Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Grazie mille per le sue risposte, ora vediamo cosa risponderà l'amministratore.

Grazie ancora

Laura

Se siete inquilini in affitto e non proprietari dell'appartamento, per mezzo del condòmino vs. proprietario locatore richiedete che venga regolamentato l'uso dell'acqua comune vietandone l'utilizzo per scopi personali individuali.

Qualora tale proposta, che ritengo di buon senso visto che ognuno degli appartamenti ha comunque una fornitura individuale contabilizzata, non venisse accolta risulterà pacifico che ognuno potrà utilizzare l'acqua comune a proprio piacimento (con le problematiche conseguenti alla definizione di uso moderato del servizio!).

Purtroppo il fatto che voi non abbiate mai fatto e non farete in futuro un uso personale dell'acqua perchè ad esempio lavarvi la machina non vi interessa risulterà irrilevante valendo in generale il principio del miglior godimento e/o del legittimo uso più intenso delle parti e dei servizi comuni. In ogni caso però il costo dei maggiori consumi ripartito millesimalmente non dovrebbe incidere in maniera significativa sulle spese condominiali che, salvo diversi accordi, non potete rifiutarvi di pagare al proprietario il quale risponde nei confronti del Condominio.

Gentilissimo, grazie per la risposta.

Ora, entrando più nello specifico, Le descrivo la situazione attuale del nostro condominio:

ogni appartamento è provvisto di un contatore per l'anergia elettrica e il gas, che vengono gestiti direttamente dal fornitore dei servizi, o tramite le autoletture.

Per quanto riguarda l'acqua, la fornitura è condominiale, ma ogni unità è provvista di un contatore interno alla stessa, per i consumi del nucleo familiare che vi abita. Per cui i nostri consumi sono calcolati per differenza su quelli dell'anno precedente.

Il problema nasce per un rubinetto che si trova in uno sgabuzzino, il quale è accessibile da tutti i condomini, e nulla ne regola l'erogazione. Fino a qualche tempo fa credevo che l'utilizzo dell'acqua di quel rubinetto fosse per la pulizia delle parti comuni, mentre ora vengo messa a conoscenza, dall'amministratore, che l'uso è libero: chiunque può usufruire di quell'acqua, in maniera "moderata" appunto; ma nulla ne registra l'utilizzo.

Io personalmente ho avvisato l'amministrazione che non pagherò le spese condominiali, in quanto in dette spese, sarebbero spalmati anche i costi relativi all'uso improprio di quell'acqua da parte di tutti i condomini (ovviamente io non ne ho mai avuto la necessità, e non vedo perchè dovrei pagare le spese di altri). Mi darebbe cortesemente qualche suggerimento in merito?

Grazie mille Luara

Una cosa innanzitutto sarebbe utile capire: esistono dei contatori per la misurazione dei consumi individuali dei vari appartamenti? oppure la spesa dell'acqua viene divide in quote millesimali a precindere dai consumi?

Se come immagino non disponete di contatori e la spesa viene ripartita per millesimi, per quanto riguarda il rubinetto condominiale in questione se ne dovrebbe disciplinare l'uso in maniera chiara.

Generalmente se esiste un rubinetto d'acqua condominiale (così come anche per le prese elettriche) l'utilizzo per scopi individuali non dovrebbe essere consentito ma si tratta di prescrizioni regolamentari e/o decisioni che dovrebbe assumere comunque l'assemblea.

Il problema come nel vostro caso nasce quando non sono istallati idonei misuratori dei consumi individuali peraltro previsti dalla legge. Pacifico comunque che se non vengono imposte limitazioni ai soli usi comuni (es. pulizia delle scale) ognuno dei residenti ha lo stesso titolo e diritto all'utilizzo dell'acqua comune ed il richiamo alla "moderazione" lascia veramente il tempo che trova!

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Buongiorno a tutti, sono nuova nel forum e innanzitutto complimenti per il sito, molto chiaro e ben strutturato.

Scrivo sperando che possiate darmi un consiglio su come io e mio maritodovremmo comportarci con l'amministratore condominiale per un problema riguardante l'acqua condominiale.

Siamo affittuari da due anni e mezzo di un mini appartamento con posto auto, quest'ultimo posto all'interno dello scoperto condominiale.

