Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

La delibera adottata, per quanto mi è possibile capire, non ha specifici profili di illegittimità ma è senz'altro paradossale non compensare subito (visto che è possibile!) il credito derivante dal maggior pagamento del primo stralcio lavori rinviando la compensazione alla conclusione degli stessi. Una delle conseguenze possibili potrà essere che i Condòmini che hanno chiaramente versato più del dovuto non potranno ottenere il rimborso/compensazione delle maggiori somme versate fino a che gli altri Condòmini non integreranno la differenza per i loro minori versamenti. Se fossi un Condòmino nella sua posizione non avrei mai accettato un siffatto meccanismo!

Salve, il mio condominio ha deliberato lavori di manutenzione straordinaria in due tranche, basandosi su un preventivo formulato per l'intero stabile. Come logica conseguenza, al termine della prima tranche i condomini in regola con i pagamenti hanno pagato più del dovuto, risultando a credito. All'avvio della seconda tranche, nella quale erano comunque previsti costi non irrilevanti visto  un errore nel computo metrico iniziale, lavori extra ed aumento dei costi, l'Assemblea avrebbe deliberato di far pagare le nuove quote senza tener conto dei crediti vantati al termine delle prima fase, riservando il conguaglio alla fine della seconda fase stessa. E' lecito pretendere pagamenti per lavori straordinari da chi risulta a credito nelle modalità e forme descritte?

Esempio: costi iniziali riferiti all'intero stabile per singolo condomino Euro 4500

Consuntivo sulla base dell'effettivo avanzamento lavori (circa 60% dello stabile): Euro 2500

Credito vantato Euro 2000

Costi seconda fase (residuo 40%) per condomino  Euro 3000

1) Delibera assembleare: si paga 3000 e si riscuote il conguaglio (direttamente o a mezzo compensazione) di 2000 a fine lavori

2) Soluzione più logica: si paga 1000 (3000-2000)

Domanda: è lecita la delibera 1? Può l'assemblea richiedere somme in presenza di un debito del condominio verso il condomino?

Grazie

Per il semplice fatto che il quorum deliberativo in assemblea condominaile è determinato sempre dal numero di teste e dalle rispettive quote millesimali una votazione "segreta" diventa difficilmente utilizzabile ma non c'è a quanto mi pare alcuna norma che vieti di per sè tale sistema di votazione.

In merito alla figura del "responsabile pulizie e corrispondenza" non le saprei dire ... come dire un "portiere non calciatore",  magari inventate una nuova figura professionale! :-)

La risposta è in linea di massima affermativa se si tratta di una palazzina in contesto "supercondominiale" sostanzialmente autonoma rispetto alle altre ma è necessario analizzare in maniera approfondita se e quali parti e/o servizi comuni non possono essere eventualmente separati. Il fatto stesso che cita l'esistenza di un tetto comune (in parte a copertura della vostra palazzina) rende difficilmente percorribile il distacco.

Sempre e comunque MAI all'inquilino! Tenuti al pagamento delle spese condominiali nei confronti del Condominio sono proprietario/usufruttuario i quali, con le nuove norme introdotte dalla cosiddetta Riforma del Condominio (Legge n. 220/2012) rispondono in solido.

La ripartizione delle spese condominiali è disciplinata in particolare dall'art. 1123 del Codice Civile il quale prevede fra l'altro che "se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne". Detto questo la sua eccezione è assolutamente legittima e potrà farla valere, in quanto affittuaria, nei confronti del proprietario locatore al quale dovrà essere rivolta la richiesta di specifica delle spese condominiali che rappresentano i c.d. oneri accessori rispetto al canone di locazione.

In merito alla ripartizione dei costi dell'acqua, se la somma delle fatturazioni per il periodo di competenza è suddivisa per i consumi complessivi e moltiplicata per i consumi individuali a contatore dei singoli, il medoto è sostanzialmente corretto. Tenga conto che il costo al metro cubo varia generalmente in aumento base alla quantità di acqua consumata.

Buonasera, mia madre è affittuaria di un monolocale in un condominio di due palazzine, a parte che tutti pagano le spese di tutti ovvero non sono divise per palazzina ma ha poi ricevuto il preventivo dell'anno 2015 in cui è inserito nella voce da pagare anche luce del garage e lei non ha ne garage ne cantina e ovviamente anche luce e pulizie scale dell'altra palazzina, per di più le viene appioppato tale importo senza che venga mostrato il conteggio. Posso richiedere la specifica del conteggio del condominio? Seconda cosa la palazzina ha l'acqua condominiale che quindi arriva tutta insieme e poi viene ripartita in base ai consumi dei singoli condomini, il problema è che l'amministratore non invia la lettura dei consumi e le bollette sono conteggiate su consumi stimati che risultano superiori all'effettivo di 500 mc con conseguente maggiore esborso da parte dei condomini rispetto al reale consumo (es.: mia madre ha consumato 15 mc d'acqua calcolati in euro 56 circa in pratica invece di pagare euro 1,60 al mc paga 3,79 al mc) posso pagare solo l'effettivo consumo visto che l'amministratore non si premunisce ad effettuare l'autolettura?

