Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

La questione è complessa a partire dall'effettiva comprensione del questito posto. In linea generale, se il regolamento condominiale non dispone diversamente, la sopraelevazione sopra l'ultimo piano è consentita secondo le regole sancite dall'articolo 1127 del Codice Civile. In questo caso non si tratterebbe propriamente dell'ultimo piano e nemmeno di sopraelevazione in senso proprio ma di ampliamento ovvero di realizzazione di una veranda chiusa sulla terrazza lastrico di proprietà esclusiva già esistente. Se fosse solo questo, la modificazione rispetto alla terrazza lastrico potrebbe comportare una revisione millesimale con costi a carico del realizzante ma non sicuramente la possibilità per gli altri Condòmini  di richiedere arretrati rispetto a ciò che aveva realizzato il precedente proprietario. Per il secondo aspetto ovvero quello di trasformare il tetto della veranda chiusa in un terrazzo agibile, il prima passaggio dovrebbe essere quello di ottenere il consenso scritto e sottoscritto del proprietario del piano superiore (oppure essere cerie che nessun nocumento appellabile possa essere cagionato allo stesso!) e poi se l'intervento ipotizzato non pregiudica a priori le condizioni statiche e/o l'estetica dell'edificio dal punto di vista condominiale nulla osta ferma restando sempre però la revisione millesimale motivata dalla modificazione delle superfici/volumetrie di nuova realizzazione.

Buongiorno, ho firmato il compromesso per un appartamento a Milano sito al 5° piano di un palazzo di 6 piani a gradoni (quindi l'appartamento che sto acquistando termina con un terrazzo al piano che è a cielo aperto). Il vecchio proprietario aveva coperto 2/3 di terrazzo con una struttura fissa, lasciano 1/3 della superfichie scoperta e adibita a terrazzo. Nel 1987 ha chiesto un condono per avere l'abitabilità. Questo condono gli è stato accordato qualche anno fa, ritenendo quindi quei 14m2 edificabili. Noi vorremmo rimodernare la struttura che aveva creato il vecchio proprietario, con pareti in vedro e muratura e tetto in muratura. A livelo di condominio il vecchio padrone di casa non aveva richiesto nessuna autorizzazione, nè pagato nessuna cifra per questa edificazione. E' corretto? Non vorremmo trovarci a dover pagare degli arretrati quando rifaremo la struttura. Secondo quesito: nel ristrutturare questi 14m2 edificabili, al posto del tetto, vorremmo creare un terrazzo a cui si avrebbe accesso da una scala in ferro posta sul 1/3 della superficie rimasta adibita a terrazzo (a livello di quella coperta ed edificata). E' possibile? A livello di condominio, si deve convocare una assemblea e avere l'unanimità o basta la maggioranza? Logicamente salendo sul terrazzo che vorremmo costruire sul tetto, riusciremmo a vedere all'interno del terrazzo del condomino che abita al sesto piano. I condomini potrebbero opporsi? Una volta ottenuta l'approvazione dei condomini logicamente presenteremmo una pratica a livello di comune. Grazie per un riscontro.

L'obbligo del conto corrente condominiale entrerà in vigore il prossimo 18 giugno con la Riforma del condominio anche se è da anni considerato buona regola di gestione che ogni condominio possieda il proprio c/c separato da quello dell'Amministratore. Nel caso che descrivi non ha veramente senso la richiesta dell'amministratore in questione! Se esiste un c/c condominiale i condomini rimettono le somme nel conto condominiale e poi l'amministratore preleva (o meglio bonifica) con giustificazione le somme necessarie per pagare le varie spese comprese le proprie competenze ed eventuali anticipazioni. L'amministratore ha sempre l'obbligo di rendicontazione delle spese sostenute ed i condomini il diritto di visionare e/o estrarre copia della documentazione giustificativa. La richiesta dell'amministratore appare come dicevo senza senso perchè, come acclarato da diverse sentenze a tema, per le somme pervenute all'amministratore lo stesso deve ducumentarne il titolo (tipo rate condominiali) altrimenti sono da considerarsi redditi!! Potrebbe succedere che se rimborsate singolarmente all'amministratore sul proprio conto delle somme per spese sostenute dal medesimo il fisco possa contestare che sono redditi non dichiarati ed hai voglia a documentare poi i contrario!!! Spero di essere stato abbastana chiaro.

