Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Buonasera le espongo il problema: vivo in una bifamiliare dal 2011 e c'è un solo contatore dell'acqua intestato a me che serve le due case e di conseguenza una sola bolletta che arriva ovviamente a me. Dal 2012 i proprietari dell'altra casa, i quali non abitavano li,hanno affittato ad una famiglia di 5 persone e al posto di farsi mettere un contatore a parte per loro ,che gli sarebbe costato troppo perchè le Acque Potabili avrebbero dovuto fare un altro scavo, hanno fatto mettere un contatore più piccolo collegato al mio per verificare il consumo degli affittuari ,i quali mi avrebbero pagato una volta arrivata la bolletta.

loro non mi hanno mai pagato e siamo arrivati a quota 700 mc di acqua da loro consumata pari a circa € 1500,00 e mi contestano il conteggio che faccio; semplicemente prendo il totale della bolletta,la divido per i metri cubi fatturati e calcolo quelli da loro consumati. loro dicono che bisogna fare in millesimi , ma questa è una bifamiliare dove c'è un loro contatore e quindi va a consumo e non in millesimi come in un condominio . I proprietari non mi risarciscono e non vogliono fare lo scavo per mettere un contatore intestato a loro.

Ad un certo punto a Luglio gli affittuari se ne sono andati perchè gli avevano staccato la corrente dal momento che non pagavano ,tanto per cambiare, ed io ho approfittato per chiudere l'acqua a loro . Mi hanno pure fatto un esposto ai carabinieri i quali mi hanno detto che non potevo farlo perchè non sono l'erogatore ovvero Acque Potabili.

Come posso fare per farmi pagare il debito e per obbligare i proprietari a fare lo scavo senza chiudergli l'acqua??

Grazie mille , buonasera

Buonasera a tutti. Vi scrivo per porre un quesito. Vivo in una condominio sono tre piani: piano terra, primo piano e secondo piano. Siamo tre famiglie pertanto nel nostro condominio non c'è mai stato un amministratore proprio perché non raggiungiamo il numero di  più di 4 condomini per poterlo attuare e comunque perché eravamo tutti parenti. Da circa 4 anni  il secondo piano è stato venduto ed ha acquistato una coppia che non ha legami di parentela con noi. Diciamo che  la coppia in particolare il marito è un prepotente e arrogante egocentrico che vuole fare come gli pare. Ha fatto una modifica al portoncino di entrata delle scale condominiali ha fatto un buco al lato del muro accanto al portoncino, quando io e mio zio non c'eravamo,  mettendo una ventola di areazione senza chiedere il permesso a me e a mio zio. Vorrei sapere essendo parte comune di tutte e tre le famiglie se poteva farlo senza chiederci il permesso.

Grazie  a tutti.

In linea di principio, nei confronti del Condominio risponde sempre e comunque il proprietario qualora l'unità sia locata quindi se non pagano direttamente gli inquilini della spesa in questione deve farsi carico il proprietario al quale eventualmente spetterà rivalsa nei confronti dei propri affittuari.

La situazione che state vivendo è certamente assurda ma non si tratta di un caso atipico e/o isolato purtroppo. Costituito formalmente/fiscalmente o meno le regole del Condominio valgono a precindere e l'Amministratore e chi in effetti ne fà le veci ha il potere di censurare comportamenti scorretti anche riccorrendo alle vie legali se ne ricorressero i presupposti.  In tal caso consiglio comunque di formalizzare un mandato specifico in assemblea.

Grazie per i complimenti, esistono tanti forum a tema condominiale ... questo viene gestito a tempo perso perchè non si è mai finito di imparare :-)

Salve a tutti e complimenti a chi gestisce questo sito davvero molto utile. Mai avrei pensato di ritrovarmi comunque a scrivere in un forum del genere perchè finora la vita condominiale- tranne qualche occasione- è sempre andata più o meno bene. Questo fino al mese scorso, da quando, una famiglia in affitto al primo piano, si sta rifiutando di pagare le spese comuni di luce-scale. Io, pur non essendo ufficialmente nominata amministratrice, mi occupo della gestione della suddetta spesa e quindi anche di raccogliere i soldi degli altri condomini (5 in tutto, me esclusa). Tra l'altro la bolletta non è intestata al condominio, ma al padre di uno dei condomini residenti, visto che ancora non è stata ultimata la procedura per l'assegnazione di un codice fiscale condominiale.

