Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Con propria sentenza n. 24053/2018, la Corte di Cassazione ha precisato  che l’atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali deve essere assunto con la maggioranza qualificata ex art. 1136, c. 2 C.C. ovvero con la maggioranza degli intervenuti per almeno la metà del valore dell’edificio.

L’Agenzia delle Entrate, mutando una posizione espressa a suo tempo con la circolare n. 59E/1977, in risposta ad una istanza di consulenza giuridica (n. 3/2018) dello scorso dicembre 2018 ha affermato che i Condomini, a prescindere da qualsiasi altra considerazione, non hanno diritto all’applicazione dell’aliquota IVA ridotta al 10% nelle forniture di energia elettrica che pertanto potrà essere portata al 22%.

Se l'autorimessa condominiale è soggetta a Certificato Prevenzione Incendi ovvero a SCIA Antincendio non è generalmente consentito un utilizzo dei box o posti auto diverso dal parcamento dei veicoli. Diversamente che per altri materiali (si pensi a scatoloni, pneutatici, sacchi di pellet) il ricovero di biciclette e/o carrelli non appare di per sè in contrasto con la normativa antincendio. Se la richiesta dell'Amministratore (da leggersi come provvedimento ex art. 1133 del Codice Civile) non risulta motivata da concreti rischi per la sicurezza antincendio può essere annullata con ricorso all'Assemblea (o all'autorità giudiziaria) perchè si tratterebbe di limitazione del diritto soggettivo.

Per approfondimenti https://www.elabor.eu/documenti-a-risorse/78-condominio-e-certificato-prevenzione-incendi.html

Buongiorno ,vi scrivo in merito ad un avviso che ha messo l'amministrtatore riguardante l'obbligo di togliere tutto quello che c'è oltre le auto ,da posti auto di proprietà ,regolarmente accatastati e privati.

In pratica,secondo l'amministratore non ci deve essere nulla oltre la propria auto o moto o ciclomotore.

i posti auto in questione,sono tutti aperti ,senza muri o cancelli e solamente delimitati da strisce .In pratica un ambiente unico dove si accede ,scendendo sotto il palazzo,da una rampa con cancello elettrico ed un uscita pedonale con porta ,che accede al palazzo .

Quindi ogni posto auto è come se fosse la propria casa entro il perimetro delimitato.

Avendo una casa più grande ho due posti auto e ho più spazio degli altri e tengo sullo stesso anche delle biciclette ,un rimorchio chiuso a cassonetto ed un portabici voluminoso ,che si appoggia al gancio traino dell autovettura,messo in fondo al posto e coperto da un telo idoneo

Secondo l'amministratore io dovrei togliere tutto ciò che non è auto o moto .

Posso capire scaffali ,armadi etc perchè non è un box chiuso e inaccessibile a nessuno oltre che al proprietario,ma mezzi a due ruote come bici o "accessori "per l'auto,nella propria"casa" visto che si pagano tasse condominio etc essendo di proprietà non vedo il problema

cosa dice la normativa in merito all'uso del proprio posto auto di proprietà?

Le regole antincendio ed i vigili del Fuoco?

grazie

Alessandro

ll 25 settembre 2015 entra in vigore il Regolamento Ue che ha stabilito le regole per l'etichettatura dei i sistemi di riscaldamento d'ambiente. Il giorno successivo invece entra in vigore il Regolamento sulle specifiche per la progettazione ecocompatibile.

Da fine settembre 2015, dunque, i sistemi di riscaldamento e gli scaldacqua (anche a fonte solare) di potenza inferiore a 70 kW di potenza saranno più efficienti e dichiareranno la loro efficienza grazie all'etichettatura energetica, come accade già per gli elettrodomestici.

I produttori di caldaie non potranno più immettere sul mercato modelli non a condensazione a partire dal 26 settembre 2015 con l'eccezione di un tipo particolare di caldaie non a condensazione, quelle “a camera aperta”, da installare quando non sia possibile andare a sostituire una vecchia caldaia con una caldaia a condensazione per problemi legati alla canna fumaria collettiva in caso di edifici multifamiliari.

I riferimenti normativi per il caso sono, nella formulazione post Riforma (Legge n. 220/2012), l'articolo  1130 del Codice Civile in riferimento all' anagrafe condominiale:

L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

nonchè e soprattutto l'articolo 63 disp. att. del Codice Civile

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

detto quanto sopra, se non lo avete già fatto, Vi consiglio (è Vostro obbligo!) di dare comunicazione all'Amministratore dell'avvenuta cessione e, se non avete ancora a disposizione copia dell'atto di compravendita (è normale che passino alcuni mesi prima che il Notaio consegni la copia!), equipollente alla "copia autentica" può essere considerata una certificazione del Notaio. Considerati che sono passati già 9 mesi dalla cessione, se trasmettete il tutto velocemente, separerete senz'altro la vostra responsabilità solidale con il nuovo acquirente che nulla potrà pretendere da Voi (così come il Condominio e l'Amministratore) se le spese relative alla gestione della mensilità di dicembre 2014 sono state regolarmente pagate prima della vendita.

