Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Buongiorno, sono nuovo del forum, ho potuto leggere notizie interessanti, ed ho pensato di rivolgermi a Voi per aver un parere tecnico.

l'Amministratore del condomonio dove abito, ha comunicato che a seguito di videoispezione, la canna fumaria condominiale dove sono allacciati gli scaldabagni a gas,è fuori norma, e consiglia la posa in opera di un nuovo impianto di acqua calda centralizzata.

La domanda è stante il nuovo impianto, posso decidere di non esservi alacciato, provvedendo autonomamente alla produzione di acqua calda con altri sistemi, comunque non funzionanti a gas.

Ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione

Buonasera

Attualmente ogni condomino ha in uso, per la produzione di acqua calda sanitaria, il propio scaldaacqua a gas metano.

L' attuale Amministratore, stante la canna fumaria non a norma, propone l'impianto di acqua calda sanitaria condominiale con relativa posa di serbatoio acqua pari a 800 litri-

La domanda è posso io condomino non aderire all'allacciamento del nuovo impianto e provvedere in altra maniera alla produzione di acqua calda nell'ambito della mia propietà

Ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione

L'Amministratore è tenuto a far rispettare il regolamento condominiale ovvero la regola e prassi che stabilisce che nessun condomino può occupare gli spazi comuni impedendo agli altri di farne pari uso e/o rendendone incomodo l'uso stesso anche ad uno solo dei compartecipanti.

Purtroppo molte volte l'inciviltà incontra l'ignoranza e pertanto consiglio di primo acchito di segnalare formalmente il problema all'Amministratore il quale, se non adotterà gli opportuni provvedimenti, potrà essere chiamato in giudizio per inadempienza ad un dovere proprio dello stesso ossia quello di disciplinare l'uso delle parti comuni (art. 1130 cc) anche in mancanza di specifiche previsioni regolamentari ex art. 1133 del Codice Civile

Ritengo proprio di si se, come lei stesso ha descritto ed onestamente comunicato all'Amministratore, il cambio serratura con relative chiavi è stato determinato dall'evento che purtroppo ha subito. Caso analogo potrebbe essere determinato dalla rottura nel cilindro della propria chiave da parte di uno dei condòmini con la conseguente necessità di dover cambiare serratura ... in tali casi però non è sempre facile risalire al responsabile per potere correttamente addebitare la spesa.

L'assemblea condominiale può senz'altro stabilire un divieto di cospargere l'insetticida da parte del singolo condominio deliberando al contempo che la disinfestazione contro le formiche venga affidata ad una ditta specializzata. Sarà cura dell'Amministratore quello di farlo rispettare. Esistono comunque "veleni" certificati e non tossici per l'uomo per contrastare il fenomeno formiche dalle parti comuni.

Per regola e norma di fatto il singolo condòmino non può fare quello che vuole ma è evidente che anche il suo diritto a non trovarsi le formiche in appartamento và tutelato ... in questo caso il fai da te non è la strada migliore!

La vostra proposta di disciplinare con orari non "critici" l'utilizzo degli irragatori merita sicuramente attenzione e ciò in alternativa all'installazione di un autoclave condominiale che garantirebbe sempre la necessaria pressione dell'acqua. Il comportamento del vostro amministratore non merita alcun commento ... fate richiesta di inserire la proposta di regolamentare gli orari di irrigazione all'ordine del giorno della prossima assemblea condominiale e se non otterrete riscontro assembleare potrete rivolgervi al giudice di pace per ottenerlo giudizialmente.

No non è necessaria una preventiva approvazione assembleare trattandosi di un intervento/spesa riconducibile alla manutenzione ordinaria ma il costo e la relativa ripartizione sono comunque soggetti a ratifica assembleare in sede di approvazione del rendiconto consuntivo.