Piccola parentesi: qualche settimana fa è avvenuta una piccola discussione con questa famiglia, dato che spesso fanno molto chiasso anche fino a tardi e per noi ai piani superiori, è particolarmente fastidioso, soprattutto se si tratta di urla. Abbiamo cercato, con tranquillità e gentilezza, di chieder loro di fare più piano,ma hanno reagito molto male, aggredendoci e inveendoci contro. Stanno usando quest'episodio come scusa per non pagare, per farci, in sostanza, una stupida ripicca.

Ieri ho avuto una discussione pesante con la signora che si rifiuta categoricamente di versare la sua quota (5 euro!), così ho chiamato la proprietaria spiegandole quanto accaduto. Lei, a sua volta, mi ha dato parola sia di mediare fra noi ed i suoi affittuari sia di fare in modo che mi arrivassero i soldi, dicendomi inoltre, che se loro si rifiutassero di pagare, per questo mese, sarebbe lei a versare la loro quota.

A me tutta questa situazione sembra ridicola e surreale, ma ancora non ho ricevuto i soldi,nè tantomeno notizie a riguardo. Cosa si può fare in questi casi? Per principio non ho intenzione di accollarmi, insieme agli altri condomini l'importo che normalmente spetterebbe a questa famiglia di maleducati, non lo trovo giusto. Aspetto consigli e grazie dell'attenzione.

Clara

Parto dalla fine. L'assicurazione del fabbricato condominiale non credo possa nemmeno essere chiamata a rispondere per un problema come quello descritto che appare determinato con tutta probabilità dalla cattiva manutenzione piuttosto che da una rottura accidentale.

Se l'origine della microinfiltrazione è la colonna di scarico verticale nel punto di innesto (braga) della tubazione del bagno dell'appartamento di sopra, della riparazione necessaria deve rispondere il Condominio in generale oppure in regime di condominio parziale se l'impostazione delle colonne di scarico è differenziata. Se la causa ipotetica è la pianta attecchita e cresciuta sul muro perimetrale esterno a maggior ragione dovrà rispondere il Condominio. Se la micro perdita è prima della braga di innesto la reponsabilità è ascrivibile all proprietario dell'appartamento di sopra.

La videoispezione della tubazione effettivamente non risulta efficacie per determinare il punto esatto della microperdita che può invece essere individuato più agevolmente con una termografia. Ci sono tante ditte pecializzate che la possono eseguire a costi ragionevoli.

Nel caso in esame l'Amministratore non può lavarsene le mani se il Condominio fosse effettivamente responsabile quale custode della cosa comune. Lei chieda che venga messa in votazione in assemblea la costituzione di un fondo per il finanziamento delle spese ipoteticamente necessarie per la ricerca e riparazione del danno che sicuramente non è causato dal suo appartamento. Se l'assemblea non accoglie la richiesta potrà certamente adire alle vie legali per la tutela delle sue ragioni anche per la rivalsa delle spese sostenute per le riparazioni (se tecnicamente possibili) fatte eseguire direttamente al fine di garantire/ripristinare la alubrità degli ambienti in cui vive. Prima di interessare l'Assemblea valuti lei se è il caso o meno di anticipare spese per perizie o per la termografia. Per il resto si faccia consigliare dal suo legale di fiducia: il percorso potrà essere lungo e tortuoso.

