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 Oggetto :Formazione delle tabelle millesimali: elementi intrinseci, estrinseci .. 26-07-2010 16:08:27 
manuel
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Forum : Tabelle millesimali e riparti spese
Argomento : Formazione delle tabelle millesimali: elementi intrinseci, estrinseci e pertinenze delle proprietà

Oggetto :Formazione delle tabelle millesimali: elementi intrinseci, estrinseci e pertinenze delle proprietà

Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un Condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva dei singoli condomini, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

Sentenza Cass. Civ. 01-07-2004, n. 12018, Sez. II

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 Oggetto :Tabelle millesimali adottate in violazione dei criteri dettati dall'ar.. 26-07-2010 16:05:58 
manuel
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Forum : Tabelle millesimali e riparti spese
Argomento : Tabelle millesimali adottate in violazione dei criteri dettati dall'art. 1123 c.c.

Oggetto :Tabelle millesimali adottate in violazione dei criteri dettati dall'art. 1123 c.c.

L'amministratore del condominio, nel redigere il piano di riparto delle spese tra condomini, deve attenersi alle tabelle approvate ed accettate finché queste non siano modificate e non può essere tenuto ad esaminare i titoli dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle, adeguando conseguentemente il riparto delle spese a tale valutazione, coinvolgente la posizione di tutti gli altri condomini. E’ ampiamente noto che le tabelle non sono attributive della proprietà ma sono atti di mera natura valutativa del patrimonio dei singoli condomini ai limitati effetti della distribuzione tra essi del carico delle spese condominiali e della misura delle partecipazioni e della formazione assembleare della volontà del condominio.
 
È’ pur vero che l'art. 1123 prescrive che le spese siano ripartite in proporzione della proprietà di ciascun condomino ma è anche vero che quando, e finché, esistono tabelle millesimali, adottate come criterio concreto della ripartizione delle spese, la violazione dell'alt. 1123 deve farsi valere impugnando le tabelle e chiedendone la modifica giudiziale e non impugnando il piano di riparto che sia stato redatto ed approvato conformemente ad esse.

Cass. Sez. II, Sentenza n. 16982 dell'18 agosto 2005

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 Oggetto :Criterio di ripartizione delle spese per la pulizia delle scale.. 26-07-2010 16:03:36 
manuel
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Forum : Tabelle millesimali e riparti spese
Argomento : Criterio di ripartizione delle spese per la pulizia delle scale

La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica dell’art. 1124 c.c. Il criterio di ripartizione prescinde dalla destinazione d’uso delle varie unità immobiliari.

Cass., sez. II, n. 432 del 12/01/2007

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 Oggetto :Nel calcolo delle tabelle millesimali deve rientrare anche il giardino.. 26-07-2010 16:00:58 
manuel
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Forum : Tabelle millesimali e riparti spese
Argomento : Nel calcolo delle tabelle millesimali deve rientrare anche il giardino privato

Oggetto :Nel calcolo delle tabelle millesimali deve rientrare anche il giardino privato

Ai sensi della sentenza 16.644 del 27 luglio 2007 la Cassazione ha stabilito che, rientrano nei calcoli per redigere le tabelle millesimali, anche i giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, così come anche autorimesse e cantine dei singoli condomini. Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative con un aumento del valore patrimoniale dell'immobile, naturalmente laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale. Quindi resta evidente che anche le imprese edili costruttrici del fabbricato, al momento della redazione delle tabelle, dovrebbero tener conto di tale principio al fine di una spartizione equa.

Cassazione 27 luglio 2007, numero 16644

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 Oggetto :Sentenza di revisione o modifica delle tabelle millesimali.. 26-07-2010 15:58:16 
manuel
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Forum : Tabelle millesimali e riparti spese
Argomento : Sentenza di revisione o modifica delle tabelle millesimali

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, vale a dire delle tabelle millesimali, nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., non ha natura dichiarativa, ma costitutiva, in quanto ha la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini. La sentenza di revisione di tali valori, peraltro, in quanto sentenza costitutiva, non può provvedere sulla ripartizione di spese imputabili a periodi già decorsi e conseguentemente non può comportare condanna alla restituzione di eventuali maggiori somme pagate sulla base delle precedenti tabelle millesimali. Ne consegue che l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, opera ex nunc e non può avere efficacia retroattiva.