Per esperienza ti posso dire che, per quello che è giuridicamente possibile in Condominio, la soluzione tecnica si trova. Bisogna vedere come funziona la vostra contabilizzazione del calore ed in quali termini è possibile integrare altre fonti di riscaldamento. Ad esempio: se c'è contabilizzazione del calore sull'impianto centralizzato (appartamento per appartamento oppure radiatore per radiatore) questa non è influenzata dall'eventuale utilizzo di una stufa a pellet ...

Buongiorno, mi scuso se sono OT ma non riesco ad aprire un nuovo post (come si fa ??).

Comunque è l'unico attinente e pertanto la mia domanda è :

è lecito che un amministratore richieda il pagamento di spese anticipate direttamente sul proprio conto corrente (privato) ? L'amministratore non dovrebbe presentare le fatture delle spese sostenute ?

Grazie

eccomi!mi ero preso un break !sto infatti valutando la possibilità di non staccarmi totalamte.nel senso che tanto dovrei pagare le spese dell'impianto ,senza i consumi.mi predispongo l'autonomo(tanto in fase di ristrutturazione ,è poco più del costo dei tubi)posso addirittura vedere ,come va un inverno con le pompe di calore e poi montare i caloriferi.

Ma se volessi fare un impianto, utilizzando o l'autonomo o condominiale ,come si gestisce il contatore di calorie?premettendo la gestione delle valvole (facendo attenzione a non mandare la mia acqua calda al condominio)quando uso il mio ,il contatore ,segnerebbe le mie calorie e viceversa.non credo che sia compatibile la cosa!

Quale è la vostra percentuale della spesa di riscaldamento che viene ripartita in QUOTA FISSA? e per differenza quella a CONSUMI? Avendo i contabilizzatori di calore ed una regola di ripartizione previgente, la valutazione economica è presto fatta ipotizzando costi a consumo pari a ZERO. A prescindere dal costo dei lavori, se pagando la sola quota fissa l'importo di spesa condominiale non è esagerato si può senz'latro valutare (senza che possa essere impedito!) il distacco virtuale del proprio appartamento.

grazie ,ora oltre al cancello ho anche questo problema!mi sa che mi cacciano!

essendo quindi all'attico  volevo rendermi completamente autonomo ,per quel che la legge mi permette.

per esperienza ,se la casa viene coibentata bene,si scalda e si mantiene in un attimo!

Stiamo facendo dei preventivi delle caldaie e voglio vedere se la caldaia più piccola potesse costare meno e quindi sperare nell non coinvolgimento economico.

comunque ho paura che nessuno voglia ridurre gli utenti dal riscaldamento.certo  bisogna valutare i costi.

a chi verrebbe in mente di non farmi pagare le spese ,se poi devono essere ridistribuite agli altri?

comunque vedo cosa succederà in assemblea:

La questione distacco o dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato è abbastanza complessa sia dal punto di vista tecnico che giuridico. Premetto che, a mio avviso, un impianto centralizzato correttamente dimensionato con contabilizzazione del calore individuale risulta quasi sempre complessivamente molto più efficiente ed economico della somma dei singoli (ipotetici) impianti autonomi.

Nel caso proposto, esistendo la contabilizzazione del calore che generalmente contempla sempre una quota fissa, è pacificamente consentito adottare sistemi di riscaldamento integrativi e/o alternativi pagando quindi solamente quanto contabilizzato fino all'ipotesi di consumo pari a zero oltre alla citata quota fissa che varia generalmente fra il 15 ed il 30% delle spese ordinarie per il servizio di riscaldamento.