Nel caso in esame solamente la spesa per la manutenzione di antenna e centralina devono essere suddivise fra tutti i compartecipanti mentre il costo per l'intervento di rinsintonizzazione del decoder è chiaramente individuale e quindi lo sostiene il singolo interessato. Negli impianti centralizzati quali antenna e citofono può capitare che un malfunzionamento coinvolga solo alcune unità immobiliari e non tutte: l'importante è verificare se il guasto e/o necessità manutentiva riguarda le parti comuni o meno.

buongiorno a tutti. vivo in un condominio di 5 appartamenti e abbiamo l'antenna tv centralizzata. quando ci fu il passaggio al digitale terrestre, quindi quando dovevamo tutti cancellare i canali e reinstallarli un condomino diceva che non riusciva a visualizzare alcuni canali, io invece li ho sempre visti bene, ho semplicemente cancellato i vecchi e reinstallato i nuovi. Ha chiamato il tecnico che gli ha sistemato i canali. A breve abbiamo l'assemblea e nell'avviso arrivatomi dall'amministratore c'è il rendiconto preventivo/consuntivo dove c'è la voce "ripristino canali digitale terrestre e sostituzione antenna e centralina" La domanda: a parte il fatto che a me ha sempre funzionato tutto e quindi dubito del lavoro fatto, ma è regolare che mi facciano pagare una quota di questa spesa ? anche se io non avevo nessun problema ? non è necessaria un'approvazione dei condomini prima di effettuare una spesa del genere ? Grazie anticipatamente a tutti.

Ciao A tutti, volevo porvi un problema che oramai ci attanaglia da anni. Con l'arrivo della bella stagione come in tutti i condomini aventi un giardino annesso si inizia ad innaffiare lo stesso per la manutenzione del verde. Il nostro problema è il seguente: nel mometno in cui si accendono gli irrigatori la pressione di tutto il condominio scende e noi che abitiamo al 5 piano rimaniamo senz'acqua, il che oltre ad essere un pò noioso dal punto di vista personale, è anche dannoso per eventuali elettrodomestici che sono in quel momento in funzione. Abbiamo ripeutamente chiesto di accendere gli irrigatori in orari che non siano critici, come la mattina dalle 7 alle 9 e la sera dalle 20 alle 22, ma tutti se ne fregano e le conseguenze sono intuibili. Ora vorrei chiedervi, se qualcuno ha esperienza in materia, cosa posso fare per risolvere il mio problema dato che l'amministratore mi ha risposto telefonicamente che una persona che lo chiama alle 21 di sera merita solo un V.......o?

Grazie mille per l'attenzione che mi dimostrerete.

Buona giornata Lucia

Salve, spero possiate aiutarmi.

Il mio vicino del piano rialzato sparge abitualmente insetticida per formiche nel cortile condominiale. Avendo io un bimbo di 22 mesi non sono d'accordo che faccia questo

Alla riunione gli è stato gentilmente chiesto di non farlo, lui ha risposto che se vede le formiche il veleno lo sparge perché non vuole averle in casa. Ieri pomeriggio io ho lavato il cortile perché volevo lasciare il bimbo a giocare fuori quando lo avrei ripreso dai nonni, quando sono tornata lui stava nuovamente spargendo il veleno. Risultato: abbiamo litigato 

Vorrei sapere se può fare come vuole, pur essendo quella una corte condominiale.

Vi ringrazio per l'aiuto.

Buongiorno,

ho subito un furto in casa, i ladri si sono portati via un mazzo di chiavi con una chiave del portone condominiale. Ho avvisato l'amministratore che ha fatto cambiare la serratura e fatto rifare le chiavi. Adesso nella riunione di condominio mi chiedono di pagare io i soldi relativi. Possono farlo? E' previsto?

Grazie

Con la Legge n. 71 del 24.06.2013, di conversione del D.L. n. 43/2013, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale di ieri 25 giugno 2013,  sono state apportate modifiche agli importi dell’imposta fissa di bollo di € 1,81= e di € 14,62= che sono ora elevati rispettivamente ad € 2,00= ed ad € 16,00=.

La decisione è stata presa per far fronte ai maggiori oneri connessi con la ricostruzione in Abruzzo dopo il sisma del 2009. La Legge n. 71/2013 entra in vigore già dal giorno successivo alla sua pubblicazione in Gazzetta ufficiale ovvero dal 26/06/2013.

Salve,

spero che in questo forum possa trovare una soluzione definitiva al problema che da anni mi opprime.

