Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

In questi casi dovrebbero essere i Condòmini a sollecitare formalmente la convocazione dell'Assemblea ... mettendo anche alle strette lo stesso Amministratore!

Praticamente ha lasciato passare 516 giorni dall'ultima assemblea ... rimanendo per 214 giorni entro il limite massimo.

Di norma viene l'assemblea ordinaria viene convocata annualmente ma non necessariamente la tempistica coincide con l'anno solare in quanto l'esercizio di gestione annuale può benissimo essere diverso dall'annualità solare ma sempre e comunque di 365 giorni. Il Regolamento condominiale disciplina solitamente il termine per la convocazione dell'assemblea di fine anno (da svolgersi ad esempio entro 2 o 3 mesi dalla chiusura dell'esercizio) anche se la norma di riferimento in questo caso è l'articolo 1129 C.C. secondo il quale uno dei motivi di revoca per giusta causa dell'Amministratore è "se per due anni non ha reso conto della sua gestione"

Nel verbale di assemblea ci sono registrate le assemblee alle seguenti date: 03/10/2008 - 02/03/2010 - 09/07/2010. Non risultano dunque assemblee effettuate nell'anno 2009 è regolare? Pensavo fosse obbligatoria un'assemblea all'anno

Certo che rimango molto perplesso dei tanti errori e correzioni riscontrate, tra l’altro presentandomi un libro cassa con riferimenti errati mi ha praticamente costretto a un controllo approfondito … non credo ci sia stato dolo, ma superficialità e superbia. Come con i vecchietti, con la quale se la cava dicendo “e stato il programma” frase che poteva dire a tutti tranne che al sottoscritto.

Tra l’altro i giustificativi sembrano fatti per coprire parte di un ammanco che se mi affidassi all’ultimo libro cassa a una parvenza di correttezza, peccato che dal controllo dei giustificativi non basti.

Strana è la voce di 62,88 euro per passaggio consegne, non solo perché il vecchio amministratore non preventiva tale onere da nessuna parte, ma soprattutto per il fatto che in realtà il suo mandato è cessato un paio di mesi prima del previsto e che per esso a comunque fatturato al condomino l’importo totale relativo a 12 mesi.

Mi chiedo se posso accettare da parte dell’amministratore precedente, giustificativi di spesa (principalmente r.d.a. e sue fatture) emesse dopo il 22/07 ovvero, dopo il passaggio di consegne.

Esistono 10 movimenti di cassa registrati ed eseguiti oltre il 09/07/2010, quando l’amministratore non risultava in carica. Fatto salvo le entrate di bollettini postali relativi alle rate di Giugno 2010 per i quali si può sollevare la sola eccezione dell'etica professionale, essendo i bollettini stati inviati alla vigilia della convocazione dell’assemblea fissata per il 09/08/2010 proprio per il cambio dell’amministratore e incassati di conseguenza il 13/07/2010.

Ritrovo però movimenti di cassa (tra l'atro senza giustificativi) pari a euro 261,98 eseguiti a partire dal 13/07/2010 fino al 21/07/2010 relativi a saldo di competenze d’amministrazione nuove,  essendo subentrato con delibera di assemblea il 09/07/2010 non credo sia regolare che il precedente amministratore che risulta dimissionario il 09/07/2010 esegua pagamenti a nome del condominio anche se, a se stesso.

A dire il vero il primo post è esattamente la replica già epurata del foglio che reca le letture (l'originale è da manicomio), comunque il secondo post (in attesa di conferma da parte di chi ha raccolto le letture) riporta i consumi che deduco da una semplice operazione aritmetica.

lettura gennaio 2010 - lettura settembre 2008 + consumo rilevato settembre 2008 da diff. precedente (in realta uno inverso visto che va al contrario )

In realtà il vecchio amministratore ha dato i numeri: a T e H ha fatto quanto sopra ai restanti non ha sommato il consumo che risultava a settembre 2008 per differenza dalla lettura precedente.

Ma se vedi la tabella del vechio amministratore è tutto chiaro no?
Praticamente oltre ai contatori si sono aggiunti i calcoli fatti da un vero geometra...

Comuque sono contento di non essere il l'unico a smarrirmi e pensa che non ti ho allegato ben 3 ripartizioni e ben 10 conteggi diversi dei MC di ogni condomino...

