Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Quella che descrivi è la classica situazione di cosiddetto "supercondominio". Immagino che la gestione condominiale di A e B sia unitaria ovvero affidata ad un unico amministratore. La ripartizione delle spese generali (comprese amministrative, assicurative, patrimoniali, ecc.) segue necessariamente le quote millesimali di proprietà generale (il cortile è appunto il riferimento per il supercondominio) ferma restando l'applicabilità delle quote relative alle singole palazzine quando invece si tratta di decisioni e spese relative alle medesime. Il dubbio che mi sorge è quello della determinazione delle quote di comproprietà del cortile le quali, ferma restando la proporzione 48-52% dovrebbero risultare proporzionali ai millesimi di proprietà generale delle rispettive palazzine ... con riserva di controllare eventualmente il conteggio, ad "occhio & croce" (visto che è sabato!) non mi sembra che i conti tornano.

Domanda 1: Come appena accennato sopra dipende da quali spese. Nel caso in esame la gestione supercondominiale è senz'altro più onerosa per te che per gli altri.

Domanda 2: In riferimento all'atto notarile che richiami non vedrei margini di distinzione fra manutenzione ordinaria e straordinaria.

Buongiorno,cercherò di essere il più chiaro e sintetico possibile.

Situazione:

Condominio A in cui possiedo appartamento con 250/1000 (pari a circa 35mq),gli altri 2 condomini, rispettivamente 150 e 600.

Condominio B diviso in 3 parti uguali.

In mezzo ai 2 un piccolo cortile in comune (censito a parte) cosi diviso:

260/1000 a me,100 e 120 agli altri 2 miei condomini (per un totale di 480/1000 al condominio A) i restanti 520 divisi per 3 al condominio B.

A gode,per l'accesso, di servitù su B.

La divisione per la manutenzione di tale accesso, da un vecchio rogito del 1981 a cui tutti i sucessivi atti fanno riferimento, risulta a carico di A per il 48% divisa poi in proporzione ai millesimi di proprietà del condominio stesso, il restante 52% spetta in parti uguali ai condomini di B.La manutenzione del cortiletto,invece, fa riferimento alle rispettive quote di proprietà dello stesso.

Io sono l'ultimo arrivato, e la situazione alle assemblee (3 in tutto,in un anno)mi é parsa subito strana, ma non avendo ancora raccolto la documentazione necessaria, ho sempre accettato ciò che deliberava la maggioranza, non mancando però di sollevare perplessità sulle ripartizioni.

Praticamente per la divisione spese in comune quali Amministrazione,Assicurazione e altre vengono usati i millesimi del cortiletto, invece che quelli degli appartamenti divisi per fabbricato, come citati nel vecchio rogito.Questo per me si traduce in un aumento di spesa di oltre il 100%, poichè si da più rilevanza a 3mq di cortile che a 30mq di appartamento.

Domande:

-Ho diritto a pretendere una ripartizione che tenga conto delle proprietà di appartamento e non di cortile?

-Essendo quella di A su B un semplice diritto d'accesso, la manutenzione citata dall'atto del 1981, è da intendersi ordinaria o anche straordinaria?

Un grazie di cuore a chi ha la gentilezza di rispondermi.

Il proprietario di un edificio o di una costruzione (Condòmini) che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione (Amministratore), il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo è responsabile anche penalmente a norma dell'articolo 677 del Codice Penale. Nel caso che descrivi l'Amministratore è tenuto senza indugio a provvedere alla messa in sicurezza dell'edificio condominiale rimuovendo la causa del pericolo ovvero, per meglio dire, eliminando le situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione del principio del neminem laedere (non danneggiare nessuno!). Preso atto del fatto che l'Assemblea condominiale appositamente convocata non ha deliberato il finanziamento di alcun intervento per rimuovere la causa/origine del pericolo (riparazione del cornicione) le responsabilità per possibili danni a cose e/o persone sono da considerarsi in capo ai Condòmini comproprietari più che all'Amministratore il cui comportamento appare formalmente del tutto diligente. Il mio consiglio è quello di inviare una lettera raccomandata all'Amministratore affinchè diffidi i comproprietari ad eseguire (finanziare) i lavori necessari per rimuovere il pericolo. In caso di mancato riscontro l'alternativa è un esposto alla procura per violazione dell'articolo 677 valutando anche la sussistenza del carattere di urgenza ed inderogabilità l fine di ordinare i lavori quale singolo Condòmino ai sensi dell'art. 1134 del Codice Civile con diritto di rivalsa nei confronti degli altri comproprietari.

