Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Buongiorno,

ho una domanda da porre a voi esperti di faccende condominiali. Spero possiate chiarirmi un po' le idee :)

L'appartamento in cui abito è stato costruito negli anni 70 da una Cooperativa costituita dagli attuali proprietari degli appartamenti (nove in tutto) o, come nel mio caso, dai loro genitori ormai estinti. Pertanto siamo tutti soci della cooperativa e abbiamo un mutuo indiviso per il quale ciascuno di noi versa ogni mese un nono.

Fin dall'inizio abbiamo suddiviso tutte le spese condominiali e il mutuo in maniera ugualitaria perchè non abbiamo mai fatto le tabelle millesimali a causa di un problema che si trascina dai tempi della costruzione del palazzo e che di fatto ancora oggi ci impedisce di fare perfino la suddivisione del mutuo (documenti che si sono persi, non per colpa nostra).

Ora uno dei condomini vorrebbe che le spese condominiali, il mutuo ecc ecc venissero ripartite secondo i criteri millesimali, il che è anche giusto, ma vorrebbe anche recuperare quanto ha versato in più in tutti gli anni passati!

Ciò che vorrei sapere è se è giusto chiedere il rimborso di quanto "pagato in più" negli anni passati, dal momento che fino ad oggi siamo stati tutti d'accordo nel pagare ciascuno un nono di tutte le spese.

Chiedere una cosa del genere con la retroattività di tanti anni comporterebbe che chi abita ai piani alti, come me, dovrebbe poter dovere sborsare una cifra assurda e sarebbe un problema enorme far fronte a una simile spesa.

Io arrivo a malapena a fine mese... Cosa posso addurre per difendermi da questa tragedia?

Grazie mille

salve
Abito all'ultimo piano di un condominio e sono l'unico come
appartamento.
per motivi di sicurezza volevo interporre fra il mio
piano e quello sottostante un cancello, affinchè estranei non possano
entrare fisicamente.
Il motivo di metterlo fra i due piani( c'è un
pianerottolo intermedio,senza abitazioni, con finestre) ,eviterebbe,
inoltre, a qualche malintenzionato, di passare dalle finestre delle
scale ai balconi degli appartamenti(con vantaggio anche dei proprietari
del piano di sotto)
All'ascensore ,inoltre ,è possibile disattivare il
pulsante dell'ultimo piano.
Tutto questo, chiaramente è a disposizione
del condominio(tutti devono avere le chiavi,in caso di emergenza per la
cabina del l'ascensore).
E' possibile realizzare quello che ho
descritto?
Qualcuno ha definito la questione ,come appropiazione delle
proprietà comuni.
Io intendo dare sicurezza a me stesso e
indirettamente agli altri,a spese mie,senza dar fastidio a nessuno,
visto che il passaggio giornaliero  riguarda solo il mio appartamento ,
tranne l'emergenza dell'ascensone.
la ditta dell'ascensore  non vede
nessun problema di sicurezza se tutti hanno le chiavi.
spero di essere
stato chiaro.
aspettando una sua risposta.
distinti saluti
Alessandro

La procedura per la richiesta di una revisione millesimale è quella citata e descritta. No, non ritengo si possano chiedere gli arretrati se i bilanci e le ripartizioni della spesa precedenti sono stati aprrovati senza alcuna riserva in tal senso.

Molto probabilmente nel valorizzare le quote millesimali per i locali seminterrati era stata considerata originariamente una destinazione tipo magazzino o similare comunque diversa da quella attuale. L'utilizzazione diversa ancorchè compatibile (e consentita dalla normativa in materia) dei locali seminterrati ad uso commerciale, a giudizio dello scrivente non può di per sè essere considerata motivo sufficiente di revisione millesimale. Caso diverso è invece quello dell'ipotetico ampliamento (abusivo o meno!) che invece da solo determinerebbe motivo sufficiente per il ricalcolo delle quote. La relativa spesa andrebbe posta a carico del proprietario che ha generato la mutata la situazione obbligando di fatto al ricalcolo millesimale. Questo può essere chiesto anche da un solo Condomino che ne abbia interesse, sia giudizialmente che, preferibilmente, per via assembleare. Qualora l'assemblea non assecondasse però la richiesta motivata di revisione millesimale dovrà essere necessariamente richiesto l'intervento del giudice.