Buongiorno a tutti,

i miei genitori hanno venduto un immobile in dicembre 2014 ma il ragazzo che è subentrato non ha mai pagato le spese condominiali e tra l'altro non si è mai fatto conoscere dall'amministratore.

Ora in questi giorni lo studio ha chiamato i miei per sapere se abbiamo disponibile l'atto di vendita (di cui ho fatto richiesta stamattina) e che X LEGGE se il nuovo proprietario non paga devono pagare i miei.

Questa cosa credo e spero non stia né in cielo né in terra... ma chiedo conferma a voi!

Quando lui ha acquistato sua madre gli ha fatto da garante, quindi credo che debbano rivalersi su di lei in caso.

Grazie

Manuela

L'installazione del condizionarore sul muro perimetrale esterno non può essere negata dall'Amministratore con la motivazione che riporti. Verifica se ci sono limiti imposti dal Regolamento condominiale ...

Salve a tutti, l'amministratore mi ha negato il permesso di installare l'unità esterna del climatizzatore sulla facciata condominiale esterna perchè dice che è una parte di perimetro che non mi appartiene. Posso secondo voi rimanere in casa senza climatizzatore pur pagando tutti gli oneri del condominio? Se avete qualche consiglio o qualche legge rispondete pure, Grazie.

Certamente si, infatti se si tratta di area di manovra supercondominiale per l'accesso veicolare, a prescindere da ogni altro ragionamento, la possibilità di sosta è consentita per reciproca tolleranza e non per diritto. Ovviamente se nulla è regolamentato in merito deve necessariamente essere l'assemblea e/o l'amministratore del supercondominio ad assumere i provvedimenti del caso.

Buongiorno, volevo chiedere la sua opinione in merito a un problema sorto dall'ultima assemblea condominiale relativa a una zona extracondominiale. Questa zona è una sorta di vialetto in cui si aprono i cancelli dal garage sotterraneo del nostro condominio ed altri due condomini, e l'accesso diretto al nostro. In questo vialetto riescono a sostare 4/5 macchine parcheggiate decentemente (non sono segnate linee di parcheggio) senza intralciare l'uscita dai garage e solitamente parcheggiano soltanto i residenti del mio condominio in quanto le persone degli altri due confinanti hanno a disposizione un parcheggio più comodo rispetto alle loro entrate. Nell'ultima assemblea condominiale la mia famiglia ed io siamo stati richiamati per un "abuso" del suddetto vialetto come parcheggio in quanto la nostra auto "è sempre lì". Vorrei sottolineare che disponiamo di due auto di cui una viene sempre parcheggiata nel garage interno in quanto le due auto assieme non entrano. Secondo il nostro attuale amministratore nel vialetto non si potrebbe affatto parcheggiare.

Spiegata la situazione chiedo se l'assemblea condominiale può effettivamente deliberare il divieto di parcheggiare in quella zona.

La ringrazio,

Eleonora.

Se i 4 metri quadri ai quali si riferisce sono parte comune in condominio credo proprio di no in quanto l'uso esclusivo delle parti comuni, se concesso e/o comunque tollerato, non qualifica i presupposti del possesso pacifico, pubblico ed indisturbato necessari all'usucapione.

Buongiorno a tutti vorrei avere un vostro giudizio positivo o negativo a questa domanda, vi espongo la mia questione:

Nel giardino all'interno di un condominio, un condomino(io) in una parte del giardino è proprietario di un orto di circa 15mq ne ha aggiunti altri circa 4mq(utilizzati da 30 anni), aggiungendoli a quelli già di sua proprietà formati da una striscia che va porsi a contatto di una parete di un magazzino. Si può considerare che questo condomino(io) pretenda la clausola di usucapione ? anche di quelli 4mq aggiunti a quelli di prorietà?

grazie mille della vostra eventuali risposte

Gent.mo dottore le soppongo il seguente mio quesito che sicuramente Lei, per la sua grande esperienza, vorrà gentilmente chiarirmi.

Intanto La saluto cordialmente e La ringrazio in anticipo.

Il fabbricato condominiale di cui fa parte il mio appartamento è costruito in aderenza (da ambo i lati) ad altri due fabbricati condominiali ed è separato dagli stessi da appositi due giunti di dilatazione.

