Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Grazie infinite per la pronta e compiuta risposta ai quesiti.

Se ho ben capito il condomino può chiedere e ottenere  il distacco senza che questa sua richiesta sia sottoposta ad approvazione dell’assemblea e in tal caso non partecipa alle spese di rifacimento della rete idrica del pozzo e a quelle di manutenzione ordinaria e di energia dell’impianto autoclave; se invece  chiede di rinunciare alla comproprietà dell’impianto,  la richiesta deve essere sottoposta all’approvazione unanime dei condomini che, se non data, obbligherebbe il condomino a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria o di ricostruzione dell’impianto autoclave.

Ho ben capito?

Grazie ancora

Mancando l'Amministratore in qualità di singolo Condominio deve convocare in una assemblea condominiale gli altri comproprietari e sottoporre loro formalmente la problematica descritta. In quella sede può anche richiedere/proporre la nomina di un Amministratore condominiale. Se la via bonaria ed autogestita (comunque prevista dal Codice Civile) non dovesse sortire risultati, l'unica alternativa è quella di rivolgersi ad un Avvocato per richiedere ed ottenere giudizialmente la nomina dell'Amministratore (qualora se ne ravvisi l'opportunità) ma soprattutto l'esecuzione dei lavori inderogabili ed urgenti nonchè il riconoscimento del danno. Purtroppo se mancano la buona volontà e/o le siponibilità economiche (di questi tempi!) non è facile (ne gratuito!)  risolvere i problemi.

Per entrambi i quesiti, ben espressi ed argomentati, la risposta è affermativa.

L'Amministratore può ordinare l'accertamento tecnico a spese del condominio con facoltà di rivalsa nei confronti della proprietà ispezionata qualora si riscontrassero difformità rispetto a quanto dichiarato in ordine all'inutilizzo del pozzo condominiale.

Essendo quello autoclave un servizio suscettibile di utilizzazione separata, considerata l'innovazione dell'allacciamento alla rete idrica comunale, senz'altro è possibile chiederne il distacco con esonero dalle relative spese a carattere ordinario o addirittura rinunziare alla comproprietà su quell'impianto comune con accettazione unanime degli altri compartecipanti. Vale sempre comunque la regola che, se dal distacco del singolo si determina un pregiudizio per gli altri compartecipanti, questo non è possibile fatti comunque salvi eventuali accordi convenzionali fra le parti interessate.

Buongiorno a tutti

Sono nuovo di questo forum e spero di non aver commesso errori nell’aprire un nuovo argomento.

Vorrei sottoporre alla Vs. attenzione questo caso: sono condomino in un villaggio al mare  costituito da 70 villette a schiera, ciascuna con giardino, + 1 locale commerciale, senza giardino, in cui nella stagione estiva viene esercitata l’attività di bar-pizzeria-supermercato. Il villaggio, costruito nei primi anni 80, non fu allacciato alla rete idrica comunale in quanto all’epoca inesistente ma fu dotato, per l’approvvigionamento idrico, di un pozzo condominiale con relativo impianto autoclave dotato di impianto di clorazione, che eroga comunque acqua non potabile. Contestualmente alla costruzione fu installata all’interno del villaggio una sola fontanella con acqua potabile alimentata da una condotta comunale di piccolo diametro (1/2 pollice) dove i condomini si rifornivano per esigenze di cucina o altro. L’anno scorso l’amministrazione comunale ha provveduto a portare nei pressi del villaggio un’adeguata condotta  del diametro di 2,5 pollici per consentire a tutti di collegarsi all’acqua potabile. L’assemblea, allo scopo convocata, ha deliberato di procedere agli allacci all’acqua del Comune e contestualmente di rifare anche la rete idrica alimentata dal pozzo, ormai in precarie condizioni e che deve comunque restare per l’irrigazione dei giardini. Il condomino proprietario del locale commerciale, sempre assente alle assemblee, sempre restio nel voler assolvere ai suoi doveri di condomino e soprattutto soggetto da "trattare con le pinze” , sostiene di non dover partecipare alla spesa  perché  la sua u.i., a suo dire, non è mai stata allacciata alla rete idrica del pozzo essendo dotata fin dall’origine, di acqua potabile proveniente dalla piccola condotta sopra specificata. I quesiti che pongo sono:

-          Premesso che l’allaccio del locale alla rete comunale è verosimile e per questo sarebbe sicuramente esentato dalla spesa relativa, è lecito voler accertare tecnicamente se all’interno del locale può circolare, a comando e, per esempio, in caso di assenza di acqua comunale, anche l’acqua proveniente dal pozzo condominiale?

