Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

SALVE, Un condomino ha messo la serrande del suo garage diversa dalle altre serrande, senza preventiva autorizzazione da parte degli altri condomini, anzi senza avvisare nessuno, l'ha messa e ci siamo trovati davanti al fatto compiuto. Da precisare che l'estetica del condominio è compromessa perché sono 7 garage che costituiscono una fila di garage sulla corte comune davanti al cancello di ingresso. C'è UNA NORMA NEL CODICE CIVILE  CHE VIETANO MODIFICHE DELLA PROPRIETà ESCLUSIVA CHE PERò INCIDONO SULL'ESTETICA DEL CONDOMINIO? O NORME CHE PREVEDONO LA RICHIESTA DI AUTORIZZAZIONE ALL'ASSEMBLEA?

Ciao grazie per la risposta è stata esauriente. :-)))

Molto spesso anche amministratori condominiali professionisti si trovano di fronte al dilemma che poni. Certamente l'entità della spesa è indicativo della straordinarietà ma in particolare si deve considerare se si tratta di spese per la "conservazione" della cosa (spesa ordinaria) oppure per il rifacimento completo dell'impianto e/o della parte comune (spesa straordinaria). Per quanto riguarda l'antenna condominiale centralizzata, installare un nuovo impianto o rifarlo completamente rappresenta un intervento di carattere straordinario mentre, sostituire ad esempio una centralina, seppur con una spesa significativa è un intervento ordinario.

Solamente le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale si suddividono ex art. 1124 C.C. e non già quelle di pulizia del piazzale! Convenzionalmente la spesa di pulizia delle scale è assimilabile alla manutenzione delle stesse anche se in alcuni casi (regolamento condominiale o delibera assembleare unanime) possono determinare criteri diversi ad esempio in misura uguale per tutti i condomini.

Anche per la spesa di manutenzione ordinaria dell'ascensore si applica per estensione l'articolo 1124 del Codice Civile. Tutto sta nel verificare le tabelle millesimali di riferimento che, in compresenza di scale ed ascensore, possono essere determinate tenuto conto dell'uso proporzionalmente inverso all'altezza di piano. Per spiegarmi meglio: normalmente più alto è il piano della scala più si paga mentre se esiste l'ascensore, l'altezza di piano per le scale può essere considerata al contrario attribuendone una quota maggiore per l'uso più intenso ai piani bassi.

Ma quale criterio si usa per stabilire se è ordinario o straordinaria? Il fatto che sia esosa la spesa è indicativa della straodinarietà?

Salve, sono in difficoltà devo fare il piano di riparto delle spese anche per stabilire le quote da versare a da parte dei singoli condomini, il condominio è stato appena costituito...quindi non ci sono dei precedenti... La pulizia delle scale e del piazzale si dividono ex art. 1124 c.c.? E il contratto di manutenzione dell'ascensore che criterio si usa? :-(

In maniera molto concisa: se i lavori che descrivi sono stati gestiti a livello condominiale e non privato (ossia avete versato le somme necessarie all'Amministratore e non direttamente all'impresa) è il Condominio che deve rispondere dei vizi di costruzione salvo poi rivalersi eventualmente, e se del caso, nei confronti dell'appaltatore ossia la ditta che ha eseguito i lavori.

In questo caso l'Amministratore dovrebbe far presente quanto sopra all'Assemblea mettendo i Condòmini di fronte alla necessità di sostenere la spesa per il ripristino del Vostro danno ovvero adire poi alle vie legali contro la ditta esecutrice per il riconoscimento della spesa.

Il proprietario del solo garage è tenuto a pagare le spese condominiali di competenza secondo il valore della quota millesimale attribuita per le parti comuni e ciò a norma del Codice Civile salvo diverse convenzioni. Se come immagino il settimo garage non è pertinenziale o associato ad alcuna abitazione, il proprietario dello stesso dovrà/potrà essere esonerato dalle spese per impianti e servizi che non usufruisce come ad esempio l'impianto antenna TV-SAT centralizzato, riprendendo il post precedente.

In genere e salvo diversi accordi e/o convenzioni, se si tratta di manutenzione ordinaria dell'impianto, la spesa viene posta a carico dell'inquilino qualora l'unità immobiliare sia locata

Nonostante diversi disegni e proposte di legge in tal senso, per esercitare l'attività di Amministratore condominiale non è necessaria l'iscrizione a nessun Albo. Molti Amministratori sono iscritti ad associazioni di categoria ma nemmeno tali adesioni risultano indispensabili. Quali requisiti deve avere l'Amministratore? Dve saper fare il proprio lavoro!!!

Quali requisiti deve avere l'amministratore? Deve necessariamente essere iscritto ad un albo?

Salve,

la spesa relativa alla riparazione dell'antenna condominiale è a carico del proprietario o dell'inquilino?

Il nostro condominio è costituito da 6 appartamenti e 7 garage, ora al proprietario del solo garage quali spese vanno imputate? Secondo me è giusto che partecipi nelle spese di energie elettrica in quanto il cancello è automatico e il cortile la sera è illuminato, l'assicurazione e inoltre credo che debba pagare anche la quota per il compenso dell'amministratore. E' giusto questo ragionamento?