Ti allego un foglio excel recate gli importi delle fatture dell'acqua e i MC totali dati dall'ACEA non che per ognuna i MC di Eccedenza contrattuale e l'importo relativo.

Ovviamente il geometra si riferisce al periodo fino a 31/08/2009, ma presumo che sia un altro errore casuale, in quanto per avvicinarsi al totale mi serve anche la fattuta del terzo trimestre 2009.

Se prendo per buone le letture a fine gennaio 2010 la situazione dei consumi è la seguente:

• G ha consumato 185,00 mc
• P ha consumato 327,00 mc
• T ha consumato 276,00 mc
• H ha consumato 337,00 mc (
• S ha consumato 182,00 mc  *(lettura contatore 2 mancante )
• M ha consumato 114,00 mc *(lettura conatore 2 mancante )

Totale risultate dalle letture di gennaio 1397,00 mc - faccio le nuove letture in settimana, si riesce a fare una ripartizione corretta?

Allegati
 acqua.xls [27 KB] ::

Come tutto ho il caos, nelle ordinate cartelle c’è ammucchiato l’ordine dei pazzi … :D

Dell’unico consultivo ho ben tre versioni totale uguale ripetizione diversa, il periodo del quale il geometra ha fatto la ripartizione va dal 01/09/08 al 31/08/09. Precedentemente la ripartizione era fatta all’arrivo della bolletta da un condomino volenteroso che prendeva le letture e chiedeva i soldi alla buona, non ci sono regressi al 01/09 essendo la situazione azzerata con l’ingresso dell’amministratore.

Gli importo totale delle bollette del periodo è di 1.014.57 mentre in tutti e 3 i consultivi il totale magicamente è di 1.033.67 errato, anche sommando 1 euro per il pagamento (mi chiedo se è da fare o queste spese vanno messe in altra gestione) trattandosi di 4 bollette si tratta in totale di 4 euro.

Con le letture ho un vero casino le letture rilevate a settembre 2008 sono:

• G [3480 mc] (consumo 40mc)
• P [7909 mc] ? (consumo 42mc)
• H [3358 mc] (consumo 45mc)
• T [465 mc Vecchio + 15 mc Nuovo] (consumo 39mc)
• S [2297 mc +759 mc due contatori] (consumo 50mc)
• M[605 mc+ 19 mc due contatori] (consumo 26mc)

A novembre 2008 G cambia contatore e il 15 marzo risulta avere 37Mc di consumo.

Le letture fatte a fine gennaio 2010 sono le seguenti:

• G[00148 mc]
• P[7624 mc] (contatore che gira alla rovescia)
• T[00237 mc]
• H[3650 mc]
• S[2429 mc + 759 mc] due contatori ma il secondo non varia anche se è quello dell’acqua calda non solo del giardino. Bhoo …
• M[00693 mc] non ho la lettura del secondo contatore.

Poi ho delle letture parziali fatte dal geometra il 23/03/2010:

• H [3691 mc]
• G [169 mc]
• P[7587 mc]
• M[70 2mc +27 mc] due contatori

Ti allego la tabella delle ripartizioni che il vecchio amministratore da bravo geometra ha fatto, dove si vede l’anomalia che mi ha lasciato perplesso ovvero che su 1.033,67 di acqua H e T si trovano a pagare 720,28 ovvero se la matematica non è opinione il 71% dei consumi di tutto il palazzo ovvero anche il minimo contrattuale altrui. E questa è già la situazione rivista dal geometra quella precedente era peggio. Ma è il programma :D

Mi ritrovo a dover rifare tutti i conteggi e non solo dell’acqua visto che gli errori sono ovunque, il suo programma deve aver avuto tanti bug

Allegati
 tabella-pazza.jpg [866 KB] :: Tabella Ripartizione Bonaria

Nel condominio abbiamo alcuni casi anomali, un contatore di un condomino che gira al contrario (forse installato rovescio) invece di aggiungere, sottrae.  Presenza di contatori di difficile lettura e che girano male... Ovviamente nei conteggi questa situazione crea non solo molta confusione, ma addirittura un danno ai condomini che hanno i contatori nuovi e in regola. Nel 2009 dalle letture date a quelle ACEA ritrovo a rapido calcolo una differenza di 130/140 metri cubi.