Circa tre settimane fa mio marito si è accorto che due inquilini affittuari come noi si stanno lavando l'auto all'interno dello scoperto condominiale. La cosa che ci è sembrata strana e non chiara è che gli stessi, per lavarsi la macchina, stessero utilizzando il rubinetto dell'acqua posto all'interno di uno sgabuzzino solitamente chiuso a chiave, il cui accesso avviene dallo scoperto condominiale, a cui avrebbe dovuto avere accesso solamente la signora della pulizia settimanale delle scale interne (o almeno così ci era stato detto appena arrivati nel condominio).

Abbiamo quindi chiesto chiarimenti all'amministratore, in quanto non troviamo giusto che solo ad alcuni sia dato di utlizzare un bene comune, e poi a tutti sia chiesto di coprirne le spese, senza differenziarne gli usi (il pagamento dell'acqua che ogni inquilino utilizza nel proprio appartamento avviene contestualmente al pagamento delle spse condominiali).

L'amministratore adesso ci dice che lo sgabuzzino è un locale comune a tutti i condomini (notizia diversa da quella che ci era stata data) e che il rubinetto presente eroga da sempre acqua sia per la signora delle pulizie che per noi condomini "per le necessità che di volta in volta si rendono necessarie - l'acqua però va usata con moderazione" - quest'ultima parte sono le parole esatte scritte dall'amministratore.

Noi quindi ci lamentiamo perchè la pulizia delle scale avviene utilizzando sempre quel rubinetto, che non è controllato da un apposito contatore per diversificarne gli usi e i fruitori, e non vi sono sistemi di controllo per il suo utilizzo e chiunque a questo punto può utilizzarlo per lavarsi la propria auto, per innaffiare le piante o irrigarsi il giardino( tutte cose che abbiamo visto fare), tanto poi le spese vengono divise tra tutti.

Per questi motivi, chiediamo: possiamo richiedere una diversificazione delle dette spese (acqua per pulizia scale VS acqua uso condomini?

Inoltre il dire da parte dell'amministratore che l'acqua è disponibile per le necessità di tutti "però va usata con moderazione" non crea secondo noi nessun tipo di diversificazione. Come dovremmo comportarci?


Ringraziamo fin d'ora per la disponibilità

Saluti

La vicenda risulta abbastanza complessa ma relativamente chiara nell'esposizione.

Se il danno (ipotizzo uno spargimento di acqua condotta) è stato causato da lavori di ristrutturazione dell'appartamento sovrastante o comunque in relazione a responsabilità non ascrivibili a parti ed impianti comuni, è il proprietario dell'appartamento di sopra è tenuto a risarcirla a prescindere dall'assicurazione condominiale.

Se  l'assicurazione condominiale copre (come presumo!) i danni da acqua condotta e magari anche i danni derivanti dalla conduzione non v'è dubbio che la copertura assicurativa del fabbricato condominiale deve intervenire.

Il fatto che il perito non abbia potuto visionare l'appartamento sovrastante ma solamente il suo al limite potrebbe pregiudicare il risarcimento del danno per la ricerca ed il ripristino ma non il danno a terzi (lei) derivante dalla bagnatura ben visibile del soffitto del suo appartamento.

Per il suo danno ripeto è sempre e comunque responsabile il singolo proprietario dell'appartamento soprastante e non certo il Condominio. Dovrebbe essere  l'Amministratore a contestare il mancato indennizzo all'assicurazione agendo a sua tutela secondo le procedure che in tema di assicurazione condominiale possono essere definite a livello assembleare ... ma questo forse è un discorso più complicato!

L'Amministratore è comunque tenuto a fornirle i recapiti quantomeno postali dell'altro Condomino perchè in merito non è applicabile la legge sulla Privacy come nel caso di richiesta della rubrica dei Condòmini per la finalità di autoconvocazione assembleare prevista dal codice civile.

Un consiglio è di chiedere all'Amministratore il recapito postale del proprietario dell'appartamento di sopra e procedere per vie legali se, dopo avertentato di contattare lo stesso, non ottenga bonariamente il giusto risarcimento del danno che mi pare alquanto modesto.

Ciao Manuel!!! Innanzitutto mi scusi moltissimo se non ho piu' risposto, purtroppo ero via per lavoro e ho tralasciato questo problema.

Grazie davvero la per tua risposta che mi ha chiarito un po le idee.

Abbiamo contattato il direttore dell'ATER, spiegando i fatti, questo ha inviato un richiamo alla "signora" ma lei di risposta cosa ha fatto? Si e' inventata un sacco di cose dicendo che siamo noi quelli che facciamo dispetti, che minacciamo ecc...!!!!! Robe da matti.