Buongiorno, il mio condominio ha deliberato la nomina del tecnico (direttore lavori) per  il rifacimento della facciata e del lastrico solare e quindi andremo incontro a spese importanti. Un condomino che vive in un grande  seminterrato risulta una irrisoria incidenza. Come dovrei procedere per rivalutare le tabelle prima che comincino i lavori? Si possono chiedere gli arretrati per erronea valutazione?

Grazie

Compresa la situazione a questo punto posso dire che tocca senz'altro al Condominio disciplinare l'utilizzo dei parcheggi magari provvedendo anche a realizzare un'adeguata segnaletica per informare in ordine alle modalità d'uso dei posti auto indicando magari gli orari nei quali è consentito il posteggio "anche" ai clienti del negozio.

ok allora provo a spiegare la situazione senza disegno:

Il parcheggio davanti al condominio ha 7 spazi per auto (non numerati o evidenziati, sono tutti uguali)

il parcheggio è diviso in 2 parti, a dx sono presenti 3 parcheggi (davanti alla prima vetrina del negozio), la parte sx è costituita da 4 parcheggi: 3 davanti alla seconda vetrina del negozio, il quarto si trova sempre affiancato agli altri ma non ha davanti nessuna vetrina ed è quello riservato solo ai condomini.

Avevamo già chiesto un preventivo per cambiare il colore di quest'ultimo parcheggio, quello che penso io è che non servirebbe comunque a nulla dato che se i clienti non sanno che quello NON è il parcheggio del negozio continuerebbero comunque a parcheggiarci, volevo appunto sapere se il proprietario del negozio avesse qualche "obbligo" di segnalazione del suddetto parcheggio, la sitauzione la avanti da molto tempo, anche ieri ho dovuto parcheggiare sul ciglio della strada, entrare in negozio e chiedere per l'ennesima volta di spostare la macchina dal parcheggio

Il disegno allegato non si vede. Nel parcheggio condominiale i posti auto sono assegnati o solamente segnati? Se i posti non sono assegnati chi primo arriva usa il posteggio. Potete eventualmente deliberare delle regole apposite per regolamentare l'uso dei parcheggi da parte del negozio magari riservandone sempre e comunque qualcuno ai residenti

Il parcheggio è un bene condominiale, durante l'orario di apertura dei negozi viene lasciato libero per i clienti, quando i negozi sono chiusi viene lasciato ai condomini, infatti sono stati appesi entrambi i cartelli "Parcheggio riservato ai clienti" e "parcheggio riservato ai condomini". Ma comunque si parla sono dei parcheggi davanti ai negozi, non di quello segnato in rosso

Per poter rispondere correttamente al quesito è innanzitutto necessario sapere se il piazzale/parcheggio in argomento sia un bene condominiale comune e/o se esiste un vincolo di destinazione o privilegio di utilizzo da parte dell'unità immobiliare a destinazione commerciale come spesso risulta in questi casi. L'esatta situazione può essere verificata esaminando l'atto di acquisto oppure il contenuto del regolamento di condominio.

Salve a tutti, è il mio primo post su questo forum, spero di non aver sbagliato la sezione

Vorrei venire subito al nocciolo della questione, abito in un condominio che si affaccia sulla strada, il piano terra è occupato da un negozio che ha le vetrine che danno (come il portone di casa) sulla stessa strada

Vi allego uno schizzo (fatto con paint, ma comunque compressibile)

http://img94.imageshack.us/img94/553/senzatitolo1edd.jpg

Ora il problema è il seguente: Mi trovo spesso il parcheggio occupato da macchine di clienti del negozio, spesso mi tocca parcheggiare temporaneamente la macchina sul ciglio della strada e andare a chiedere dentro al negozio di spostarla.

Ho provato a parlare con i proprietari del negozio, gli ho anche chiesto eventualmente di appendere un cartello segnalando che il suddetto posto NON è riservato ai clienti.

Dato che con i proprietari del negozio (per altri motivi) non vado troppo d'accordo e che sembrano prendere non troppo seriamente questa questione chiedo come posso risolvere il problema.

Ci tengo a sottolineare che il negozio è dello stesso proprietario del condominio

aspetto risposte

Grazie a Lei ... La invito a cliccare sul MI PIACE della ns. pagina Facebook

Grazie infinite! E..complimenti per la gentilezza, la velocità nella risposta e per l'utilità del sito.