Salve

da un mesetto mi sono accorta di una macchia sul soffitto di una delle camere, l'operaio che è venuto ha parlato di microinfiltrazione, il signore del piano di sopra ha accettato di sollevare la vasca ma non il gabinetto per controllare la fecale, quindi nulla di fatto. In corrispondenza di quella macchia all'esterno sulle mura del palazzo c'è la fecale e in particolare l'ingresso della fecale nel muro per l'appartamento del piano di sopra, e proprio in quel punto sono cresciute delle piante, nell'ingresso del tubo nel muro e poi anche nella curva. L'amministratore lamentando l'assenza di soldi si è rifiutato di inviare un perito, e mi ha chiesto di scrivere al condominio e di far fare un preventivo dal mio operaio per cambiare quel punto della fecale esterna. In sede d'assemblea i condomini mi hanno aggredito lamentando l'assenza di  certezza di questo danno  e quindi in assemblea è stata approvato di procedere al montaggio dell'impalcatura e a controllare se ci sono infiltrazioni dovute alla fecale esterna, se così non fosse riterranno responsabile l'inquilino del piano di sopra ( che non era presente all'assemblea). Per evitare di sobbarcare il condominio di una spesa ho chiamato  il mio avvocato che mi ha suggerito di far venire un perito a mie spese a casa. ( lo sto aspettando) L'inquilino del piano di sopra ha detto che lui non romperà nulla.Ora oltre ad essere avvilita perchè non ci sto capendo niente ho timore che il condominio si possa rifare su di me se il danno non è dovuto all'infiltrazione da colonna esterna o pianta, e che l'inquilino di sopra non voglia far nulla perchè non ha la certezza che sia lui. Ha cercato di scaricare la responsabilità sulla sua vicina, ma l'appartamento sotto alla vicina non ha alcuna perdita. Essendo una microinfiltrazione non scende acqua (magari lo facesse) Ho anche pensato di rivolgermi a  chi si occupa di videoispezione sempre a spese mie, ma non so quanto mi costerebbe e il mio operaio ha detto che con le microinfiltrazioni non funziona...è vero? Considerate inoltre che l'amministratore non ha pagato l'assicurazione. Insomma è un casino...

Il coefficiente di destinazione/utilizzazione della sacrestia in argomento dovrebbe a mio avviso essere commisurato ad un valore medio fra quello attribuito alle unità commerciali (negozi) e quello utilizzato per parametrizzare le unità residenziali (abitazioni). In merito però non esiste una regola così come non esistono norme in generale per la redazione/revisione delle tabelle millesimali per quanto riguarda la scelta dei coefficienti correttivi e la loro valorizzazione. Tutto dipende dal tecnico incaricato il quale può motivatamente proporre così come accogliere delle valutazioni basate sulla peculiarità dell'immobile oggetto di stima millesimale. Il miglio consiglio è quello di trovare pacificamente un accordo :-)

Salve,

avrei un quesito al quale non trovo facile soluzione. In sostanza...si dovranno realizzare alcuni lavori nel tetto di un condominio formato da 6 unità immobiliari del quale io sono comproprietario di una unità immobiliare (casa), il tecnico ha redatto le apposite Tabelle Millesimali Generali del fabbricato che è così costituito (partendo dal basso): 2 negozi, un magazzino, piano primo una sagrestia di una chiesa sconsacrata, piano secondo una abitazione e piano terzo altra abitazione. Ora, il quesito è: che coefficiente di destinazione dovrebbe applicare alla sagrestia sconsacrata??? Attualmente catastalmente risulta E/7 ed è utilizzata per mostre, piccole conferenze, caritas......

Non ho trovato grandi appigli legislativi o altro al fine di poter verificare e/o controllare la bontà e l'esattezza del lavoro e visto anche che il buon curato ha gia fatto sapere che la quota appllicata alla curia sembra essere troppa.........

Help me!!!!

Grazie mille in anticipo

Alberto

Quello che le viene contestato in maniera che appare ridicola è il fatto di aver comunque MODIFICATO l'impiantistica elettrica esistente al momento del rilascio del CPI. Se si è trattato solamente di un cambio dei corpi illuminanti e delle lampadine sinceramente non vedo dove sia il problema. La conformità dell'impianto comune non è alterata o compromessa se nessun altra modifica è stata eseguita.