Art. 677 codice penale - Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina.
Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929.
La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione.
Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell'arresto fino a sei mesi o dell'ammenda non inferiore a euro 309.

Ai fini dell’applicazione dell’art. 677 cod. pen., per rovina deve intendersi non solo il crollo improvviso o il disfacimento, verificatosi in periodo piuttosto breve, dell’edificio o della costruzione nella loro totalità o nella maggior parte, ma anche il distacco di una parte non trascurabile di questi. Ne consegue che l’ipotesi criminosa ivi prevista sussiste non solo nel caso in cui tutto l’edificio sia pericolante, ma anche quando si trovi in pericolo una sua parte rilevante come l’intonaco, il cornicione, un balcone, una finestra, un muro, che comportino rischio per l’incolumità delle persone.
Cass. pen., sez. I, 16 maggio 1985, n. 4779

L’amministratore di un condominio ha l’obbligo giuridico di rimuovere lo stato di pericolo derivante dalla minaccia di rovina dell’edificio condominiale. Tuttavia l’amministratore non risponde della contravvenzione nel caso in cui abbia fatto quanto era possibile per adempiere al suddetto obbligo, ma i lavori non siano stati eseguiti non avendo i condomini messo a disposizione la somma necessaria.
Cass. pen., sez. I, 9 marzo 1959

Salve,vivo in un palazzo di dieci famiglie 5 piani per ogni ala.Da diverso tempo si staccano calcinacci dal cornicione vicino al tetto,sia dal lato stada(dove c'è il portone di ingresso),sia dal lato interno dove sotto c'è il mio terrazzo che copre l'area di tutta l'ala destra del condominio.Due settimane fa sono caduti almeno 5-6 kg di calcinacci dal lato esterno (quello verso la strada)sul mio giardino privato,disintegrando un tubo per lo scolo delle acque piovane.Ho chiamato immediatamente l'amministratore il quale ha fatto subito intervenire un muratore per riparare il tubo e poi ha indetto un'assemblea per il problema di messa in sicurezza dei cornicioni.All'assemblea eravamo presenti 4 inquilini su 10(3 fisicamente 1 su delega)....e già una persona ha iniziato a lamentarsi dei costi alti per effettuare tale messa in sicurezza.L'amministratore ha chiamato una ditta con un camion con cestello elevatore che dopo 4 giorni è venuta a riparare e mettere in sicurezza tutto il lato del palazzo fronte strada che si affaccia sul portone di ingresso.Gli operai della ditta hanno fatto un sopralluogo anche dalla parte interna affermando che le condizioni sono peggiori della parte esterna,ma li l'intervento non può essere fatto con il cestello,ma ci vogliono i ponteggi.(non essendoci vie d'accesso,ma il mio giardino).
Evidentemente i condomini ,egoisticamente,hanno parlato di persona con l'amministratore per interrompere i lavori a metà(dato che i calcinacci dall'altra parte cadono solo sul mio terrazzo di proprietà e a loro non riguarda.Fatto sta che dopo aver chiesto all'amministratore quando venivano a mettere i ponteggi sul mio terrazzo(dato che sull'altro terrazzo dell'altra ala non hanno lo stesso problema perchè il cornicine è integro)egli mi ha risposto in modo sbrigativo che i condomini non pagavano e che se volevo fare un'altra assemblea dovevamo pagare 100 euro a testa(tutti i condomini) e mi sarei dovuto interessare io.A questo punto mi risulta palese che l'amministratore o è in combutta con gli altri condomini(che ormai hanno risolto il problema calcinacci che cadevano davanti il portone di ingresso e se ne infischiano che io e la mia famiglia uscendo da qualsiasi stanza riceviamo delle pietre in testa) ,oppure,comunque,se ne sta lavando le mani adducendo i soldi come pretesto per non far fare i lavori di messa in sicurezza.Ogni volta che piove o tira vento,oppure i giorni seguenti ad una pioggia o temporale cadono sul mio terrazzo breccioline e pezzi di cemento sui 3 cm di diametro,il palazzo è alto 15 metri circa e se mi arriva in testa uno dei suddetti calcinacci finisco in ospedale o al camposanto.La mia domanda è:
cosa devo fare per far sbloccare la situazione e pretendere la messa in sicurezza del cornicione anche dalla parte che sta sul mio terrazzo?Se mi dovesse colpire qualche calcinaccio chi è il responsabile,l'amministratore(che non amministra) oppure i condomini (che non vogliono pagare)?Potete indicarmi i passi da fare,in modo che possa godere della casa che ho acquistato con tanta fatica,senza dover indossare l'elmetto quando esco dalla cucina o dalle stanze da letto?
Scusate la lungaggine,ma ho preferito esporre il mio problema in maniera approfondita.Se avete domande non esitate.
grazie a tutti

