Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Ok quindi rimangono i millesimi scala salvo decisioni perse all'unanimità (la maggiorana non conta anche se è una spesa nuova), dalla sentenza avevo capito che il riparto era addirittura da farsi solo in modo proporzionale all'altezza di piano. Secondo la sentenza di Cass. sent. n.971 del 24 gennaio 2001 luce e pulizzie scale "non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose"  cosa che renderebbe  ancora più sconcertante il divario tra i costi dei condomini del primo piano e il piano interrato.

Comunque essendo al piano strada per me non cambia nulla sia con un metodo che con una altro, ciò che non comprendo è perché secondo il legislatore chi sta al piano interrato (-1 per intenderci) usi meno le scale di chi sta al primo piano. I gradini a scendere o a salire dall'entrata sono esattamente gli stessi per entrambi i condomini almeno che quelli dei piani sottostrada non volino...

Come al solito nella giurisprudenza italiana c’è mota confusione basta solo vedere le sentenze che sono state emesse dalla cassazione a riguardo:

http://condominiale.lavorincasa.it/2009/01/obbligo-partecipazione-pulizia-scale/

Intanto una nota tecnica .. ho erroneamente "spaccato" l'argomento e non riesco a ripristinare l'ordine della discussione ... poco importa!

La sentenza citata richiama semplicemente il criterio codicistico per la ripartizione della spesa che è valevole salvo deroghe adottate all'unanimità come già descritto.

Di fronte a palesi discriminanti e/o discriminazioni nell'addebito delle spese l'assemblea può sempre trovare accordi alternativi (nelle forme descritte) in mancanza dei quali però deve necessariamente essere applicata la tabella di scala che già di per sè dovrebbe tener conto dell'altezza di piano per il 50% e del valore millesimale delle varie unita per l'altro 50%

Comunque proporrò le nuove e spero che la zia della situazione non faccia come al solito... :P

In realtà ad esclusione del riparto lavori del terrazzo nel 2008, tali tabelle non sono mai state usate. Le spese scala le gestivano dividendo la bolletta della luce per il numero di condomini e il riparto acqua in base ai consumi. I riparti fatti dal vecchio amministratore ad esclusione appunto dei lavori non sono mai stati approvati. Praticamente i millesimi scala, non sono mai stati usati per una ripartizione di spesa.

Il problema è che su 6 condomini 5 sono sempre in accordo, ma uno ha la consuetudine di bloccare ogni attività o renderla estenuante come una certa Zia  :P

A proposito della sentenza che citi, tradotta in parole povere che significa?

Il problema che mi è stato sottoposto è il fatto che se applicassi le tabelle dei millesimi scala 2 condomini su 6 plagerebbero meno della metà degli altri, in quanto pur essendo al piano interrato (che non ha uscite lato strada) e usufruendo di un sotto scala (anche se condominiale) e consumando più elettricità in quanto la luce del loro pianerottolo è sempre accesa risultano notevolmente agevolati dalle stesse.

In pratica alla luce della sentenza che conteggio devo fare... ho 2 condomini al piano interrato  - 2 condomini al piano terra - 2 al primo piano e la terrazza condominiale al 2 piano (nella quale c'è una soffitta di pertinenza di un condomino al 1 primo piano)...

Vedi sul Forum ... http://www.elabor.eu/forum/view-postlist/forum-8-tabelle-millesimali-e-riparti-spese/topic-17-criterio-di-ripartizione-delle-spese-per-la-pulizia-delle-scale.html

Regolamento condominiale e tabelle millesimale di natura assembleare dovrebberò trovare riscontro in un verbale assembleare di approvazione o quantomeno essere sottoscritte dai Condòmini che al tempo hanno approvato. Nel caso che descrivi ci sono senz'altro i termini per mettere in discussione la validità delle tabelle ma si deve anche valutare sia l'opportunità di farlo sia il fatto che le stesse, essendo state applicate senza contestazioni per un certo lasso di tempo, possano essere ritenute valevoli ed applicabile per consuetudine. Eventuali proposte di modifica o rielaborazione di tabelle e regolamento salvo errori e/o intervenute modificazioni dovrebbe essere unanimemente condivisa altrimenti le ragioni di chi vorrebbe cambiare si troverebbero in contrasto con quelle di chi le vorrebbe mantenere.

In merito al "deposito" di tabelle e regolamento, nella prassi ciò avviene (ma non sempre) solamente se sono di origine contrattuale, predisposti dal costruttore ed allegate/richiamate nel contratto di compravendita. Personalmente io opto per la registrazione delle tabelle/regolamento ovvero consiglio di farlo quando queste sono di natura assembleare e/o rappresentato modificazioni di quelle contrattuali esistenti.