-          Nel caso in cui il locale risultasse collegato anche all’acqua del pozzo, il condomino, allo scopo di non partecipare alla spesa di rifacimento della rete,  potrebbe chiederne il distacco e per questo essere anche esentato dalle spese di ordinaria manutenzione e consumi  dell’attuale impianto autoclave a cui ha invece sempre partecipato ?

Nel ringraziare in anticipo per l’ospitalità concessa, resto in fiduciosa attesa di una risposta che senza dubbio sarà pronta ed esaustiva.

Grazie mille

Grazie per avermi inserito nel vostro forum.

Da 5 anni ho acquistato un appartamento in un piccolo stabile di 2 piani. Per chiarire numero di condomini, al secondo ed ultimo piano ci sono io, sopra di me il terrazzo condominiale calpestabile dove è "possibile stendere i panni", al primo un altro condomino, al p.terra dei locali commerciali di un terzo propietario ed infine il piano interrato, quest'ultimo per quello che si narra, è stato acquistato dal propietario del piano terra e regalato al fratello, mai visto.

Il problema nasce dal fatto che nel mio salone si sono create delle crepe dovute alla ruggine che penetra dalla coibentazione obsoleta del terrazzo sulle travette del solaio. Le crepe giorno dopo giorno si fanno notevolmente più visibili, considerando che quando ho acquistato casa ho speso soldini per la ristrutturazione.

La gestione dello stabile per come l'ho trovata io e ad oggi non è cambiata, è priva del condominio, amministratore o qualsiasi altra figura giuridica e non. Ormai non è più possibile avere dialogo con il resto dei proprietari considerando che uno non lo conosco neanche. Lo stabile oltre che del terrazzo necessità di lavori a mio avviso urgenti e pericolosi per i pedoni che potrebbero ritrovarsi un calcinaccio in testa.

Cosa e come devo agire per risolvere nell'ordine, infiltrazioni, calcinacci, amministrazione condominiale????Lo stabile non ha assicurazione.

Spero di non essere stato evasivo

Saluti

Domenico

Ognuno ha il diritto di lamentarsi di quello che vuole ma ciò non implica che la lamentela abbia un fondamento. Se addirittura il Regolamento condominiale prevede la possibilità di soste brevi non vedo proprio dove sia il problema. Salvo casi estremamente particolari (dove è necessario istituire il divieto di fermata) le soste brevi per operazioni di carico-scarico sono generalmente ed inevitabilmente consentite. Vista la previsione regolamentare citata, nel caso specifico non si tratta di poterlo fare per tolleranza ma per diritto. Consiglio comunque sempre di evitare inutili conflittualità adeguando il più possibile i propri comportamenti al minor disagio possibile per gli altri.

BUONA SERA MANUEL,

CHIEDO CORTESEMENTE IL SUO PARERE SU QUESTA FACCENDA CHE MI INFASTIDISCE MOLTO.

POSSONO FERMARMI NELL'AREA DI MANOVRA DAVANTI ALL'INGRESSO DELLA MIA ABITAZIONE, PER SCARICARE PER ES. LA SPESA, PER IL TEMPO STRETTAMENTE NECESSARIO AD EFFETTUARE QUESTA OPERAZIONE?

LE PRECISO CHE IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE PREVEDE UN MASSIMO DI 5 MINUTI MA I MIEI CARI VICINI CONTINUANO A LAMENTARSI DI QUESTO.

POSSONO FARLO? COME POSSO TUTELARMI?