Tribunale di Monza Sez. I Sentenza del 17/03/2008

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Ultima modifica: 26-07-2010 15:58:43 Da manuel Per il motivo
 Oggetto :Re:Calcolo spese scala.. 26-07-2010 14:41:57 
manuel
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Forum : Quesiti o problemi condominiali?
Argomento : Calcolo spese scala

In allegato al presente post fornisco una proposta di revisione delle Vostre tabelle millesimali elaborata tenuto conto dell'esatto criterio codicistico per la determinazione delle tabelle di scala nonché delle osservazioni già illustrate nella precedente risposta per quanto riguarda la proprietà generale.

Ferme restando le superfici dei singoli vani e la parametrizzazione ed applicazione dei coefficienti di destinazione, piano, prospetto ed orientamento, per il calcolo delle superfici virtuali (e quindi dei millesimi di proprietà generale) è stato eliminato il coefficiente di "altezza".

La tabella di scala è stata revisionata tenuto conto dell'altezza dei 3 piani, escludendo cantina e garage accessibili autonomamente e condiderando la soffitta quale pertinenza diretta dell'appartamento al 1° piano.

Per quanto riguarda la traduzione matematica della frase “per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano” la formula è semplicemente esplicabile così: MILLESIMI UNITÀ / 2 mentre, per quanto riguarda l’espressione “per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo la formula all’apparenza più complessa è la seguente: { [ ( PIANO UNITÀ / Σ NR. PIANI ) X 1.000 ] / UNITÀ NEL PIANO } / 2. La formula completa per il calcolo del riparto delle spese di scala (per ogni singola unità) è quindi sintetizzabile con la seguente espressione algebrica : { MILLESIMI UNITÀ +  { [ ( PIANO UNITÀ / Σ NR. PIANI ) X 1.000 ] / UNITÀ NEL PIANO } } / 2 la quale non è altro che una semplice media aritmetica.


Allegati
 REVISIONE TABELLE LORIX.pdf [1665 KB] :: Proposta revisione Tabelle millesimali
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Ultima modifica: 26-07-2010 14:45:56 Da manuel Per il motivo
 Oggetto :Re:Calcolo spese scala.. 26-07-2010 13:31:56 
manuel
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Forum : Quesiti o problemi condominiali?
Argomento : Calcolo spese scala

Dall'esame delle tabelle millesimali che mi hai trasmesso non è possibile dedurre immediatamente il criterio adottato per il calcolo dei millesimi di scala. La prima anomalia riscontrabile è l'applicazione del coefficiente di "altezza" pari ad 1 a tutti gli appartamenti e di 0,70 a soffitta, garage e cantina. Come risulta infatti dal calcolo tale coefficiente di "altezza" incide nella determinazione della superficie virtuale e pertanto nel calcolo dei millesimi di proprietà generale e ciò rappresenta un errore essendo già presente il coefficiente di piano. Per il calcolo della tabella di scala risulta invece che il criterio codicistico è stato disatteso in quanto nessuna proporzionalità è effettivamente determinata dall'altezza del piano come invece dovrebbe essere. Restando a disposizione per un eventuale proposta di revisione delle quote millesimali, preciso che la stessa sarà possibile con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero anche su istanza al Giudice di uno solo di essi ai sensi dell'art. 69 disp. att. del Codice Civile.
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 Oggetto :Re:Calcolo spese scala.. 26-07-2010 11:10:16 
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Forum : Quesiti o problemi condominiali?
Argomento : Calcolo spese scala

Nel regolamento si fa riferimento, al codice civile per le ripartizioni delle spese ...

N° appartamenti per piano 2

I piani sono 3 : piano interrato, primo piano (accesso strada), secondo piano e terrazza condominiale dove c'è la soffitta di un condomino.

Garage e Cantina (appartenenti a un solo condomino) sono separati dalle scale condominiali e con accesso indipendente lato strada.

Ti allego le tabelle presenti nel regolamento condominiale.