Marta

Il quesito in argomento, per quanto attiene i rapporti fra attuali Condòmini proprietari e Condominio, ha una risposta semplice. Tenuti al pagamento pro quota delle spese e del capitale ingiunto nei confronti del Condominio sono gli attuali proprietari e quindi l'Amministratore ha applicato correttamente le norme e la procedura anche se, personalmente, non avrei formulato opposizione al decreto inguintivo considerata l'inopponibilità nei confronti del fornitore della truffa perpetrata dall'ex amministratore.

Secondo quanto previsto dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, "chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente" quindi il nuovo proprietario del suo ex appartamento non può sottrarsi alla richiesta del Condominio.

Considerato invece che, come dichiarato, Lei aveva provveduto al regolare pagamento dei contributi condominiali dovuti e richiesti a suo tempo e che la procedura ingiuntiva promossa dal fornitore è stata la conseguenza (successiva alla compravendita!) del comportamento truffaldino del precedente amministratore è e sarà il Condominio stesso, in persona degli attuali comproprietari, a dover rispondere della situazione eventualmente valutando idonea azione di risarcimento del danno nei confronti del precedete amministratore.

Per quanto riguarda un ipotetica azione di rivalsa nei suoi confronti da parte dell'attuale proprietà del suo ex appartamento ritengo sia difficilmente percorribile proprio per i presupposti indicati non potendo diversamente valutare la sua buona fede nei confronti della parte acquirente al momento della compravendita.

Buongiorno, ho un dubbio che spero possiate chiarire. Nel novembre 2010 ho venduto un appartamento libero da ogni onere. Successivamente, in data luglio 2012, è pervenuto un decreto ingiuntivo, per il pagamento di gasolio fornito antecedentemente al novembre 2010,  decreto causato da un comportamento fraudolento da parte del precedente amministratore che, pur avendo noi condomini versato le quote previste, non aveva tuttavia provveduto al pagamento. Pur avendo avviato le pratiche legali necessarie per opporsi a tale decreto, l'amministratore attuale (diverso da quello truffaldino) ha intanto chiesto il pagamento della quota del decreto imputabile all'appartamento da me venduto alla attuale proprietaria che lo ha poi richiesto a me.

Considerando che io avevo pagato tutto e non avevo lasciato alcun debito, che la colpa è del vecchio amministratore e che questa spesa imprevista è scaturita dopo la vendita, a chi tocca pagare? A me o all'attuale proprietaria? Anche perchè se le pratiche legali avviate dovessero avere buon esito come farei io a saperlo, visto che il pagamento risulterebbe fatto dall'attuale proprietaria, con cui non sono in buoni rapporti?

Ringrazio in anticipo per la risposta che vorrete fornirmi e che attendo con ansia.

Marta

In mancanza dell'Amministratore qualunque singolo Condominio può prendere l'iniziativa di convocare l'assemblea. Per farlo basta una lettera di convocazione indicante luogo ed ora di prima e seconda convocazione (normalmente ci si riunisce sempre in seconda convocazione) e dei punti all'ordine del giorno. L'avviso di convocazione va "notificato" a tutti i condomini proprietari e cio può avvenire mediante raccomandata postale o a mano con firma per ricevuta.

Dell'assemblea và redatto un verbale indicante i presenti con le relative quote millesimali e le decisioni conseguentemente assunte con indicazioni delle votazioni punto per punto. In generale per essere ritenuta validamente costituita, all'asswemblea devono partecipare almeno 1 terzo dei condomini rappresentanti almeno 1 terzo dei millesimi. Le maggioranze variano poi in base alle deliberazioni da assumere.

Spero che questo ti sia di aiuto ... buona fortuna!

Ciao, esiste un protocollo da utilizzare per riunire i condomini?

Suppongo che le convocazioni le debba fare a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.

Inoltre devo indicare il numero di rappresentanti per ogni singolo proprietà? Indicare 1 e 2 seduta? Scrivere una relazione sulla riunione facendola firmare ai presenti?

Help

Grazie a Lei, i suoi auguri e complimenti mi fanno finire bene la giornata

Grazie ancora e sinceri auguri per la Sua attività e complimenti per il sito.

Esattamente ... trattando appunto la questione come innovazione suscettibile di utilizzazione separata ex art. 1120-1121 del Codice Civile.