Se tale lavoro è stato fatto da un elettricista abilitato può documentare la conformità senza problemi oppure potrà rivolgersi comunque ad un soggetto qualificato per farsi rilasciare un certificato di rispondenza previa verifica del tutto. Normalmente la cosa importante è che ogni linea elettrica presente in autorimessa sia collegata al meccanismo di sgangio della corrente. Un cambio plafoniera/lampadine non altera affatto a mio giudizio tale sicurezza obbligatoria.

La risposta è nel quesito. Se l'androne non appartiene al Condominio è pacifico che la volumetria dello stesso deve essere scorporata dal calcolo millesimale specifico.

Se il regolamento condominiale CONTRATTUALE prevede il criterio in deroga citato solamente per la manutenzione ordinaria e d'esercizio dell'impianto ascensore và sa sè che per la manutenzione straordinaria e/o sostituzione dell'impianto la divisione della spesa avvenga secondo le quote millesimali di proprietà generale.

Salvo diversa convenzione l'impiantistica fognaria fin anche alla colonna verticale di scarico è da ritenersi parte comune dell'edificio condominiale. Si considera privato infatti solamente il tratto di tubazione che collega la siingola unità immobiliare alla colonna di scarico.

Qualora però sia possibile identificare chiaramente che una colonna verticale serve una parte e quindi non tutti i Condòmini, la ripartizione della spesa segue i principi dettati dall'art. 1123 del Codice Civile, ovvero la spesa viene ripartita in regime di condominio parziale. Bisogna comunque vedere se e cosa dispone in merito lo specifico regolamento di condominio oppure rifarsi alla consuetudine e/o ai precedenti se esistono.

Salve, faccio parte di un condominio di 6 appartamenti. recentemente si e' effettuata la pulizia di un pozzetto e la sostituzione di un tubo che va dal pozzetto all'appartamento X. Durante i lavori e' stato palese che l'intasamento del pozzetto e' dovuto all'inqulino X (lo stesso materiale che intasava il pozzetto e' lo stesso che ha incrostato e otturato il tubo dell condomino X mentre gli altri tubi erano tutti liberi). Come si devono ripartire le spese? la pulizia deve essere divisa secondo i millesimi anche se gli altri condomini non hanno partecipato all'otturazione del pozzetto (ripeto che e' chiaramente colpa dell'inqulino X)? e la sostituzione del tubo (e' in area comune ma va direttamente ed esclusivamente all'appartamento X)?

Una inquilina si rifiuta di pagare qualsiasi quota perche' a quel pozzetto arriva, da parte sua, lo scarico del garage, scarico che lei non usa e non puo' usare perche' privo di rubinetti; ha ragione o deve contribuire anche lei?

Buonasera a tutti.
Sono un tecnico ed la prima volta che pongo un quesito in questo forum.
Mi hanno affidato l'incarico di redarre le tabelle millesimali in un fabbricato del centro storico della mia città. Esso forma ad "L" ed abbastanza regolare. Perimetralmente su due lati ci sono due strade e per i restanti fronti altri fabbricati condominiali. Al piano terra ci sono tutte attività commerciali ad eccezione di un civico che corrisponde al portone d'ingresso di uno dei fabbricati condominiali adiacenti.Tale civico è rappresentato, olre al portone d'ingresso, anche da un androne con tanto di buche postali, citofoni con bici e motorini posteggiati. La volumetria è in uso esclusivo ai condomini alieni. Gradirei sapere se la volumetria di questo portone/androne si concretizza nella valutazione dei millesimi della tabella generale. Aspetto vostre nuove.
Grazie e a buon rendere.
M.C.