Allegati
 millesimi.pdf [1173 KB] :: Tabella Millesimi
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Ultima modifica: 26-07-2010 11:21:02 Da Per il motivo
 Oggetto :Il riscaldamento costituisce oggetto di proprietà comune.. 26-07-2010 09:24:23 
manuel
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Forum : Impiantistica condominiale
Argomento : Il riscaldamento costituisce oggetto di proprietà comune

Nei rapporti di condominio il riscaldamento costituisce oggetto di proprietà comune, così come prescritto dall’art. 1117 c.c. con la specificazione che il regime di comproprietà opera solo per la parte dell’impianto che rimane fuori dai singoli appartamenti. Pertanto, alla stregua di quanto detto, le condutture che si addentrano nelle unità immobiliari sono di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Tribunale di Milano, Sez. X ,Sent.enza del 21/02/2009

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 Oggetto :Distacco da impianto idrico centralizzato, onere del condomino di paga.. 26-07-2010 09:16:24 
manuel
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Forum : Impiantistica condominiale
Argomento : Distacco da impianto idrico centralizzato, onere del condomino di pagare le spese di conservazione

Oggetto :Distacco da impianto idrico centralizzato, onere del condomino di pagare le spese di conservazione

Il principio in base al quale il condomino, che si distacchi da un impianto centralizzato e fruisca di uno, proprio, autonomo, debba continuare, tra l'altro, a pagare le spese relative alla conservazione e manutenzione dell'impianto centralizzato, deve essere applicato anche con riguardo all'impianto idrico, anch'esso compreso tra le cose comuni di cui all'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. Ciò in base all'art. 1118, sec. co. c.c., per il quale il condomino non può rinunziando al diritto sulle cose comuni sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Corte d'Appello Roma Sezione 4 Civile, Sentenza del 17 giugno 2009, n. 2531

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 Oggetto :Re:2 Libri cassa diversi per il 2009.. 25-07-2010 18:30:28 
manuel
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Forum : Quesiti o problemi condominiali?
Argomento : 2 Libri cassa diversi per il 2009

Non entro del merito di quanto mi descrivi ma ... consiglio vivamente di verificare la corrispondenza fra costi (pagati oppure no) e situazione di cassa. Generalmente viene prestata poca attenzione al fatto che nel bilancio condominiale non viene evidenziata la cosiddetta situazione patrimoniale ovvero la consistenza di cassa e/o banca e la presenza o meno di eventuali debiti verso i fornitori. Risulta ovvio che una spesa addebitata a consuntivo ai condomini ma non pagata al rispettivo fornitore, nel caso in cui i condomini abbiano già versato le relative quote di competenza, dovrebbe trovarsi in giacenza per cassa o banca.
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 Oggetto :Re:Calcolo spese scala.. 25-07-2010 18:23:42 
manuel
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Forum : Quesiti o problemi condominiali?
Argomento : Calcolo spese scala

La ripartizione delle spese condominiali seguono i principi descritti dall'articolo 1123 del Codice Civile. Per quanto riguarda le spese di "manutenzione e ricostruzione delle scale" il riferimento è il successivo articolo 1124 che testualmente recita: "Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. " Quelli che nel tuo caso riferisci come Mill. Scale dovrebbero quindi rappresentare per metà i millesimi dell'appartamento e per metà quelli relativi all'altezza del piano ... per una verifica puntuale necessiterei della tabella millesimale di proprietà generale, del numero di piani e di appartamenti per piano.
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 Oggetto :Re:Passaggio di consegne amministratore.. 25-07-2010 18:12:29 
manuel
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Forum : Quesiti o problemi condominiali?
Argomento : Passaggio di consegne amministratore

Salvo diversa ed espressa pattuizione contraria il compenso dell'amministratore condominiale è omnicomprensivo di tutte le prestazioni da questo rese nell'esercizio del proprio mandato annuale. Nel preventivo presentato all'atto dell'affidamento dell'incarico vengono di solito indicati (ovvero dovrebbero esserlo) i compensi per prestazioni particolari quali ad esempio assemblee straordinarie, pratiche assicurative oppure ... il cosiddetto passaggio delle consegne. Per quest'ultimo, se nulla viene precisato, deve ritenersi già compreso nel compenso ordinario in quanto obbligatorio al termine del mandato.
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 Oggetto :2 Libri cassa diversi per il 2009.. 25-07-2010 14:10:30 
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Forum : Quesiti o problemi condominiali?
Argomento : 2 Libri cassa diversi per il 2009

Mi ritrovo con due libri di cassa diversi del 2009, quello che non abbiamo approvato in assemblea (datato 1/7) e uno nuovo (datato 22/7) che il vecchio amministratore ha rifatto per il passaggio di consegne, non ci sono solo le aggiunte ultime (anche postume alle sue dimissioni) ma non coincidono in molte voci e i totali del saldo sono diversi anche la colonna (Rif.) che presenta numeri diversi. Praticamente devo spulciare tutti i giustificativi di spesa …

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 Oggetto :Passaggio di consegne amministratore.. 25-07-2010 13:50:13 
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Argomento : Passaggio di consegne amministratore

Stiamo sfoltendo le carte del vecchio amministratore del condominio, un ordine apparente che nasconde un caos spettacolare come l’attribuzione delle cantine e spese relative a un condomino piuttosto che a un altro condomino e via dicendo … Questo ha preso 30gg per mettere in ordine il casino alla bene meglio.