Quanto al compenso dell'amministratore è giusto che venga calcolato prevedento una somma a condomino oppure dovrebbe indicare un compenso globale da dividere in base alle quote millessimali?

Salve, abito nella provincia di Bari, in un palazzo di 7 piani, io e la mia famiglia siamo al sesto piano. Lo scorso anno hanno terminato i lavoro di ristrutturazione del palazzo e mia madre ha pagato all'aministratore 6.500.00 di quota stabilità. Circa qualche mese dopo i lavori le ringhiere dei balconi della nostra abitazione si sono rovinati con la pioggia, il sole, la grandine ecc. Premetto solo le nostre ringhiere e sembrano ringhiere del 1800 per quanto si sono rovinate, con la vernice ormai staccata a pezzetti. Dopo ripetute volte che i miei hanno lamentato il problema all'aministratore e all'ultima assemblea del 13 maggio 2011 con verbale scritto a fine assemblea dove tutti gli altri condomini firmarono per aver preso visione del problema che va avanti da un anno. Insomma l'amministratore sostiene che i mei devono andare da un avvocato privato e pagarlo di tasca loro per far smuovere l'azienda. Ma ora chiedo come possiamo intervenire? Perchè soldi per un avvocato non ne abbiamo e non capisco dato che ci sono due anni di garanzia dai termini dei lavori, perchè noi dobbiamo andare da un avvocato e pagarlo per sollecitare l'azienda a mandare un operaio e portarlo qui a casa a mettere a posto le ringhiere? Tra l'altro i mei hanno scritto una lettera di sollecitazione  all'aministratore con la scadenza di settembre che vogliamo vederci qualcuno arrivare  e riparare, e non intendiamo pagare nessuno. Come devo comportarmi, l'amministartore se ne infischia.

A mente dell'articolo 1069 del Codice Civile non ravviso alcuna utilità riconducibile al fondo dominante conseguente alla manutenzione del tetto sovrastante il portico del fondo servente e quindi non ritengo plausibile alcuna richiesta di contribuzione alla spesa. Cosa diversa in questo caso potrebbe riguardare la manutenzione della pavimentazione del portico ...

Buongiorno a tutti.Volevo approfondire un quesito accennato in un mio precedente post poichè la questione nn mi è per niente chiara:

Per accedere al mio appartamento devo passare in un "cunicolo" di proprietà di un altro condominio di 3 piani fuori terra (siamo in centro storico) esercitando così diritto di servitù sullo stesso.

Ora il condominio servente deve rifare il tetto e mi chiede di partecipare per la quota di tetto che,oltre alla porzione dei 2 appartamenti del primo e secondo piano,copre di conseguenza tale passaggio.Tengo a precisare che oltre ad attraversare il cunicolo, devo poi fare altrettanta strada allo scoperto, e che quindi tale copertura,per me non è di alcun vantaggio.La domanda è quindi: posso rifiutarmi di partecipare a tale spesa?

Ringrazio fin da ora e saluto.

Trovo molto strano che al cortile promiscuo alla palazzina A e B siano attribuite autonomamente quote millesimali difformi rispetto alla proporzionalità delle rispettive comproprietà (48-52%) così come indicate nella tabella di calcolo che ho postato ... ma tutto può essere!

Per la questione ripartizione delle spese sia ordinarie e straordinarie personalmente adotterei le quote attribuite al cortile per le sole spese (e decisioni) riguardanti lo stesso mentre la tabella derivata che ho postato per le altre situazioni riguardanti il supercondominio.

Rivedendo però la fattispecie relativa alla servitù di passaggio a differenza della comproprietà in effetti si configurerebbe solamente un obbligo alla contribuzione in applicazione dell’art. 1069 del Codice Civile secondo il quale, in linea di principio, la manutenzione spetta al proprietario della strada salvo però che le opere non giovino anche a chi deve passare in qual caso le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Ciao Manuel, e grazie.

Per la precisione, i millesimi del cortile non sono sbagliati.Esso è censito a parte (N.C.T.) rispetto ai fabbricati(N.C.E.U.) e ha i suoi millesimi diversi da quelli relativi agli appartamenti stessi (almeno per il condominio A). Il problema è se è corretto usare i millesimi del cortile (per me sarebbero 260 invece di 120) invece di quelli degli appartamenti (così come anche tu gli hai divisi) per la ripartizione spese.

L'altra domanda era relativa al fatto che essendo il mio un solo diritto di passaggio e non una comproprietà su scala e corridoio, e proprio perchè nel rogito non vi sia distinzione e specificazione riguardo alla manutenzione, se la stessa vada dunque intesa "ordinaria" come previsto dalle normative riguardanti le servitù.

Ti ringrazio nuovamente per la cortesia e per il tempo che mi vorrai dedicare.

Ecco fatto un piccolo sforzo ... come avevo intuito le quote millesimali di comproprietà che indichi per il cortile sono sbagliate. Se la palazzina A ha il 48% e la palazzina B il 52% il calcolo è il seguente:

Di fatto la tua unità immobiliare dovrebbe avere 120 millesimi sul totale e non 260!!!