Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

grazie 

Il primo comma dell'articolo 1138 del Codice Civile recita: "Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione"

Ai sensi dell'articolo 1136 del Codice Civile, "le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'Amministratore [...] devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma" del medesimo articolo ovvero "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio"

Così come recita il primo comma dell'articolo 1136 del Codice Civile, in prima convocazione "l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio". L'assemblea di seconda convocazione è regolarmente costituita e delibera invece "un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio"

Ai sensi dell primo comma dell'articolo 1120 del Codice Civile, "i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni". Secondo il quinto comma dell'articolo 1136 C.C., "le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio"

Dipende da quale negligenza potrebbe essere imputabile al comportamento dell'Amministratore. Da quello che descrive non ritengo plausibile alcun addebito.

mi posso anche rivalere sull'amministratore per negligenza?

Con ogni probabilità il suo Avvocato nella lettera all'Amministratore avrà richiesto la sistemazione dell'infiltrazione e formulato riserva per i danni subiti e subendi. Tenga presente che in questi casi, anche se la responsabilità fosse riconducibile all'impresa che ha eseguito i lavori, deve rispondere il Condominio quale custode della cosa. Pertanto, per vedere risolto il problema, il tempo dipende molto dalla volontà dei Condòmini di farsi carico della questione. Se ciò non avviene con tempi rapidi e certi, come Le potrà consigliare il suo stesso Legale, potrà intentare causa al Condominio ma in questo caso la tempistica è tutt'altro che di facile definizione.

entrambi

I tempi per cosa? Per ottenere giudizialmente il riconoscimento delle tue ragioni e dei danni o per vedere sistemato il problema dell'infiltrazione dovuto molto probabilmente a delle carenze nell'esecuzione delle opere?

Così come previsto dall'articolo 1129 del Codice Civile l'Amministratore condominiale dura in carica un anno.

Secondo l'articolo 1129 del Codice Civile, "quando i Condomini proprietari sono più di quattro, l'Assemblea nomina un Amministratore. Se l'Assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più Condomini"

Carissimi tre anni fa il condominio in cui abito ha fatto eseguire i lavori alla facciata del terrazzo ed é stato coibentato il terrazzo. Io abito all'ultimo piano e, quindi, il terrazzo é sulla mia testa. A giugno scorso ho notato una piccola macchia d'acqua sul soffitto. Ho chiamato l'amministratore, che ha chiamato il direttore dei lavori e due operai della ditta, che aveva eseguito i lavori. Dicono di aver "sistemato"( mezz'ora di tempo), ma la cosa é peggiorata al punto tale che ancor oggi mi piove in casa e la macchia si é allargata a tutto il soffitto del soggiorno. Il mio legale ha inviato una lettera all'amministratore 10 giorni fa. Credo che la cosa si risolverà, ma quali credete che saranno i tempi?

cari saluti

mimilia

Cercherò di essere il più sintetico e preciso possibile.

Se non hai un regolare contratto di locazione nessuno (proprietario e amministratore) potrà pretendere il versamento di alcunchè.

Dimenticando quanto sopra per un attimo ...

In una situazione normale la prima verifica da fare è ciò che prevede il contratto di locazione in ordine al pagamento dei cosiddetti oneri accessori fra i quali, le spese condominiali. Se l'accordo con il proprietario era un pagamento trimestrale forfettizzato di 83 euro (senza che fosse previsto alcun conguaglio!) certamente non devi nulla di più. In ogni caso non è ne lecito ne ragionevole la richiesta di pagamento delle spese condominiali arretrate di 2 anni a precindere dalla loro natura se mai hai avuto notizia di questi oneri. In effetti tenuto a documentare gli oneri accessori è il proprietario e non l'amministratore ma fermo restando ciò chi paga a diritto di sapere perchè e cosa paga!

Per quanto riguarda la cauzione considerala persa in assenza di un regolare contratto così come per il proprietrio non esiste la possibilità di avanzare pretese sui canoni non riscossi.

Salve sono nuovo del sito, volevo delle informazioni sulle spese ordinarie e straordinarie

in pratica io sono in affitto e pago 83 euro di condominio ogni 3 mesi piu' l'acqua annuale

adesso che ho dato la disdetta che vado via mi e' stato comunicato che ci sono oltre alla

rata di condominio altre 680 euro di spese ordinarie condominiali in piu',accumulate in 2 anni e

3 mesi che sono stato in affitto,peraltro mai comunicatemi ne' dall'amministratore e ne dal

titolare della casa,mi sono state comunicate dopo aver dato la disdetta,cosi' facendo il condominio

non era piu' di 83 euro ogni 3 mesi ma di circa 150 euro.