Comunque nelle spese ha aggiunto “adempimento passaggio consegne” trattenendo i soldi dalla cassa del condominio avuti dai condomini che hanno pagato la rata di giugno inviata il giorno dopo che si è chiesto di indire assemblea per rimuoverlo dall’incarico (paraculo) … tale somma non era stata comunicata in assemblea è regolare?

Capisco che si domandi “tot” per gestire il condominio e poi si metta a spesa tutto: 2 euro fotocopie – 1 euro a incasso dei bollettini sul proprio controcorrente postale, 2 euro per invio fax e cosi via …

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Ultima modifica: 25-07-2010 14:08:34 Da Per il motivo
 Oggetto :Calcolo spese scala.. 25-07-2010 13:35:53 
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Forum : Quesiti o problemi condominiali?
Argomento : Calcolo spese scala

Ciao Manuel,

La ripartizione delle spese della scala come va effettuata?

Sulle tabelle millesimali sono riportati i millesimi dell'appartamenti e a fianco i millesimi delle scale...

es. Mill tot  176,937 e Mill Scale 213,888

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 Oggetto :Redazione verbale assemblea deserta in prima convocazione.. 23-07-2010 20:14:41 
manuel
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Forum : Assemblea di Condominio
Argomento : Redazione verbale assemblea deserta in prima convocazione

L'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce, né rende invalida, l'assemblea in seconda convocazione.

Trib. civ., sez. III, Bari, 22 ottobre 2007, n. 2384

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 Oggetto :Diritto di ciascun condomino di esaminare la documentazione relativa a.. 23-07-2010 15:36:09 
manuel
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Forum : Assemblea di Condominio
Argomento : Diritto di ciascun condomino di esaminare la documentazione relativa all'ordine del giorno

Oggetto :Diritto di ciascun condomino di esaminare la documentazione relativa all'ordine del giorno

In materia condominiale la violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare, a sua richiesta e secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale influenza anche il procedimento di formazione delle maggioranze assembleari e determina l'annullabilità della delibera di approvazione dei medesimi.

Corte di Appello di Roma, Sez. IV, 1 aprile 2009

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 Oggetto :L'Amministratore risponde in proprio delle obbligazioni assunte eccede.. 23-07-2010 15:06:10 
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Forum : Amministratore di Condominio
Argomento : L'Amministratore risponde in proprio delle obbligazioni assunte eccedendo i limiti del mandato

Oggetto :L'Amministratore risponde in proprio delle obbligazioni assunte eccedendo i limiti del mandato

In tema di condominio, le obbligazioni contrattuali sono assunte dall'amministratore quale legale rappresentante del condominio, con la conseguenza che obbligato all'adempimento è in generale il condominio. Ma se l'obbligazione sia assunta eccedendo i limiti del mandato e non intervenga ratifica da parte dell'assemblea condominiale, l'amministratore risponderà in proprio.
 
Ne consegue che l'amministratore risponderà in proprio dell'inadempimento del contratto di appalto per l'esecuzione di lavori straordinari sottoscritto senza avere avuto la cautelativa autorizzazione dell’assemblea.

Tribunale di Milano, Sentenza 9 giugno 2009 n. 7554

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 Oggetto :Creditore degli oneri condominiali è il Condominio non l'Amministrato.. 23-07-2010 14:43:11 
manuel
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Forum : Amministratore di Condominio
Argomento : Creditore degli oneri condominiali è il Condominio non l'Amministratore

Oggetto :Creditore degli oneri condominiali è il Condominio non l'Amministratore

Il soggetto che assume la posizione di creditore degli oneri condominiali dovuti dai singoli condomini è solamente il condominio. Infatti tale qualità non può essere riconosciuta all'amministratore, il quale assume soltanto la veste di mandatario del Condominio per tutti i rapporti attinenti alla gestione delle cose e dei servizi comuni.

Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 7 maggio 2010, n. 11197

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