Vi spiego subito. La mia famiglia abita in un parco privato ed ha (come molti altri proprietari) un proprio box auto. Il parco è sprovvisto di posti auto "segnalati" nonchè di un portiere o custode.

La situazione è questa. Uno dei proprietari... per sua noia... non parcheggia la macchina all'interno del suo garage... bensì immediatamente fuori... rendendo a me impossibile o eventualmente molto complicato (20 manovre quando con una in condizioni normali ce la farei) entrare e uscire con la macchina dal MIO box. Conseguenza di tutto ciò è che... ogni volta (e capita praticamente 5 giorni a settimana) devo andare a citofonare al proprietario in questione e attendere che lui scenda a liberare il passaggio.

Gli è stato più volte detto da noi... in maniera assolutamente civile e garbata... ma lui niente. Se anche qualche volta ho provato a fare la voce grossa (e mi fa ribrezzo dover arrivare a questo)... l'unica soluzione che ho ottenuto è che la macchina sparisse per qualche giorno... e poi ricomparisse lì... ad ostruire il passsaggio come se niente fosse.

L'amministratore di condominio... più volte interpellato via telefono se n'è sempre lavato le mani... e la situazione non è mai stata risolta.

Ora io vi chiedo: come posso tutelare i miei diritti? Non credo sia normale che io debba andare ogni volta a citofonare il proprietario per accedere al MIO box... e soltanto perchè LUI... per sua COMODITA'... non rispetta i suoi confini di proprietà... ma invade quello condominiale... con conseguenza di ostruire irrimediabilmente il mio.

Sono disposto ad intraprendere azione legale... ma vorrei capire come muovermi e se e come eventualmente citare anche l'amministratore.

Vi ringrazio in anticipo :)

Salve a Tutti, sono nuovo e ho un problema, o forse sarebbe meglio dire che potrei avere un problema, la prossima settimana farò un rogito per l'acquisto di un appartamento al piano terra di un edificio di 6 appartamenti, l'appartamento e dotato di giardino di esclusiva proprietà con recinzione che tra muri e siepi supera i 3 metri, nel giardino ci sono due tettoie/gazzebi a ridosso delle pareti del palazzo di cui una a circa 1.5 metri dal muro che in pratica si svillupa da sotto il balcone del primo piano verso il giardino e la seconda attaccata al muro del palazzo sotto una finetra del primo piano, entrambe di una altezza non superiore all'altezza dell'appartamento, le due tettoie sono state costruite nel 2011 in regola con l'art. 20 della L.R. 04/03 (Sicilia), con relazione tecnica di un professionista, pagamento della cifra dovuta (50 euro a metro quadro) e comunicazione al Comune, il venditore mi aveva rassicurato che non c'erano problemi con il condominio ma due giorni fa (quindi tra il preliminare e il rogito) mi ha detto che l'assemblea gli ha imposto di toglierle (non sanno che la casa è praticamente venduta) o gli fanno causa, ora la mia domanda è questa, premettendo che le tettoie non si vedono dall'esterno del palazzo ma solo dai balconi/finetre dello stesso ed estetticamente sono molto belle (almeno per me) : può il condominio fare ciò dopo due anni di silenzio e considerando che la legge dice :

Art. 20 Opere interne (27)
(integrato dall'art. 12 della L.R. 15/2006)

1. In deroga ad ogni altra disposizione di legge, non sono soggette a concessioni e/o autorizzazioni né sono considerate aumento di superficie utile o di volume né modifica della sagoma della costruzione la chiusura di terrazze di collegamento oppure di terrazze non superiori a metri quadrati 50 e/o la copertura di spazi interni con strutture precarie, ferma restando l'acquisizione preventiva del nulla osta da parte della Soprintendenza dei beni culturali ed ambientali nel caso di immobili soggetti a vincolo.

2. Nei casi di cui al comma 1, contestualmente all'inizio dei lavori il proprietario dell'unità immobiliare deve presentare al sindaco del comune nel quale ricade l'immobile una relazione a firma di un professionista abilitato alla progettazione, che asseveri le opere da compiersi ed il rispetto delle norme di sicurezza e delle norme urbanistiche, nonché di quelle igienico-sanitarie vigenti, unitamente al versamento a favore del comune dell'importo di cinquanta euro per ogni metro quadro di superficie sottoposta a chiusura con struttura precaria.