Concordo ... e ti confermo la formula che però riporti erroneamente: fatturato acqua diviso somma consumi totali condominio per consumo singola utenza.

L'Assemblea condominiale può eventualmente deliberare criteri di ripartizione della spesa diversi da quelli regolamentari e/o codicistici in materia (per le scale art. 1124 C.C.) solamente con l'unanimità dei Condòmini e non a semplice maggioranza e/o unanimità degli intervenuti. Una decisione assembleare in tal senso adottata all'unanimità dei Condòmini (quindi nessuno escluso) ha infatti valenza contrattuale ed impegna vicendevolmente le parti.

Preso dal mettere in ordine tutto i casino fatto dal precedente amministratore, non mi ero accorto di un’altra cosa ovvero che del regolamento condominiale ho una copia e non l’originale senza nessuna vidimazione o altro che ne attesti l’autenticità, anzi in alto a destra vi è la scritta “BOZZA 13-11-2000”  e subito sotto  “Copia x Sig. XXXXX 14-11-2000” . Le tabelle millesimali sono allegate al regolamento sempre come fotocopie riportano però data “23/10/00” e il solo timbro e firma dell’ingegnere che l’ha calcolate.

In oltre, non ho verbali d’assemblea a riguardo dell’approvazione sia del regolamento che delle tabelle millesimali, in realtà ho solo due verbali che sono antecedenti all’ultimo amministratore e riguardano i lavori del terrazzo e relativo riparto di spesa.

In fine, dei condomini presenti all’epoca sono rimasti solo in 2 su 6. Mi chiedo dunque che validità possono avere, e se vi è qualche deposito a enti  delle stesse in modo da avere una copia in cui non vi sia la scritta “bozza”?

Come da oggetto a maggioranza in assemblea si può decidere di ripartire in modo diverso dai millesimi scala le spese per la pulizia delle scale o altro? Tenendo conto che si dovrà decidere anche se farle fare e a chi... quindi sarebbero una spesa nuova.

Armato di guide e foglio di calcolo sono riuscito a effettuare la ripartizione tenendo conto della quota fissa, delle varie tariffe e via dicendo, un “lavorone”, alla fine ho confrontato i risultati con la ripartizione semplice come mi hai consigliato e devo dire che su un periodo di 2 anni le differenze sono minime circa 10 euro a utenza in più o in meno.

Forse calcoli così complessi sono utili con più utenze o in caso di presenza d'appartamenti sfitti, ora comunque all'occorrenza ho un foglio che fa il calcolo con quei criteri anche se alla fine conviene fare semplicemente come dici:

consumo in euro fatturato / consumo condominio fatturato + lettura utenza

L'errore su sei utenze è talmente basso che non giustifica i costi in tempo per il calcolo e nemmeno come fanno molti pagare 10 euro in più a bolletta per farsi ripartire le spese dell'acqua dal fornitore o altra azienda di servizi.

Fatti salvi eventuali diversi criteri regolamentari e/o decisioni assemblari in materia, il sistema più semplice (ed utilizzato) per ripartire i costi dell'acqua condominiale è: consumo fatturato in euro diviso somma dei consumi contabilizzati in mc per consumo della singola utenza in mc. In mancanza di contatori individuali (in alcune situazioni è ancora così) si applica generalmente il criterio millesimale.

Gli interessi di mora sono da considerarsi spese a carattere patrimoniale e quindi vanno  prima scorporati dal costo dell'acqua e poi divisi per i millesimi di proprietà tenuto conto anche del fatto che le spese condominiali a consumo sono generalmente a carico dei residenti (inquilini) e non dei proprietari/locatori.

Il sistema di ripartizione che descrivi/proponi può anche essere utilizzato ma lo ritengo eccessivamente macchinoso. Volendo perfezionare il calcolo in base al consumo fatturato si potrebbe scorporare un costo da considerasi quota fissa e quindi ripartire proporzionalmente i consumi eccedenti il consumo base di modo che l'eventuale appartamento sfitto paghi comunque una quota fissa determinabile comunque anche in maniera diversa.