Buon giorno ,vi scrivo in merito alle dimissioni del mio portiere ,che vuole far assumere la moglie al posto suo. Senza entrare nel dettaglio delle motivazioni, vorremmo (una bella percentuale di condomini) mandarlo via ed eventualmente  affittarci l'appartamento.

le domande sono:

Innanzitutto, per evitare ,paure e ripercussioni di chi vota a favore delle dimissioni ,si possono fare anonime

con bigliettino ?tipo elezioni politiche?

Esiste la figura di un responsabile ,che si occupa delle pulizie e della corrispondenza?

grazie

Alessandro

Buon giorno ,vi scrivo in merito alla lettera, del condominio adiacente al nostro ,che ha fatto richiesta di rimuovere ,delle canne fumarie, in amianto eternit!?,mai usate dal nostro condominio.

Vi premetto che il palazzo ,dei primi anni del '900  ha queste canne fumarie(vedere foto allegata) messe come predisposizione, in caso di stufe e legna a carbone.

Io ,addirittura ,ne vengo a conoscenza proprio adesso, perché , essendo posizionate sulla facciata del nostro stabile, ma sul cortile del condominio accanto , non ne sapevo nulla.

Il problema è questo:

Il lavoro è condominiale o dipende dai singoli condomini, visto che sembrano pertinenti per gli appartamenti interessati?

Se si prova che l'amianto contenuto in esse non è pericoloso ,si possono tenere?

Poi ,nel caso si dovessero togliere, la facciata ,che risulterà ,come "sfregiata" esteticamente, chi dovrebbe ripristinarla?

nel ringraziarvi della vostra risposta

cordiali saluti

Alessandro

Salve, sono un amministratore alle prime armi e pongo questo quesito.

Devo richiedere il versamento di alcune quote condominiali e volevo sapere se per legge l'obbligato al pagamento è il proprietario, l'usufruttario o l'inquilino??? a chi devo inoltrare la diffida ed eventualmente il ricorso per ingiunzione di pagamento?

Grazie in anticipo.

A

Buongiorno

sono Giuseppe La Pasta appartengoad un gruppo di condomini che vuole sapere se c'è la concreta possibilità di staccarsi dal condominio.

Apparteniamo ad un condominio composto da 7 palazzi di cui 6 composti da 8 appartamenti e 1(il nostro) composto da 7 appartamenti.

Ogni palazzo ha accesso singolo, una sua scala, Contatore Enel per luce scale.

Abbiamo in comune tetto e riscaldamento centralizzato. Nel nostro palazzo, su 7 appartamenti ci sono già 2 distaccati dal riscaldamento condominiale e gli altri 5 sono d'accordo a distaccarsi.

La mia domanda è possiamo staccarci dal condominio principale e creare un condominio separato di un unico palazzo con la possibilità di gestire la parte di tetto di nostra competenza, la scala e gli annessi e connessi.

Grazie

Per evitare i problemi derivanti dai conguagli e dalla non sincronia fra i consumi fatturati e quelli risultani dalla sommatoria dei consumi rilevati dai vari contatori acqua, anziche dividere l'importo fatturato con in consumi fatturati userei alternativamente questa formula base per dividere i costi acqua nel periodo gestionale di riferimento:

totale importi fatturati fornitore diviso sommatoria consumi vari contatori per consumo singola utenza

Se si vuole considerare anche la quota fissa da applicare a prescindere dai consumi della singola utenza basta scorporare la stessa dagli importi fatturati prima di eseguire la divisione per consumi.

Per il caso in argomento, considerata la tua qualità di affittuario, ti consiglierei di rivolgerti al tuo proprietario locatore il quale dovrà aver cura di segnalare la questione all'Amministratore condominiale. Non si capisce se questo "armadio" si trova nel giardino privato o in area comune condominiale ma, con qualche differenza, l'Amministratore dovrebbe avere la possibilità di intervenire se quanto descrivi effettivamente può creare un problema di sicurezza. Esistono interessanti sentenze in merito alla responsabilità anche del condominio (in via concorrente se non principale) per furti agevolati dalla presenza di impalcature per lavori condominiali e quindi per analogia ...

Premesso che la detenzione di animali domestici non è vietabile nemmeno dal regolamento condominiale ex art .1138 del Codice Civile stante le nuove disposizioni della Riforma condominiale, il proprietario dei cani ha reponsabilità alle quali non può certamente sottrarsi. L'Amministratore condominiale potrebbe occuparsi del problema che appare significativo sia dal punto di vista igienico che di sicurezza. Su iniziativa anche del singolo Condòmino potreste richiamare in forma scritta  il "padrone" dei cani (e per conoscenza inviare anche al proprietario locatore) ad una tenuta delle bestie richiamando magari l'art. 672 C.P.ed il 2052 del C.C.