Da una ricerca rapida in rete emerge che:

“Le misurazioni dei volumi di effettua, mediate contatori, rispondenti ai requisiti fissati dal Decreto del Presidente della Repubblica 23 agosto 1982, n. 854, recepente la Direttiva Comunitaria n. 75/33. Là dove non esistono contatori non rispondenti, deve essere programmata l’installazione dei contatori a norma. In relazione a quanto disposto dall’articolo 5, comma 1, lettera c, della legge 5 gennaio 1994, n. 36, l’installazione dei contatori a norma e la sostituzione di quelli non rispondenti deve essere effettuata a cura e spese dell’utente. “

Ogni condomino quindi deve provvedere a sostituire o in caso ne sia sprovvisto installare, a sue spese apposito contatore rispondente ai requisiti di legge. Questa operazione è necessaria anche la dove il contatore pur essendo a norma sia danneggiato, usurato o non di difficile lettura.

Mi chiedo però se un condomino si rifiuta d’eseguire la sostituzione che si può e si deve fare?

Il cane ormai giace nel cimitero giardino da mesi, farlo riesumare farebbe un po' schifo... :D

A riguardo dei lavori il regolamento riporta quanto riassumo qui sotto:

ART.2 Proprietà particolari
Sono oggetto di proprietà esclusiva:
- I balconi, i giardini, le serrande delle finestre, i portoncini di ingresso di proprietà particolare dei singoli Condomini, con l’obbligo di attenersi alle delibere dell’Assemblea circa la loro conservazione e manutenzione in perfetta uniformità di consistenza e di estetica.

ART.5 Uso e modifiche alle cose comuni. Recita:
Nessun condomino potrà intraprendere le innovazioni/modificazioni delle cose comuni di cui all’Art. 1102 del  C.C., senza previa comunicazione scritta all’Amministratore di Condominio.

Art.6 Lavori nei locali di proprietà particolare. Recita:

Ogni Condomino è obbligato ad eseguire la riparazione delle cose di sua proprietà la cui omissione possa danneggiare gli altri condomini, compromettere la stabilità del fabbricato, l’uniformità esteriore ed alterarne il decoro architettonico.
Egli, a richiesta e previo avviso dell’Amministratore, deve altresì consentire che nell’interno dei locali di sua proprietà si proceda, con i dovuti riguardi, alle verifiche ed ai lavori che si dovessero eseguire sulle parti comuni nell’interesse della comunione o dei singoli condomini; salvo il diritto di rivalsa dei danni conseguiti e comprovati.
In ogni caso i condomini, prima di intraprendere nei locali di loro proprietà l’esecuzione di opere e lavori che comunque possano interessare la stabilità ed il decoro del fabbricato o di parte di esso, o gli impianti comuni, devono darne notizia all’Amministratore, fermo restando in ogni caso quanto disposto dall’Art. 1122 del C.C.

Art.25 – Norme d’uso delle cose comuni e di quelle di proprietà particolari. Recita.
I lavori di miglioria possono essere svolti dalle ore 9.00 alle ore 13.00 e dalle ore 16.30 alle ore 19.00, esclusi i giorni festivi prefestivi, previa avviso in bacheca nell’atrio del portone d’Ingresso (PREMESSO CHE LA BACHECA NON ESISTE)

Per quanto riguarda la sepoltura del cane prendo atto dell'esistenza di una normativa specifica per il comune di Roma che personalmente non conosco ma che senz'altro deve essere rispettata e/o fatta rispettare dalle Autorità competenti alle quali sarebbe bene segnalare eventuali ipotesi di pregiudizio igienico-sanitario.

In merito al coinvolgimento del Condominio in questioni che riguardano sostanzialmente la proprietà esclusiva sia essa il giardino privato e/o l'interno dell'appartamento vale il principio sancito dall'art. 1122 del Codice Civile il quale stabilisce che "Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio".

Il Regolamento condominiale ovvero la buona consuetudine possono prevedere che per tali interventi sia fatta comunicazione all'Amministratore il quale è tenuto, se del caso, a verificare l'interessamamento delle parti comuni nei previsti lavori sia preventivamente che in corso o al termine dell'esecuzione delle opere.

Tieni presente che il migliore, diverso o più intenso utilizzo delle parti comuni non costituisce violazione sempre che non sia alterata la destinazione d'uso del bene e non ne sia impedito il godimento agli altri partecipanti oppure ... non crei danno alle adiancenti proprietà esclusive.