GRAZIE MARIO

Senza dover entrare nel merito della forma di corresponsione del compenso per le pulizie, la soluzione è assai semplice. Se la proprietà del servoscala è dei proprietari dell'ultimo piano ovvero le spese per l'intallazione dello stesso sono state sostenute solamente da questi in regime di utilizzazione separata dell'innovazione, le spese per la manutenzione, così come quelle per la pulizia dello stesso, sono esclusivamente a carico loro. Ovviamente potete accordarvi per integrare il compenso per la pulizia delle scale già in essere di un tot a carico solamente dei due proprietari dell'ultimo per eseguire le pulizia anche del servoscala.

Salve, abito in un condominio di 6 famiglie. Non abbiamo un regolamento condominiale preciso. Le pulizie del piazzale antistante e delle piante esterne sono affidate ad una famiglia, sotto pagamento ovviamente, mentre della pulizia delle scale e dei porticati se ne occupa la mia famiglia, una volta la settimana con compenso di 70 euro mensili. Ultimamente le due famiglie al piano ultimo hanno chiesto di poter montare un servoscala in quanto avevano dei problemi di mobilità con degli anziani. Ovviamente anche se questo a comportato un imbruttimento delle scale condominiali e una riduzione di spazio abbiamo accolto a cuore la richiesta. Purtroppo però questo "serpentone" che si snoda dal pian terreno fino all'ultimo piano si sporca continuamente di grasso, ed essendo bianco diventa veramente osceno. Io sono del parere che essendo di proprietà di sole due famiglie, debbano essere loro a farne la manutenzione e la necessaria pulizia, anche perchè non vorrei che in caso di malfunzionamento o rottura della sedia che sale e scende lungo il servoscala, fosse accusata la mia famiglia. Tral'altro dopo averlo montato nessuno ci ha chiesto se gentilmente ci potevamo occupare della pulizia. Non so come comportarmi, anche se a detta dei condomini spetti a chi pulisce le scale, perchè ne fa parte, e quindi a me.

Grazie a quanti risponderanno.

Grazie per il suo intervento Sig. Manuel proverò a proporre quanto da lei esposto all'amministratore e a tutti gli altri condomini

cordiali saluti

Tutto il mondo è paese. Anche a me è capitato di gestire come Amministratore una problematica identica a quella proposta la descrizione della quale ben rappresenta i disagi che patiscono i residenti nel Condominio. Senza falsi moralismi, condivido l'opinione che l'esercizio della prostituzione al chiuso di un appartamento non è di per da censurare ma è per così dire l'indotto, soprattutto in un contesto di condivisione degli spazi come quello condominiale, che può diventare intollerabile.

Oltre all'intervento di presentare esposto attraverso l'Amministratore consiglio vivamente anche ai singoli residenti di attivarsi in merito anche nei confronti del Comune affinchè venga rispettato il regolamento di polizia locale che generalmente vieta  ... molte voci formano un coro!

Una motivazione per richiere un intervento dell'autorità di P.S. potrebbe essere questa ... Il fondato sospetto che nell’appartamento in questione si svolga attività di meretricio la quale, non di rado, rappresenta il terminale di una filiera criminale che da luogo a negozi illeciti per violazione dell’ordine pubblico e del buon costume oltre che minacciare il bene della sicurezza urbana provocando disturbo alla tranquillità dei residenti.

Certamente, ed è questo il consiglio migliore che posso dare, agire sulle "regole del mercato" è una possibilità forse più efficacie e gestibile direttamente. Appendete o fate appendere all'Amministratore avvisi con scritto divieto di destinare o lasciar destinare i locali di tutto l’edificio […] a qualsiasi attività che possa arrecare pregiudizio all’edificio o molestia ai condomini nonchè i classici avvisi di AREA VIDEOSORVEGLIATA che possono rappresentare un buon deterrente per la clientela.

Gentili signori:

Vorrei esporre un problema particolare che da tempo si verifica nel nostro condominio, per chiedere consigli a tutti voi del forum su come si possa risolvere un problema del genere, o almeno su come sia meglio comportarsi al fine di porvi rimedio.

Succede ormai da tempo che alcune signorine provenienti dell’est Europa, che vivono in uno degli appartamenti del nostro condominio, esercitano la professione più antica del mondo.