Art. 672, comma1, Codice Penale “Chiunque lascia liberi, o non custodisce con le debite cautele, animali pericolosi da lui posseduti, o ne affida la custodia a persona inesperta, è punito con la sanzione amministrativa da euro 25 a euro 258”.

Articolo 2052 del Codice Civile  “Il proprietario di un animale o chi se ne serve per il tempo in cui lo ha in uso, è responsabile dei danni cagionati dall'animale, sia che fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggito, salvo che provi il caso fortuito.”

La spesa preventivata è identica per entrambe le scale? Se si (salvo che l'Amministratore o chi per esso non abbia sbagliato la ripartizione!) è ragionevole che a parità di milleimi generali, trattandosi di interventi ex art. 1123 C.C. che riguardano le singole scale 90/600 sia meno di 90/400 per seguire il tuo esempio.

In merito all'estetica del fabbricato ovvero in ordine all'alterazione del "decoro architettonico" decide il Giudice in caso di controversia fra i Condòmini. Il bello ed il brutto non sono "soggettivi" ma oggettivi e chi si lagna ha l'onere di dimostrare il deprezzamento della proprietà immobiliare causato dall'intervento. In caso di dubbi ... ti consiglio di sottoporre la tua scelta di zanzariera agli altri Condòmini oppure farti fare un nulla osta dall'Amminitratore in base alla legge ed al regolamento. Il richiamo più pertinente al tuo caso è generalmente quello dell'art. 1102 del Codice Civile che ti riporto:

Articolo 1102. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa [...]

Salve, stiamo ristrutturando casa e dovremmo cambiare le zanzariere. Le zanzariere del nostro condominio sono delle zanzariere leroy merlin io le vorrei acquistare dal sito che vi ho messo nel link ( il modello si chiama: verticale 40) i due modelli sono simili ma non identici. Il problema è questo: visto il fatto che in estate abbiamo quasi sempre le finestre aperte e quindi le zanzariere sono visibili,  se il modello di zanzariera non è uguale al resto del condominio possono andare ad imbruttire la facciata del palazzo? devono essere per forza le stesse? vi ringrazio :)

vi posto una foto delle vecchie zanzariere cosi' potete metterle al confronto con le nuove 

Salve,

vivo nella scala B di un condominio fomato da tre piani e con n° 24 unità abitative (di cui, n°14 nella scala A e 600 millesimi tot. e n°10 nella scala B per i restanti 400 millesimi).

Sono da sostituire i due portoni d'ingresso di scala A e scala B e i due impianti citofonici di ambedue le ali del fabbricato.

Mi è stata presentata la tabella di ripartizione delle spese ed ho notato come a parità di millesimi, tutti i proprietari residenti nella scala B (quindi anch'io), hanno le spese maggiorate di molto rispetto ai medesimi valori millesimali residenti nella scala A.

Esempio: proprietario con 90 millesimi scala A €850 - proprietario con 90 millesimi scala B €1310.

Tutto ciò mi sembra iniquo e non rispondente ad un equo criterio di ripartizione basato sul valore degli immobili.

Cosa dice la legislazione in proposito?

RingraziandoVi in anticipo e certo di Vostro cortese riscontro, porgo i più cordiali saluti.

Luca Coppotelli

Salve,

Avrei bisogno del vostro aiuto per capire se c'è un modo per risolvere il mio problema. Viviamo al piano terra di un piccolo complesso di 8 appartamenti. Ognuno di noi ha il proprio ingresso indipendente dal quale ci si accede da un corridoio in comune. Accanto al mio c'è quello del vicino che sta al piano superiore. Lui ha quindi un sotto scala di circa 4-5mq.

Da circa un anno possiede due pitbull. Fino a quando erano piccoli non c'era alcun problema.

Adesso, sono grandi e non li fa uscire mai ma tiene la porta sempre aperta dell'appartamento e questi fanno sali e scendi e bisogni di continuo. Purtroppo credo tolga solamente la cacca una volta al giorno o anche meno mentre la pipì non la lava mai. Vi ricordo che i cani sono due e di grossa taglia quindi provate ad immaginare il “campo minato” che mi si propone davanti. Gli abbiamo già detto che a parer nostro sia giusto che questi cani li facessero uscire ogni tanto e che i bisogni li facessero fuori. Per farvi capire che a parte un muretto di 1,50 mt che ci separa c'è una distanza tra la mia porta e i loro bisogni di meno di 2mt.

Noi fuori non possiamo proprio stare, c'è una puzza terribile di urina e feci.

Come dobbiamo comportarci?

Tra le altre cose questi cani adesso cominciano ad affacciarsi dai muretti quasi a volerli scavalcare e un po’ cominciamo a preoccuparci.

Fino ad ora abbiamo ci siamo sforzati di resistere ma no ne possiamo più.

Inoltre, in casa sono sempre scatenati e a noi ci trema letteralmente casa. Considerate che su l'appartamento è di 50 mq e pesano 50 kg ciascuno. Per fortuna non sono proprietari ma affittuari.

Che provvedimenti possiamo prendere?

ps: il padrone di casa ha detto che la cosa non gli interessa