Siamo al punto di partenza, non ci consiglia nessuno cosa fare. L'unica cosa e' una riunione di tutti i condomini compreso il direttore e cercare di risolvere ma potrebbe diventare un campo di battaglia...

Spero di non arrivare a cause, perche' a parte la spesa iniziale poi immagino che finisca in prescrizione e buona notte...

Grazie!!

Buongiorno, abito al primo piano di un appartamento in un condominio della provincia di Milano.
A dicembre 2011 ho avuto un danno al muro e soffitto del bagno causato molto probabilmente dai lavori di ristrutturazione dell'appartamento al 2° piano. Poichè il proprietario non abita l'appartamento, ho contattato l'amministratore di condominio che a sua volta ha cercato di rintracciare questa persona (tramite telefono e raccomandata) senza successo. Dopo innumerevoli miei solleciti l'amministrazione condominiale ha mandato un perito dell'assicurazione (condominiale) che - pur non visionando l'appartamento sovrastante - a quantificato il danno in € 200 informandomi che sarei stata liquidata in un paio di settimane malgrado fosse impossibile contattare l'altro proprietario. Qualche settimana fa ho fatto i lavori di riparazione (stuccare e imbiancare) e constestualmente ho sollecitato il rimborso all'amministrazione di condiminio, la quale mi ha risposto inviandomi l'atto in cui l'assicurazione dichiarava che il risarcimento era pari a € 0, poichè non era stato possibile deinire la causa del danno, visionare l'appartamento al 2° piano e avere la documentazione di avvenuta riparazione. Ho immediatamente richiamato sia l'assicurazione sia l'amministrazione condominiale e siamo arrivati ai seguenti punti:
- il perito mi ha dato evidentemente informazione sbagliate e/o incomplete
- l'assicurazione non può risarcire se non riceve documentazione fotografica e giustificativi spesa della ricerca e riparazione guasto da parte dell'inquilino del 2° piano
- l'inquilino si è sempre reso irreperibile
- l'amministrazione di condominio, per motivi di privacy, non può rilasciarmi il nuovo recapito e pertanto non ho possibilità di procedere per vie legali.

 Avrei cortesemente bisogno di un parere su come procedere e conoscere quali siano i doveri / responsabilità di ciascuna delle parti.

 Grazie e cordiali saluti.
Paola

Secondo il IV comma dell'articolo 1136 del Codice Civile, le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere assunte dalla maggioranza dei condomini rappresentanti almeno 500 millesimi in prima convocazione e da 1/3 del Condomini con almeno 333,333 millesimi in seconda convocazione.

In tema di lavori straordinari in Condominio (salvo che costituiscano innovazione ma non è questo il caso) se gli stessi sono definibili come tali non possono essere ricondotti all'ordinarietà ma eventualmente all'urgenza ed inderogabilità.

Secondo il IV comma dell'articolo 1136 del Codice Civile, le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere assunte dalla maggioranza dei condomini rappresentanti almeno 500 millesimi in prima convocazione e da 1/3 del Condomini con almeno 333,333 millesimi in seconda convocazione.

Se l'Assemblea non riesci a deliberare in maniera legittima e vincolante con le maggioranze sopra indicate, l'unica possibilità per "costringere" i disinteressati è il ricorso all'Autorità Giudiziaria motivando proprio quel carattere di inderogabilità ed urgenza nonchè di imminente pregiudizio cagionato dalla mancata esecuzione dei lavori.

In stabili condominiali un pò datati accade spesso di trovare impianti d'antenna in promiscuità che attraversano i vari appartamenti. La conseguenza di tali situazioni è che, come nel caso in esame, possano venire a crearsi disservizi e malfunzionamenti per i più svariati motivi.

Con tutta probabilità durante l'esecuzione dei lavori nell'appartamento sovrastante , il cablaggio è stato danneggiato e/o interrotto pregiudicando la corretta trasmissione del segnale che, con l'avvento del digitale terrestre, risulta molto più delicato che ai tempi dell'analogico.

Se come presumo l'impianto d'antenna è condominiale spetta al Condominio su interessamento dell'Amministratore risolvere il problema. Nel caso venisse accertato che il guasto è riconducibile ad interventi mal-eseguiti nell'appartamento di sopra le spese per il ripristino possono correttamente essere addebitate al proprietario interessato. A parere dello scrivente nei suoi confronti deve pertanto rispondere il Condòminio attivando poi eventualmente rivalsa nei confronti del responsabile.

salve a tutti,ecco il mio quesito...