Lascio immaginare la situazione di disagio che si è venuta a creare, gente estranea che va e che viene a tutte le ore, situazione di degrado e di pericolo per la presenza di gente poco raccomandabile, rumori, sporcizia, schiamazzi. ecc ecc.

Voglio precisare che io come anche altri condomini siamo in grado di dimostrare a chiunque che le signorine si prostituiscono, nessuna delle prostitute risulta proprietaria dell’appartamento in questione ma lo stesso è intestato sotto altro nome, si presume che queste siano in affitto.

Di tale situazione abbiamo informato tempo fa l’amministratore chiedendogli se fosse in grado di fare qualcosa, ma ha espressamente risposto in assemblea che non può fare nulla, se non presentare un esposto a nome di tutto il condominio presso le forze dell’ordine, soluzione che secondo lui non porterebbe comunque a nulla.

Io e un altro condomino abbiamo di persona chiesto il parere ad alcuni carabinieri nostri conoscenti, anche in questo caso non abbiamo ottenuto nulla, le forze dell’ordine dicono che non essendo le prostituzione di appartamento considerata reato, non possono di conseguenza intervenire in nessun modo.

Con la presente sono a chiedervi come si possa eventualmente protestare e contrastare una situazione di malcostume ed incivile del genere, a mio avviso se qualcuno vuole prostituirsi può farlo tranquillamente, ma senza arrecare danni a terzi come in questo caso, purtroppo sembra che nel nostro paese siano più tutelate tali situazioni indecenti ed incresciose della gente educata civile e rispettosa.

Durante il periodo Natalizio è successo che si è guastata la serratura elettrica del cancello pedonale di accesso al condominio, nessuno dei condomini era pertanto in grado di aprire il cancello attraverso il pulsante all’interno dei rispettivi appartamenti, pensate che le prostitute durante tale periodo erano costrette a scendere all’esterno per aprire il cancello ai loro clienti con le chiavi, queste mezze nude attraversavano il piazzale antistante il condominio per aprire il cancello, mi domando chi può accettare una situazione del genere, questo è solo per darvi un idea della situazione, spero in una vostra risposta. 

Cordiali saluti Roby Varese.     

Con la prossima entrata in vigore della cosiddetta Riforma del Condominio, per fare l'Amministratore condominiale sarà necessario possedere alcuni requisiti di titoli e formazione.

Il nuovo testo dell'articolo 71-bis delle disp. att. del Codice Civile (introdotto dall'art. 25 della suddetta Riforma) come requisiti prevede fra le altre cose il diploma di scuola secondaria superiore e adeguata formazione iniziale (corso) non necessari se l'amministratore è nominato fra i condomini.

Per chi è già Amministratore o lo è stato per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti l'entrata in vigore della riforma non saranno necessari i requisiti di istruzione e formazione sopra menzionati.

In relazione all'assicurazione invece sarà facoltà dell'assemblea condominiale richiederla all'Amministratore e quindi non sarà obbligatoria. Ovviamente il costo dell'assicurazione per la responsabilità civile professionale dell'Amministratore graverà sul Condominio.

La previsione della doppia maggioranza di millesimi e persone (intervenuti all'assemblea o condomini in generale in base al tipo di decisione) è tutt'ora vigente e verrà riconfermata con l'entrata in vigore della cosiddetta Riforma del Condominio.

Qualsiasi decisione è legittimamente assunta solamente con la doppia maggioranza. Nel caso descritto ne il singolo proprietario con la maggioranza millesimale ne gli altri condomini con la maggioranza di teste potrà mai decidere nulla di importante in caso di opposte posizion salvo che per le deliberazioni (di seconda convocazione) in cui è necessaria la maggioranza di 1/3 dei condomini con 1/3 dei millesimi (es. compenso amministratore, bilancio preventivo e consuntivo di spesa annuale ordinario e straordinario, ripartizioni delle spese, e tutte le altre deliberazioni che non richiedono una specifica maggioranza). Di fatto in questi casi il numero di teste fà la forza rispetto al valore millesimale.