Ti allego due file Excel con le letture e i dettagli delle bollette del periodo di cui dovrei fare la ripartizione. Ho trovato le seguenti indicazioni in rete, ma non mi sono chiare in alcuni punti:

1. Dividere la quota fissa contatore per il numero dei condomini ( va pagata in parti uguali).
2. Dalla bolletta individuare la quantità limite di consumo "base" che oltre fa scattare l'eccedenza. Tale quantità dividerla per il numero dei condomini e si otterrà il consumo "base" procapite di ogni condomino.
3. Dal consumo totale della bolletta ricavare il consumo eccedente al "base" e suddividerlo per la percentuale proporzionata ottenuta nel "primo modo semplice". Sommare la quota "base" a quella eccedente e si otterrà il consumo totale procapite. Naturalmente abbiamo parlato di consumi in mc. che poi dovranno essere trasformati in euro/costo aggiungendo anche la quota fisso contatore.
4. Per i condomini che non fanno consumo pagheranno solo la quota fisso mentre per i condomini che non superano la quota "base" pagheranno solo quella più la quota fissa contatore.
5. Per le fognature e depurazioni si useranno le quota delle percentuali proporzionali usate precedentemente.

Vada per il punto 1 e 2, ma non compredo il punto 3 e di conseguenza il punto 5.

Sulla bolletta oltre al Limite Tariffa base che è di 180,00 mc a trimestre trovo anche indicato: Nuovo Minimo Impiegato di 120,00 mc a trimestre. Nelle bollette è indicata una tariffa aggevolata, una base e l'eccedenza.

Gli interessi di mora e l'adeguamento delle tariffe va calcolato a parte in millesimi o suddiviso per utenze?

Allegati
 dettaglio-bollette.xls [32 KB] ::
 consumi-acqua.xls [29 KB] ::

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo.

Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2006, n. 17099

In materia di aperture sul fondo del vicino di finestre o altre aperture deve escludersi l'esistenza di una tipologia diversa dalle luci e dalle vedute; ne consegue che l'apertura priva delle caratteristiche della veduta (o del prospetto) non può che essere qualificata giuridicamente come luce.

Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2007, n. 20577

(Nella fattispecie, la Suprema Corte ha ritenuto che l'apertura realizzata sul tetto di un immobile poco distante dalla terrazza del vicino, di un lucernario con portello apribile verso l'alto, fosse qualificabile come luce e non come veduta)

Il danneggiato in un sinistro derivante dalla circolazione di un veicolo a motore in area privata non aperta al pubblico transito ( nel caso di specie, all'interno del seminterrato di un condominio) non può esperire per il risarcimento del danno l'azione diretta prevista dall'art. 18 L. 24 dicembre 1969, n. 990 contro l'assicuratore del veicolo, poiché tale azione è consentita solo per i danni derivanti dalla circolazione dei veicoli a motore su strade di uso pubblico o aree a queste equiparate.

Giud. pace civ. Tortona, 7 luglio 2007

Il singolo condomino non può, senza il consenso degli altri condomini, procedere a scavi del sottosuolo al fine di ricavare nuovi locali o ingrandire quelli esistenti, dal momento che ciò comporta l'attrazione della cosa comune nella sfera della sua esclusiva disponibilità, con conseguente lesione del diritto di comproprietà degli altri condomini sul bene comune. Ciò in quanto il suolo su cui sorge l'edificio condominiale, anche se non forma oggetto di menzione specifica da parte dell'articolo 1117 c.c., in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, rientra tra i beni di proprietà comune, dal momento che esso svolge la funzione di sostegno della stabilità del fabbricato

Cass. civ., sez. II, 4 giugno 2008, n. 14807

In materia condominiale, la distinzione tra modifica e innovazione va correlata con l’entità e qualità della incidenza che la nuova costruzione ha sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune. In particolare, sotto il profilo tecnico-giuridico, per innovazione deve intendersi non un qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, bensì quella modificazione materiale che altera l’entità sostanziale o muti la destinazione originaria della cosa comune.
 
Le modificazioni che sono dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune lasciandone immutate la consistenza e la destinazione – non turbando gli interessi dei condomini – non possono definirsi innovazioni .
 
Nel caso in esame, la Cassazione ha affermato che è assolutamente legittima la condotta di alcuni condomini che transitavano con i loro veicoli nelle parti comuni dell’edificio con lo scopo di raggiungere i locali di proprietà esclusiva, considerato che tale modo di fare non costituiva innovazione e non era lesivo dei diritti degli altri condomini.

Cassazione civile, Sez. II, 5 ottobre 2009, n. 21256

In tema di condominio negli edifici, l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102, c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione ed impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione - mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura o motorino - di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento, in tal modo, alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.

Tribunale Bari, sez. III, 29 ottobre 2009, n. 3237

L’amministratore cessato dalla carica e già sostituito che abbia spontaneamente estinto un debito del condominio (nella specie, versando fondi propri sul conto corrente intestato al condominio) non ha diritto al rimborso in quanto il pagamento è stato effettuato senza che il medesimo ricoprisse l’ufficio gestorio.

Giud. pace civ. Mirabella Eclano, sentenza 12 febbraio 2010, n. 49