominio possa prevederne la nomina, l'eventuale omissione non determinerebbe di per sè la nullità del deliberato dall'Assemblea. Incontestabile l'opportunità di verbalizzare in forma scritta quanto discusso e deliberato dall'Assemblea per la riconosciuta natura e valenza probatoria del verbale stesso, si evidenzia che fra le attribuzioni dell'Amministratore previste dall'articolo 1130 C.C. è indicato l'obbligo di "curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee". Fatta salva quindi l'eventuale diversa disciplina prevista nel Regolamento di Condominio, nulla vieta che il ruolo del Segretario possa essere assunto dall'Amministratore condominiale, o da un proprio collaboratore, così come anche le funzioni del Presidente il quale, non necessariamente, deve essere un Condòmino.
Al Presidente, ovvero al soggetto facente funzioni, è quindi demandato il compito di accertare il raggiungimento e mantenimento del quorum costitutivo dell'Assemblea nonchè di verificare puntualmente la presenza del quorum deliberativo prima di ogni votazione. Secondo l'articolo 1136 del Codice Civile che disciplina appunto la "costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni", il quorum costitutivo e quello deliberativo variano a seconda che si tratti di assemblea in prima o seconda convocazione nonchè, il quorum deliberarivo in particolare, anche in base agli argomenti trattati.
Alla formazione dei quorum e delle maggioranze necessarie concorrono pacificamente anche le presenze ed i voti espressi per delega nel rispetto, come detto, dell'articolo 67 disp. att. del Codice Civile.
Ricordato che la delega deve avere forma scritta, che non può essere conferita all'Amministratore e che, "se i condomini sono più di venti", un singolo soggetto delegato non può rappresentare (escluso se stesso qualora Condòmino) più di un quinto degli aventi diritto e/o una quota superiore a 200 millesimi per "valore proporzionale", in particolari circostanze e per particolari necessità può essere conferita ed è valevole una delega in bianco?
Con propria Sentenza n. 12466 del 07 luglio 2004, la Cassazione ha ritenuto che "in tema di condominio e nella ipotesi di assemblea, i rapporti fra il rappresentante intervenuto ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante deve ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto". In argomento "delega in bianco", la Suprema Corte si è recentemente pronunciata con altra propria Sentenza n. 16673 del 25 giugno 2018 precisando che "il condomino che affermi di avere firmato una delega in bianco per la partecipazione all’assemblea condominiale e successivamente contesti il voto espresso in assemblea, ha l’onere di provare il contenuto dell’accordo che il rappresentante, esercitando il voto, non avrebbe rispettato, non essendo sufficiente il mero disconoscimento del contenuto della delega". Dal tenore delle citate sentenze risulta quindi assodata la legittima possibilità di conferire una delega in bianco ovvero senza indicazioni di voto dove il colore attiene al contenuto non espresso del mandato e non già al soggetto al quale il mandato stesso è conferito.
Acquisito già che la delega deve avere obbligatoriamente forma scritta, non possono quindi essere considerate valide le deleghe che non riportano il nome del delegato. E se, come ipotizzato in particolari circostanze e per particolari necessità, il delegante delegasse a delegare? Quello che sembra un gioco di parole potrebbe invece essere la soluzione alle diverse situazioni che non consentono la partecipazione in persona all'Assemblea condominiale.
Pur osservando il principio "delegatus non potest delegare" valevole generalmente nell'ambito del diritto pubblico, nella pratica del diritto privato, distinguendo natura ed effetti della procura rispetto al mandato, la subprocura così come la subdelega sono invece consentite e lecite purchè autorizzate dal soggetto rappresentato.
Come già evidenziato, all'Amministratore condominiale "non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea" ma tale norma non vieta che lo stesso possa essere delegato quale mandatario a subdelegare tale "partecipazione" ad altro soggetto in nome e per conto del Condòmino mandante rappresentato in pieno e manifesto accordo con lo stesso.
Non risulta peraltro infrequente che vengano inviate all'Amministratore delle deleghe firmate in bianco che lo stesso, oppure il Presidente designato dall'Assemblea, provvede a compilare ed a consegnare ad uno o più dei Condòmini presenti prima della formale verifica del quorum costitutivo. Si tratta senz'altro di manifestazioni e conferimenti di fiducia non sempre del tutto consapevoli da parte dei Sigg. Condòmini che, a maggior garanzia del soggetto delegante, dovrebbero almeno esplicare il contenuto del mandato con indicazione preventiva e chiara delle intenzioni di voto sui vari punti iscritti all'ordine del giorno.
DELEGA PARLANTE TRAMITE L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - SVILUPPO CASO PRATICO