Ciao a tutti abito su di un residence di 30 unità con i box auto inseriti nel vano interrato dell'immobile . Tutte le utenze del vano interrato : garage , illuminazione giardini comuni , parcheggio condominiale , cancello elettrico e luce all'interno di tutti i box hanno un solo contatore ( corrente in comune ). Affinché non lievitino i costi di gestione spese elettriche è fatto divieto di avere nei box prese di corrente ad uso personale o installazione di celle frigorifere o mantenitori di ricarica batterie motoveicoli o quant'altro possa incidere ad un esubero di spesa. Dopo un sopraluogo da parte di un tecnico per certificare il nuovo CPI ( certificazione prevenzione incendi ) mi sono sentito dire che il mio box non è a norma in quanto al posto delle tre lampade ad incandescenza ognuna da 100 watt che erano installate alla consegna dell'immobile ho installato all'interno del mio box 5 plafoniere neon ognuna da 24 watt , lavoro eseguito da un professionista del settore con rilascio di certificazione del lavoro . Ora vengo accusato di aver manomesso l'impianto elettrico consegnato con certificazione all'atto della vendita e non a norma . Per quanto sopra elencato mi richiedono il ripristino come in origine. Premetto che la modifica è stata fatta a mia insaputa della corrente in comune per un risparmio personale...che solo dopo pochi mesi alla prima riunione ne sono venuto a conoscenza.....è possibile che in casa mia non posso scegliere la tipologia di sistema di illuminazione da installare ? Premetto poi che la modifica è stata fatta nell' ottobre 2008 e solo questa mattina 22 gennaio 2014 mi è stata notificata . Come devo comportarmi ? Perché nell'abitazione non viene notificato quanto sopra e consegnano le varie tipologie di alloggio con dei semplici portalampade che poi ognuno sostituisce a suo personale piacimento con lampade ad incandescenza plafoniere fari ad incasso aplick da muro lampade alogene ecc. ecc. Se riuscitea darmi una risposta vi ringrazio

Buongiorno,

Sono proprietario di un appartamento sito al PT di un condominio di 8 piani.

Si prevede la sostituzione degli argani dei 2 ascensori esistenti con preventivo di 18.000,00 eur + Iva.

Il regolamento contrattuale condominiale stabilisce che la spesa ordinaria di manutenzione e di funzionamento dell’ascensore si dividono per il 60% fra i piani serviti in proporzione all’altezza, suddividendo la quota di ciascun piano tra i condomini in base ai millesimi delle singole unità immobiliari, e per il residuo 40% in base ai millesimi delle singole unità immobiliari.

Chiedo come dovrà essere effettuato il calcolo della quota di spesa a mio carico: applicando la norma del regolamento contrattuale oppure sulal base dei millesimi di proprietà?

Ringrazio e saluto cordialmente

Se la domanda è nello specifico il quando "deve" intervenire il perito dell'assicurazione una risposta in tal senso non esiste. Normalmente ad uso assicurativo, ed in termini di polizza condominiale e non, l'assicurato deve conservare le prove del sinistro fino all'evvenuto accertamento del danno e documentare per quanto possibile (es. con fotografie) lo stato dei luoghi. La tempistica di intervento del perito assicurativo rispetto alla denuncia di sinistro per esperienza varia molto da compagnia a compagnia. Detto questo, a prescindere dall'assicurazione, essendo la braga di innesto sulla colonna verticale parte comune dell'edificio, la responsabilità del ripristino e/o risarcimento del danno è senz'altro condominiale. Se il danno è stato già riparato, a fronte di un disagio limitato, io consiglierei di attendere l'uscita del perito assicurativo prima di ripristinare la muratura.

Salve. La colonna fognaria verticale del palazzo si è rotta in corrispondenza della braga del mio piano. La rottura (tubo bucato) è avvenuta nel periodo in cui il mio appartamento non era abitato. L'amministratore è intervenuto con il muratore all'interno dell'appartamento, il tubo è venuto alla luce e dovrà essere cambiato. Ora l'amministratore vuole terminare il lavoro dicendomi che il perito dell'assicurazione verrà solo a lavoro finito. E' possibile che l'assicurazione paghi senza aver prima constatato il danno? E a pagare sarebbe soltanto l'assicurazione? Grazie.

Informi senz'altro l'Amministratore!

Se i fatti sono andati effettivamente come ha descritto sarà comunque difficile avvalersi della polizza condominiale (se eistente) anche qualora la stessa copra la respondabilità da conduzione a meno che la compagnia assicurativa riconosca il risarcimento del danno anche nei casi di accertata "colpa grave" dell'assicurato.