Buongiorno, ho comprato casa alcuni mesi fa in un piccolo condominio composto da 5 appartamenti e 2 garage. Il problema è il seguente: una sola persona è proprietaria di 3 appartamenti ed ha, quindi, la maggioranza dei millesimi (560 circa). Gli altri due appartamenti e i due garage sono di proprietà di 4 diversi proprietari (io e altre tre persone).

Ogni qual volta ci si riunisce in assemblea il proprietario dei tre appartamenti, avendo la maggioranza, praticamente è libero di decidere tutto da solo (amministratore, ditta per alcun lavori, spese varie, ecc).

Ho letto la nuova legge sul diritto condominiale, ma non c'è nessun riferimento a situazioni come queste, tranne una cosa: l'art. 1136 dice che "in seconda convocazione la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio". Questo significa che in assemblea bisogna avere la maggioranza non solo dei millesimi, ma anche degli intervenuti?

Questo significa che, nella mia situazione, tre proprietari su cinque, rappresentando circa 420 millesimi, possono decidere a maggioranza??

Se, come è possibile dedurre da quanto descrivi, la causa della muffa è l'umidità di risalita dal giardino PRIVATO nel punto dove la terra è a contatto con il muro perimetrale del fabbricato la questione è la seguente.

In primo luogo, assumendo il problema della muffa nei termini descritti, si potrebbe ipotizzare un vizio e/o quantomeno una carenza costruttiva della quale dovrebbe rispondere il costruttore che ti consiglio comunque di interpellare in merito.

Qualora il costruttore non dovesse rispondere per le proprie responsabilità è generalmente il Condominio, quale custode della cosa (muro perimetrale), a dover intervenire con ovvia facoltà di rivalsa nei confronti del costruttore sempre che tale possibilità sia effettivamente percorribile ...

Se il giardino fosse verde comune non ci sarebbero dubbi ... nel caso specifico invece, derivando la causa dell'umidità dal giardino PRIVATO e non da una parte comune, è il proprietario del giardino chiamato a rispondere e, nel tuo caso, a dover risolvere il problema!

Quando detto con tutte le riserve del caso ...

E' vero che per fare l'amministratore è diventato obbligatorio fare un corso e si deve avere un'assicurazione?

grazie, ciao

Buongiorno a tutti e buona natale!!

Spero di scrivere nella sezione giusta....

abito da circa 5 anni (casa di nuova costruzione) al piano terra di un condominio di 3 piani, ho quindi il giardino privato intorno al mio appartamento.

Abbiamo notato che sopratutto nella camera da letto si crea una quantità esagerata di muffa sulle pareti.

Il 90% del perimetro del mio appartamento è distaccato di circa 50cm dal mio giardino da una "bocca di lupo" dedicata all'illuminazione e areazione delle cantine sottostanti.

L'unico punto in cui non vi è la "bocca di lupo" e la parete tocca direttamente la terra, è prorio in corrispondenza del punto in cui si presenta maggiormanete la muffa.

Ho fatto vedere la situazione ad un tecnico che mi ha consigliato di intervenire distaccando la terra dal punto di contatto con la facciata.

La mia domanda è: chi dovrebbe prendere in carico le spese?

L'amministratore non sa darmi una risposta certa e sostiene che le spese dovrei sostenerle io, ma la cosa non mi è molto chiara...

La riforma del condominio è Legge. La commissione Giustizia del Senato ha approvato oggi, 20 novembre 2012, la nuova disciplina del condominio nel testo emendato e licenziato dalla Camera. Il provvedimento, varato in sede deliberante, attende quindi solamente la firma del Capo dello Stato e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

http://www.elabor.eu/documenti-a-risorse/330-la-riforma-del-condominio-e-legge.html

E’ stato pubblicato lo scorso 29 agosto 2012 sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 201 il decreto del Ministro dell'Interno del 7 agosto 2012, recante "Disposizioni relative alle modalita' di presentazione delle istanze concernenti i procedimenti di prevenzione incendi e alla documentazione da allegare, ai sensi dell'articolo 2, comma 7, del decreto del Presidente della Repubblica 1° agosto 2011, n. 151". Il D.M. 7 agosto 2012 entrerà in vigore 90 giorni dopo la data di pubblicazione, ovvero il 27 novembre 2012.