Le strutture portanti in c.a. dei tre fabbricati sono autonome e indipendenti.

I tre fabbricati hanno in comune l'impianto di riscaldamento, l'idrico, il fognante e un giardino interno.

I tre fabbricati, sin dalla loro edificazione, sono stati amministrati da un unico amministratore che, pertanto, ha amministrato e amministra tutt'ora sia i condominii di ciascuno dei tre fabbricati sia il supercondominio costituito dai medesimi.

L'impresa costruttrice realizzò, a tutela delle fondazioni delle strutture in c.a. indipendenti dei tre fabbricati, una apposita intercapedine.

Tale intercapedine corre lungo tutto il perimetro costituito dai tre fabbricati, non ha muri di confini in corrispondenza dei giunti di dilatazione che separano i fabbricati ed è, quindi, completamente percorribile a piedi.

Ogni portone, però, dal piano interrato ove sono ubicate le cantinole private appartenenti agli appartamenti sovrastanti, ha un proprio indipendente accesso a tale intercapedine.

Per eliminare copiose infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dal lato giardino, che interessano e minano solo la fondazione della struttura portante in c.a. di uno dei detti fabbricati, si rende necessario, ora, eseguire urgenti lavori di riparazione su un tratto di tale intercapedine, in corrispondenza e prospiciente il fabbricato interessato.

Domande :

1) poiché tali lavori di riparazione della intercapedine servono a tutelare solo la fondazione della struttura portante in c.a. di uno dei tre fabbricati (indipendente dalle altre strutture attigue), le relative spese di riparazione devono gravare solo sui condòmini del fabbricato interessato ?

A MIO AVVISO LA RISPOSTA RISULTA NEGATIVA IN QUANTO L'INFILTRAZIONE D'ACQUA PROVIENE DAL SUOLO SU CUI SORGE L'EDIFICIO OVVERO DAL SOTTOSUOLO CHE SONO COMUNI EX ART. 1117 C.C., E PROBABILMENTE ANCHE A NORMA DI REGOLAMENTO, ED E' QUINDI SUPERCONDOMINIALE PER DEFINIZIONE.

2) è possibile ritenere, invece, che tale intercapedine possa configurarsi "opera" appartenente al supercondominio e, quindi, far partecipare alle suddette spese di riparazione tutti i condomini delle unità immobiliari dei tre fabbricati ?

ANCHE PER I MOTIVI DI CUI SOPRA, DIREI DI SI. L'INTERCAPEDINE IN ARGOMENTO HA FUNZIONE DI PRESIDIO DELLE FONDAZIONI (ANCH'ESSE RICHIAMATE QUALI PARTI COMUNI EX ART. 1117 C.C.) SALVO OVVIAMENTE CHE IL TITOLO DI ACQUISTO E/O IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO NON DISPONGA DIVERSAMENTE.

Riporto ... da http://www.numeroutile.it/news/35/la-sostituzione-della-caldaia-tutto-quello-che-c%E2%80%99e-da-sapere

Le caldaie di potenza fino a 35 kW, cioè quelle che vengono usate tipicamente nelle abitazioni domestiche, sono di tre tipi: le caldaie a condensazione, le caldaie di tipo C e le caldaie di tipo B (le caldaie di tipo A sono vietate da parecchi anni).

Le caldaie di tipo B sono a camera di combustione aperta e a tiraggio naturale dei fumi di scarico, devono essere collocate in locali areati, o all'aperto, per prevenire la formazione nei locali di ossido di carbonio. Le caldaie di tipo C sono quelle a camera di combustione stagna e a tiraggio forzato dei fumi di scarico. Queste avendo una camera di combustione chiusa possono essere collocate in qualsiasi locale ed offrono una maggiore sicurezza rispetto a quelle di tipo B. Inoltre ci sono le caldaie a condensazione, che appartengono sempre al tipo C, queste caldaie offrono grandi vantaggi rispetto a quelle classiche, sia in termini di efficenza nella produzione di calore sia nell'abbattimento dei consumi di gas. Questo perché questo tipo di caldaie riescono a recuperare una parte del calore dei fumi di scarico che, altrimenti, andrebbe disperso nell'ambiente.

C’è da sapere che attualmente non è più possibile installare le caldaie di tipo B, neanche nei casi di sostituzione di caldaie dello stesso tipo. E non è più possibile nemmeno realizzare le canne fumarie (per lo scarico dei fumi di combustione)a parete.

Infatti, sia in caso di installazione di una nuova caldaia che di sostituzione di una vecchia caldaia domestica, occorre prevedere delle canne fumarie che arrivino al tetto (cioè dei tubi di scarico che arrivino fino al tetto della abitazione).