In linea generale, il distacco dall'impianto centralizzato è sempre consentito purchè non si alteri/pregiudichi l'equilibrio termico delle altre unità immobiliari. In soldoni se uno o piu Condomini si vogliono rendere autonomi, dal momento in cui esiste la contabilizzazione del calore come nel vostro caso, possono sempre farlo pagando solamente la quota fissa che compensa di per sè il potenziale squilibrio nonchè il codiddetto riscaldamento indiretto. Discorso diverso riguarda invece le spese di manutenzione degli impianti che anche i "rinunciatari" al servizio dovranno sempre e comunque sostenere pro quota ... salvo che ....

In occasione di spese di notevole entità che riguardano anche gli impianti esistenti è' possibile ragionare in termini di innovazione considerando la manutenzione straordinaria delll'impianto termoidraulico e le centrale termica al pari di innovazioni gravose (e/o voluttuarie) che sono disciplinate dall'art. 1121 Codice Civile (vedi post su argomento cancello scale!). In questi termini è possibile considerare l'opera gravosa come suscettibile di utilizzazione separata e quindi solamente gli interessati parteciperanno alla spesa per il centralizzato mentre i "rinunciatari" potrenno distaccarsi e rendersi autonomi (se tecnicamente possibile) a proprie spese fatta salva la possibilità di riallacciarsi in futuro remunerando a posteriori le spese sostenute per i lavori e la manutenzione successiva ai quali non hanno partecipato in prima battuta. In argomento esiste copiosa giurisprudenza riguardante gli impianti ascensori ma di fatto il ragionamento non cambia.

La cosa migliore da fare è comunque trovare l'accordo in assemblea considerando la questione dai vari punti di vista. Se si parte dal concetto del risparmio energetico individuale consiglio l'installazione centralizzata di caldaie a condensazione correttamente dimensionate le quali in sostituzione dei vecchi impianti garantiscono un risparmio significativo nelle spese di esercizio con una corretta ripartizione della spesa  misurata a consumo. Per il resto, ripeto, la questione ha molte sfacettature ...

buon giorno,vi scrivo in merito ad una grossa spesa che il mio condominio dovrà affrontare riguardo il cambio della  caldaia.per farla breve ,siamo un  gruppo di condomini, che vogliamo staccarci dal centralizzato.

premetto che abbiamo i contatori di calorie.

1)servirebbe la maggioranza o l'unaminità per il distacco?intendo senza più spese,perchè volendo si chiudono le valvole e si ha consumo zero,però in questo caso la  manutenzione e la caldaia  si pagano!

2)può un perito valutare ,quanti condomini si possono togliere, in base al piano e la posizione e formare una sorta di ibrido?autonomo e centralizzato?chi è autonomo così non ha più spese condominiali di riscaldamento?

premetto, escludendo per ora il problema canne fumarie autonome!

grazie

vedrò cosa succede alla prossima assemblea.

grazie,la terrò aggiornato se vuole.

saluti

alessandro

Ripeto ... se l'opera che intende realizzare a sue spese non rende inservibile a nessuno dei Condòmini la parte comune interessata perchè comunque fornisce a tutti le chiavi non esistono problemi! Se fosse un mio Condominio riterrei superfluo anche il passaggio assembleare viste le premesse. Se in ogni caso la maggioranza assembleare si mettesse di traverso 2 sono le opzioni: A) fare ricorso al Giudice di Pace per ottenere il riconoscimento del diritto alla realizzazione dell'intervento e poi realizzarlo oppure B) realizzare l'intervento e porre i condomini riluttanti di fronte al fatto compiuto lasciando loro l'onere di agire giudizialmente (la giustizia privata non è contemplata!) per far rimuovere l'opera motivando il diritto violato che a mio avviso non esiste!

grazie ancora .vedrò ,come ho detto, il reg di condominio  e parlerò ai condomini più "neutri "e alla prossima assemblea condominiale, vediamo cosa succede.

visto che non c'è scritto da nessuna parte ,se è vietata o no la realizzazione del cancello  ,spero che il buon senso vinca.

altrimenti se la maggioranza dice di no.che faccio?