In seguito a ristrutturazione(?) appartamento sovrastante al mio da aprile 2012 non riesco più a vedere mediaset(sia free che pay tv). l'inquilino dell'appartamento di sopra dice che a lui si vede bene. il mio padrone di casa ha sollecitato l'amministratore a risolvere la situazione, nel mese di luglio è riuscito a convincere l'amministratore a chiamare un tecnico che ha riscontrato il malfunzionamento dovuto probabilmente ai lavori malfatti nell'appartamento di sopra.

Siamo arrivati a metà settembre e ancora non si risolve la situazione.

ora io ho pagato una fatturazione mediaset premium nel periodo aprile maggio senza poterne usufruire ed in seguito ho disattivato il servizio con conseguenti spese aggiuntive!

Posso chiedere i danni a qualcuno?? se si,devo chiederli all'amministratore o all'inquilino???

grazie sei molto chiaro,infatti secondo me spettano ai condomini che hanno cambiato sia l'uso del locale che il fatto che hanno aggiunto delle parti che sospetto siano pure illecite,allora io debbo chiedere all'amministratore se questo non si muove devo fare denuncia,l'amm. non si muoverà perchè questi che hanno fatto ciò hanno la maggioranza dei millesi,però siccome per via di cose complicate negli ultimi anni spendiamo un sacco di soldi in avvocati ecc, sempre per un condomino che ha sopralevato causando danni ecc,insomma che si paghino le loro schifezze,grazie anna quercia

A norma dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile "I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano (ovvero le tabelle millesimali) possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". La revisione dei millesimi anche nell'interesse di un solo Condòmino può essere deliberata dall'Assemblea condominiale oppure disposta dal Giudice su ricorso della parte interessata. Se esiste un errore la revisione è a carico di tutti i comproprietari altreimenti, se sono mutate le condizioni di una parte dell'edificio, le spese di revisione spettano a coloro che hanno alterato il rapporto originario.

ho amministrato il condominio dove abito,cioè sono propietaria del mio appartamento,nel vedere la tabella condominiale ho notato che i millesemi dei locali al piano ralzato erano il doppio dei loro seminterrati anche se i seminterrati sono come superfice il doppio del piano rialzato ed adibiti a locale ,cioè uno è bar e l'altro è un club privè,inoltre ho il sospetto che siano stati ampliati ed anche di parecchio in modo clandestino,ci sono resistenze da parte dei propietari nel voler rifare i millesimi,ma io voglio sapere se mi spetta pert legge farli fare nuovi e poi a chi tocca pagare il rilievo,visto che io sono solo danneggiata da questi amplioamenti,cioè ci hanno guadagnato loro nel fare tutto questo e poi debbo pagare io,essendo  i due propretari anche arroganti,io sospetto che loro paghino millesimi per seminterrato,cioè come garage o magazzino,grazie anna quercia

Buongiorno, volevo sottoporle il seguente problema:

nel mio condominio (9 appartamenti) sarebbero necessari lavori di ristrutturazione della facciata ormai in uno stato decadente, tanto che l'amministratore ha ritenuto nell'ultima assemblea che tali lavori potrebbero essere oramai ritenuti non più straordinari ma ordinari. A questo si è aggiunta recentemente anche la necessità di rifare il tetto.

Desidero sapere, dato che ad alcuni proprietari non interessa purtroppo mantenere il condominio in uno stato decoroso e sicuramente si opporranno ai lavori, se c'è la possibilità di "costringerli" a deliberare ugualmente la spesa.

Vorrei inoltre sapere che percentuale di presenze e di millesimi sarebbero sufficienti per deliberare gli interventi.

La ringrazio molto per l'attenzione

Pubblichiamo un estratto del documento di sintesi in 11 punti del Decreto Sviluppo allegato al comunicato del Consiglio dei Ministri del 15.06.2012 riguardante le MISURE A FAVORE DELLA CASA E DELLE FAMIGLIE

a. Agevolazioni fiscali per lavori di ristrutturazione.

Viene confermata ed estesa la disciplina degli incentivi fiscali per le spese di ristrutturazione edilizia. L’agevolazione favorisce gli interventi edilizi ordinari.

La proposta prevede l’innalzamento, fino al 30 giugno 2013, delle soglie di detrazione IRPEF al 50% (attualmente è prevista al 36%) per lavori fino a 96 mila euro (attualmente fino a 48 mila euro), per favorire interventi di ristrutturazione edilizia.

b. Agevolazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica.