4. Ai fini dell'applicazione dei commi 1, 2 e 3 sono da considerare strutture precarie tutte quelle realizzate in modo tale da essere suscettibili di facile rimozione. Si definiscono verande tutte le chiusure o strutture precarie come sopra realizzate, relative a qualunque superficie esistente su balconi, terrazze e anche tra fabbricati. Sono assimilate alle verande le altre strutture, aperte almeno da un lato, quali tettoie, pensiline, gazebo ed altre ancora, comunque denominate, la cui chiusura sia realizzata con strutture precarie, sempreché ricadenti su aree private.

5. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano, altresì, per la regolarizzazione delle opere della stessa tipologia già realizzate.

6. Il proprietario o il concessionario di immobili e/o parti di essi oggetto dell'applicazione delle disposizioni di cui ai commi 1, 2, 3, 4 e 5 non può vantare diritti nei confronti di terzi in dipendenza della situazione sopravvenuta, né può in alcun modo essere variata la destinazione d'uso originaria delle superfici modificate.

In particolare il punto 1 dice : né modifica della sagoma della costruzione.

Grazie

Generalmente la spesa per la manutenzione del tetto condominiale (e degli elementi accessori quali le grondaie) viene ripartita in quota millesimale fra tutti i proprietari che stanno sotto la proiezione ortogonale dello stesso. Allo scopo, oltre alla tabella di proprietà generale, può esistere o essere formata una specifica tabella per la manutenzione della copertura. salvo quindi diverso accordo fra le parti a nulla rileva "avere" 10 o 20 metri di facciata!

Salve,

sono proprietario di un appartamento al 1° piano in un palazzo costituito da un totale di 10 appartamenti. è sorta la necessità di ristrutturare il cornicione, dunque preciso che la nostra facciata è lunga 10 metri lineari. gli inquilini dell'appartamento nello stesso mio piano sono proprietari di 20 metri lineari di facciata ( avendo questi ultimi due fronti strada). il problema che pongo è: quanto dovrebbe essere la mia quota in millesimi condominiali ?? deve essere uguale al mio inquilino anche se quest'ultimo ha due facciate?

qualcuno può chiarirmi le idee??

GRAZIE anticipatamente

Grazie!!!! Lo faremo sicuramente!!! : ))

Nessun calcolo retroattivo pè possibile se i bilanci ed i riparti spesa  degli anni precedenti sono stati approvati. Consiglio di richiedere all'amministratore (ve la deve fornire la parte venditrice!) una certificazione/attestazione in ordine a: 1) eventuale situazione debitoria del precedente proprietario, 2) eventuali lavori straordinari già deliberati; 3) eventuale presenza di contenziosi legali che coinvolgono il condominio.

Grazie per le due risposte! Davvero utilissime.

Un'ultima cosa, dato che firmeremo il rogito a novembre e chiederemo di avere la liberatoria dall'amministratore, suggerisci di inserire qualche clausola relativa ai millesimi non apliati dall'attuale proprietario? Noi, dichiareremo all'amministratore di voler rivedere le tabelle millesimali, ma non vorrei che poi venisse fatto un calcolo retroattivo a cui saremmo tenuti a rispondere.

Grazie 1000!

Maria Paola

Il precedente proprietario avrebbe dovuto quantomeno comunicare all'Amministratore la parziale chiusura della terrazza lastrico perchè tale intervento incide potenzialemente sul valore millesimale dell'unità immobiliare interessata e quindo comporteberre una revisione delle quote con spese a carico dell'interessato. Uso volutamente il condizionale perchè se di fronte al fatto compiuto nessun altro Condòmino ha sollevato eccezioni evidentemente stava bene a tutti. Non era comunque dovuta a mio avviso un'indennità nel termini stabiliti dal 1127 del Codice Civile in quando come ho già detto si tratta di amplimamento/modificazione e non di sopraelevazione.

A livelo di condominio il vecchio padrone di casa non aveva richiesto nessuna autorizzazione, nè pagato nessuna cifra per questa edificazione. E' corretto?