Allora volevo precisare che oltre tutto sono in affitto senza contratto cioe' in nero,ma cio' non toglie

che vorrei essere preciso nei pagamenti se fosse giusto e gia' il fatto che le spese in piu' che

mi sono state comunicate dopo la disdetta e mai in questi 2 anni,mi lasciano perplesso,comunque

ho chiesto lucidazioni oltre che al titolare della casa anche alla amministratrice,chiedendo visione delle

spese e delle eventuali fatture,ma la risposta e' stata che le fatture io non posso vederle,solo

il padrone di casa,giusto pero' a pagare devo essere io e forse avrei diritto anche io di vedere

queste spese,il padrone di casa mi ha portato dei fogli fatti in excell dalla amministratrice con spese

ordinarie e non straordinarie che devo pagare io,anche se la rata di condominio e' sempre stata

di 83 euro ogni 3 mesi,poi l'acqua annuale a parte,uno direbbe dipende da come vi siete accordati

all'inizio e l'accordo era di 83 euro,ovviamente adesso non essendoci un contratto come di devo

comportare,vorrei essere preciso ma da come si stanno comportando,visto che l'amministratrice mi

tratta pure male,perche' lei con me non deve parlare,come devo fare,cosa devo fare secondo voi,

perche' per me sapendo che le mie spese erano le rate di condominio trimestrali piu' l'acqua annuale,

il resto sono spese straordinarie  e no ordinarie,ma poi le spese ordinarie non fanno parte della rata

trimestrale,comunque vorrei un vostro parere,oltre tutto io l'affitto glie l'ho sempre pagato annuale,

cioe' gli ho sempre dato da fesso tutto l'anno insieme 850 euro per 1 anno e adesso fa' storie per

ridarmi i 2 mesi di cauzione,che io voglio scalere negli ultimi mesi che rimango prima di andare via,

scusate il troppo parlare,se potete darmi qualche cosiglio sul da farsi,un saluto tommaso

p.s.: se potete mandarmi un messaggio anche sulla mia email tommaso1969rm@libero.it, grazie

Da sabato 17 settembre 2011, con l'entrata in vigore del Decreto Legge 138/2011, l'aliquota IVA ordinaria applicabile nel territorio italiano sulle cessioni di beni e sulle prestazioni di servizio passa del 20% al 21%. Nessuna variazione è invece applicabile alle aliquote IVA ridotte previste nella tabella A, parte II e III, allegata alla legge IVA, che rimangono rispettivamente al 4% e 10%.

Con l'articolo 23, comma 8, del Decreto Legge n. 98/2011, a partire dal 6 luglio 2011 è stata prevista la riduzione dal 10% al 4% della ritenuta sui pagamenti effettuati per beneficiare delle detrazioni IRPEF del 36% o del 55% così come previsto in precedenza, con decorrenza dal 1 luglio 2010, dall'art. 25 del Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78 convertito in Legge 122/2010.

La norma di riferimento per le opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune (fra le quali rientra per costante giurisprudenza anche l'estetica del fabbricato) è l'articolo 1122 del Codice Civile.

L'autorizzazione assembleare generalmente non è necessaria qualora l'intervento eseguito dal singolo condòmini ai sensi dell'articolo 1102 del Codice Civile 1) non alteri la natura e la destinazione del bene; 2) non impedisca agli altri condomini di farne analogo uso; 3) non arrechi danno alle proprietà comuni e/o esclusive degli altri condomini.

Nel caso in esame ritengo evidente che l'installazione di una serranda diversa dalle altre altera l'estetica del fabbricato ed è quindi possibile richiederne, eventualmente anche giudizialmente, il ripristino

Il compenso dell'amministratore, così come le altre spese amministrative, è di norma ripartito in base ai millesimi di proprietà generale, salvo diversi accordii assembleari e/o disposizioni regolamentari. Per convenzione e prassi si usa spesso dividere le spese amministrative in millesimi al 50% a carico del condomino proprietario ed al 50% a carico del rispettivo inquilino qualora l'unità sia locata.

E' giusto che il compenso dell'amministratore sia calcolato prevedendo un tot a condomino, oppure occorre che sia una somma da dividere in base alle quote millesimali?