A prescindere dalla polizza condominiale però è bene precisare che la responsabilità del sinistro è esclusivamente del conduttore dell'unità locata (custode della cosa) ovvero dell'inquilino del piano di sopra (intestatario del contratto) in quanto, nel caso in specie, non credo che il proprietario sia purtroppo da ritenersi responsabile anche se non potrà chiamarsene fuori e disinteressarsi della questione.

Cito da ... http://www.uppi-bologna.it/images/13lega/f2lega43.htm

Del danno cagionato a terzi da un immobile in locazione rispondo sempre anche io, proprietario? No
La corretta linea di demarcazione delle rispettive responsabilità del locatore e del conduttore.

Spesso è invalsa (anche fra gli operatori del diritto) la convinzione che il proprietario di un immobile concesso in locazione sia sempre e comunque responsabile, in via esclusiva (o comunque solidalmente con il proprio inquilino/conduttore) del danno procurato a terzi proveniente dal proprio immobile, in forza del titolo di proprietà.
Non è così.
Se è pur vero che il proprietario di un immobile locato non è esentato da ogni responsabilità per danno cagionato a terzi derivato dal proprio immobile, ciò non significa che sia una responsabilità estesa a qualsiasi tipo di danno.
Risulta pacifico che il proprietario dell'immobile, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, rimane responsabile in via esclusiva (ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c.) dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, anche se l'immobile è stato concesso in locazione.
Diversamente, riguardo alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali la diretta disponibilità viene acquistata dal conduttore, rimane in capo a quest'ultimo la facoltà e l'obbligo di intervenire su di esse, onde evitare il pregiudizio ad altri.
Pertanto, in caso di danni cagionati a terzi proveniente da un immobile locato, qualora venga accertato che il nocumento provenga da omessa manutenzione ordinaria o, in ogni caso, dal mancato tempestivo intervento del conduttore su apparati di cui abbia la diretta disponibilità, le conseguenti responsabilità risarcitorie gravano unicamente (ex art. 2051 c.c.) sul conduttore medesimo (Cassaz. n. 13881/10; Cassaz. n. Cassaz. Sez. Un. 12019/91; Cassaz. n. 11321/96).

[omissis]


Pare, in ogni caso, opportuno evidenziare come risulti consigliabile che il proprietario, avvisato del protrarsi dei danni cagionati a terzi derivante dal proprio appartamento locato, si attivi, in ogni caso, al fine di risolvere la problematica.
Esiste, infatti, orientamento giurisprudenziale, per il quale si onera il proprietario (di un immobile locato) della responsabilità (quantomeno solidale) dei danni cagionati a terzi dai propri conduttori, qualora rimangano totalmente inerti, nonostante l'avviso effettuato dai danneggiati o dall'amministratore (Tribunale Civile di Bologna, Sent. n. 1494/11).
Nell'eventualità, poi, in cui il proprietario si surrogasse al proprio conduttore nella risoluzione del problema, negli eventuali esborsi tesi al ripristino di impianti, oltre al risarcimento dei danni, comporta il diritto di rivalsa del primo nei confronti del secondo.

Buonasera l'altro giorno di notte mi son ritrovato il salotto quasi allagato,con tutto il soffitto e anche alcune pareti bagnate di acqua.....il'inquilino cinese che abita sopra in affitto,aveva aperto lo sfiato del radiatore e se ne era andato

Nella notte ho telefonato al proprietario per dirgli del casino,visto che sopra non mi rispondeva nessuno,quindi lui ha telefonato e ha risposto qualcuno il quale ha chiuso il rubinetto.

La domanda è a chi devo chiedere i danni ? perchè sicuramente dovro' chiamare l'imbianchino e anche far sostituire la cassetta di legno che contiene il rotolante della finestra.

Il proprietario mi ha detto che il danno l'hanno fatto i cinesi e che lui non c'entra.

Ora siccome questi qua quando gli dici qualcosa scuotono la testa e dicono"io no capire", la vedo dura farsi dare dei soldi.

Come dovrei agire??  devo scrivere tramite avvocato?? devo informare l'amministratore?

grazie