E’ consentita dal 1 gennaio 2013 al 30 giugno 2013 la detrazione di imposta del 50 per cento per le spese per interventi di riqualificazione energetica (fino al 31 dicembre 2012 resta valida la detrazione pari al 55%).

Più che dispetti molti dei comportamenti descritti assomigliano a vere e proprie molestie. Normalmente in Condominio spetta all'Amministratore far rispettare il regolamento se esistente e/o comunque le regole di convivenza civile. Per prassi, ricevuta una segnalazione scritta come la tua, l'Amministratore formalizza nei confronti del trasgressore una diffida a mezzo raccomandata nella quale di richiede l'osservanza ed il rispetto delle regole ma ciò non sempre produce i risultati sperati. Le possibilità sanzionatorie poi sono molto controverse. Quando la situazione non si risolve è quindi possibile adire alle vie legali (ora esiste la conciliazione obbligatoria in tema condominiale) purtroppo con inevitabile anticipazione delle spese e conseguenti disagi.

In mancanza dell'Amministratore, ogni singolo Condòmino è legittimato alla tutela dei propri interessi quale comproprietario delle parti comuni così come è legittimato a convocare un'assemblea condominiale per definire, se non un vero e proprio regolamento condominiale, almeno le regole dello stabile ed i divieti sulle parti comuni da far valere nei confronti dei trasgressori. L'importante è che tali regole non limitino la libertà individuale.

Per la situazione che descrivi, se fossi al posto tuo quale Condòmino, invierei direttamente una raccomandata di diffida alla signora in questione avvertendola (non minacciandola!) che se persevera con i comportamenti scorretti sarai costretto a rivolgerti all'Autorità Giudiziaria per la tutela dei tuoi interessi patrimoniali e non. Certo che esiste la possibilità di ulteriori ritorsioni ma questa è la vita ed il funzionamento della società da che mondo è mondo.

Per tutte le situazioni che configurano disturbo alla quiete pubblica (rumori, musica, schiamazzi) potete sempre richiedere l'intervento della polizia locale la quale se del caso eleverà delle sanzioni. Le altre "marachelle" configurano veri e propri danneggiamenti i quali sono puniti anche a norma dell'art. 635 del codice penale.

Buonasera a tutti!

Ho trovato questo bel forum, spero di avere qualche risposta ad un problema che sta diventando fastidioso.

Abito in un condominio delle case popolari, da alcuni nell'appartamento sotto il mio vive una signora che lo usa per le vacanze (e davvero non riesco a capire come abbia fatto ad averlo). Arriva sta un periodo anche di alcune settimane (e' in pensione presumo) poi va via anche per un mese o piu' poi torna, forse in questo modo fa credere al comune che vive sempre qui...

Ma il problema e' che quando arriva fa continui dispetti a noi altri condomini senza motivo perche non le abbiamo fatto nulla. Non fa le pulizie delle scale, pero' nelle aiuole del condominio strappa via le piante che mettiamo per abbellire la casa, mi butta farina sopra la moto, ha gettato qualcosa sopra degli alberelli per farli morire, la sera fa spesso rumori (come se battesse col martello sul tavolo), mattina presto si alza ed attacca la musica, cosi io mi sveglio anche 2 ore prima della sveglia per il lavoro, ed altre cose del genere...

Il direttore delle case popolari ci ha detto che non si puo' fare molto, se facciamo una lettera di reclamo lui la puo' fare presente alla signora, ma ce lo sconsiglia perche' poi lei potra' comportarsi ancora peggio. Il sindaco idem non sa cosa fare. E' impossibile discutere con questa persona.

Non abbiamo amministratore condominiale perche' ci sono solo 4 appartamenti (e non e' mai servito).

La soluzione e', prendere un amministratore? Che ne dite?

Altrimenti fare denuncie poi non e' finita.. e senza le prove non si puo' fare molto, poi occorre andare tramite avvocati con relative spese...

Grazie molte per l'aiuto!!!

Alessandro

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica delle tabelle mllesimali non ha natura dichiarativa, ma costitutiva, in quanto ha la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini. In quanto sentenza costitutiva non può pertanto provvedere sulla ripartizione di spese imputabili a periodi già decorsi e conseguentemente non può comportare condanna alla restituzione di eventuali maggiori somme pagate sulla base delle precedenti tabelle millesimali. Ne consegue che l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, opera ex nunc e non può avere efficacia retroattiva. (Trib. Monza Sez. I, 17-03-2008).