.........grazie

Purtroppo non esiste un articolo specifico nel Codice Civile. Il ragionamento si basa sulla prassi fondata sull'interpretazione ragionata delle regole esistenti. Partiamo con il dire che non è una innovazione normata dagli articoli 1120 e 1121 del c.C. e non è neppure di conseguenza un innovazione vietata. Si tratta quindi di miglioria generalmente consentita(addirittura considerabile come opera sucsettibile di utilizzazione separata)  la quale, se per di più viene realizzata a zero spese per gli altri comproprietari, è  sempre concessa sulla base del miglior godimeno e/o uso più intenso ancorchè compatibile del bene comune in questione. Tali principi sono stati richiamati e confermati tantissime volte dalla giurisprudenza di merito e se avete un avvocato in Condominio senz'altro potrà verificare e confermare. I riferimenti generali sono quindi e comunque gli articoli 1120, 1121 e 1122 del Codice civile.

grazie ancora.ora guardo il regolamento di condominio e vedo se ci sono regole che riguardano la mia richiesta .purtroppo nel condominio c'è un avvocato(dico purtroppo non perchè sia una cattiva persona ,anzi)che per deformazione professionale,vede tutto in maniera legale e sembra che do l'idea di privatizzarmi il pianerottolo.ma dando le chiavi a tutti(lo pretendo per motivi di sicurezza dell'ascensore)non capisco il problema.

mi posso appellare a qualche codice del condominio o devo solamente mettermi d'accordo con i miei vicini?

lei mi sembra molto esperto in materia,ma cosa dico ai condomini,me lo ha detto lei  e che titolo ha per dire cio?

spero di essere stato chiaro

grazie e sempre gentilissimo

alessandro

Non rappresentando un'innovazione ma una semplice miglioria, l'approvazione assembleare è quella di 1/3 dei condomini con 1/3 dei millesimi. Se c'è la disponibilità del singolo di affrontare direttamente la spesa non esiste alcun problema ed addirittura il passaggio assembleare potrebbe essere superfluo (potrevve avere carattere informativo e non autorizzativo) salvo che il regolamento condominiale(se esiste!)  non disponga diversamente

grazie della risposta.ma serve una maggiornza in assemblea o una unaminità?

c'è qualche riferimento nel codice civile?qualcuno pensa che mi voglia impossessare nel tempo del pianerottolo.

Questa è una notizia stupenda! Se le cose stanno così sono salvo.

Avallerò senz'altro la creazione delle tabelle millesimali ma non la loro retroattività. Speriamo bene :)

Grazie mille per l'aiuto!

Claudio

Installare un cancello nei termini descritti non configura senz'altro uno spoglio della parte comune ... quindi è senz'altro possibile anche su iniziativa del singolo condomino (a proprie spese) fornendo poi le chiavi a tutti gli altri aventi diritto al passaggio sulle scale. Si tratta di un miglio godimento della parte comune motivato dalla sicurezza che non cambia destinazione al bene, non impedisce agli altri da fare analogamente e certamente non determina danno e/o pregiudizio alle scale.

L'istanza proposta anche dal singolo condominio per la creazione/revisione delle tabelle millesimali è senz'altro legittima ed accoglibile. Per quanto riguarda la retroattività nell'applicazione delle tabelle per procedere ai conguagli dei contributi versatio questa è possibile solamente all'unanimità ovvero se tutte 9 le parti sono d'accordo. In questi casi quello che è passato è passato ... ritengo sia alquanto improbabile che un Giudice possa accogliere una richiesta in tal senso alla luce del principio del "fatto concludente". ovvero visto che nel tempo avete pacificamente diviso le spese in noni.