E' possibile evitare di montare canne fumarie che arrivino al tetto (per i fumi di scarico della caldaia) nel caso in cui:

Esistano nell’edificio canne fumarie collettive ramificate;

Per edifici presenti nei centri storici, per i quali la legge prevede interventi di tipo conservativo;

Purché si rispettino le distanze (di legge) dei comignoli(terminali) delle canne fumarie, da balconi, finestre, aperture di aerazione/ventilazione;

Nel caso di installazione di caldaie a gas a condensazione, caldaie ad alta efficienza energetica, che sono meno inquinanti, purché si rispettino le distanze dei comignoli(terminali) da balconi, finestre, aperture di aerazione;

La deroga si può applicare anche in caso di distacco della singola utenza da un impianto di riscaldamento centralizzato (trasformazione da centralizzato ad autonomo).

In ogni caso l'applicazione delle deroghe deve sempre essere dettagliatamente descritta e giustificata da una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato e qualificato.

Buongiorno,
abito in un condominio di circa 100 famiglie, suddiviso in più palazzine di 4 e 5 piani con riscaldamento autonomo. Nell'ultima riunione condominiale ho appreso che dal prossimo 26 settembre l'Italia dovrà recepire una normativa europea, denominata "Ecodesign" che prevede l'etichettatura degli apparecchi da riscaldamento e comporta il divieto di immissione sul mercato di caldaie di tipo B, cioè quelle non a condensazione. Nel mio condominio siamo tutti forniti di queste caldaie in via di estinzione, che scaricano i loro fumi attraverso canalizzazioni collettive suddivise per colonne. Cioè, nella mia palazzina, dal 1° al 5° piano tutti gli appartamenti di un lato condividono la stessa canna fumaria. In virtù di questa legge, quindi,da settembre, chi di noi dovrà sostituire la propria caldaia non potrà più acquistarla del vecchio tipo ma dovrà passare al nuovo modello a condensazione. E' necessario modificare la canna fumaria per adattarla al nuovo tipo. Il problema che si pone è che il vecchio e il nuovo tipo di caldaie non sono compatibili nella stessa canna fumaria. Si possono quindi considerare due soluzioni: la 1 prevede la posa di una tubazione esterna, sulla facciata, alla quale si possono allacciare le caldaie nuove man mano che verranno cambiate nel corso degli anni. La soluzione 2 invece prevede che, a partire da settembre, il primo condomino che avrà necessità di sostituire la caldaia, costringerà tutti gli altri a fare la stessa cosa e a far procedere con la modifica della canna fumaria. Ovviamente la soluzione 1 è quella apparentemente più saggia, purtroppo però necessitando di progetto (in quanto viene modificata la facciata esterna del palazzo) e di ponteggio, in pratica diventa molto più costosa della prima soluzione. Siamo perciò di fronte ad una legge che obbliga i tantissimi italiani nella nostra situazione, a prevedere una spesa inaspettata e non indifferente (nel nostro caso si aggira intorno ai 2000€ a famiglia). Penso anche al fatto che alcuni miei vicini hanno la caldaia non più vecchia di uno o due anni. Oltre a sembrarmi totalmente ingiusto costringere famiglie già in serie difficoltà economiche a sobbarcarsi una spesa del tutto evitabile (forse si poteva inserire l'obbligo solo in caso di ristrutturazione), ciò che mi sembra strano è che poche persone sono a conoscenza di questa novità alla quale non mi pare sia stata assolutamente data eco. Mi chiedo anche se lo stesso obbligo nostro l'avranno o l'hanno già avuto anche negli altri Paesi europei e come l'hanno risolto.
Qualcuno ha qualche informazione aggiuntiva, suggerimento o almeno ne ha sentito parlare?
Grazie. Paola

Se la redazione delle tabelle millesimali viene predisposta in base alla volumetria anziché per superfici la risposta sembra ovvia ma essendo un cosiddetto "palco morto" il tecnico può in maniera discrezionale non tenerne conto specificandone i motivi.

La Legge è la n. 220/2012 entrata effettivamente in vigore nel giugno 2013 e poi modificata con il DL 145/2013 in alcuni punti

All'interno di un locale commerciale di h.5.20ml vi è un modesto vano adibito a servizi/preparazione cibi di h.2,85ml. La parte sovrastante detto vano risulta non calpestabile e, come da accatastamento, ha destinazione "palco morto". Affrontando la redazione di tabelle millesimali per volume devo considerare (e come) questo palco morto?
Claudio

Chiedo scusa ma è stata modificata nel 2014???grazie mille