...oppure usa un programmino che ti fa i conti, ti tiene lo storico, ti stampa i report:

www.officinasoftware.eu

Il contenuto della tua certificazione va benissimo. Di fatto, su richiesta avanzata da parte dell'acquirente al Condòmino che vende, l'Amministratore certifica 1) lo stato di solvenza delle spese condominiali (se sono pagate o meno le rate scadute fino al giorno della certificazione); 2) eventuali spese e rate condominiali già deliberate in scadenza e da pagare; 3) eventuali deliberazioni per lavori straordinari e/o impegni di spesa già assunti dei quali si farà carico il nuovo proprietario ... altra cosa 4) se esisteno o meno cause legali coinvolgenti il Condominio quale attore oppure convenuto!

Ciao  Manuel,

Scusa ma sto litigando con mia moglie da classica Romana con comprende che è necessario essere fiscali sulle cose.. non vuole che metta che sia stato deliberata una spesa da parte dell'assemblea condominiale! Per quanto le faccia presente che se non lo scrivo i soldi li cacciamo io e non chi subentra, non riesce a capirlo.

Ti allego una bozza della lettera puoi dare un'occhiata se va bene!

Allegati
 lettera-liberatoria.doc [30 KB] ::

Ciao Manuel,

mi puoi a grandi linee farmi una traccia di come redare la documentazione in cui si dichiara che il condomino non ha pendenze verso il condominio, necessaria per il rogito.

Grazie

Se tutte le unità sono assicurate tutte pagano in proporzione millesimale. Se i proprietari dei box separati vogliono successivamente essere esonerati devono farne richiesta all'Amministratore (non serve una decisione assembleare) il quale provvederà ad adeguare la polizza assicurativa. Ovviamente la loro responsabilità per danni non viene meno qualora si verifichi un evento sinistroso riconducibile alla loro proprietà.

Grazie Manuel, chiarissimo...

Si esiste una servitù comune, un pozzetto di raccolta e il tubo ovviamente che ne esce e va a in strada. Questo pozzetto dunque diviene un servitù supercodominiale. Se il guasto è qui ti chiederò come fare a convocarla.

Nella poliza vecchia non si fa riferimento ad una loro esclusione, si parla di copertura di parti pertinenti al condominio. Si intende dunque in questo caso anche questo garage e cantina?

Sulla polizza nuova che ci prestiamo ad effettuare idem.

Per poterle escludere dunque, andrebbe detto all'assicuratore che tali proprietà non fanno parte del codominio? In tal caso tale decisione deve passare attraverso un assemblea condominiale o no?

Quando la proprietà comune su alcune cose, impianti o servizi dell'edificio spetta soltanto ad alcuni condomini e non a tutti come nel caso di fabbricati con più scale, ascensori, coperture, ecc.. ... vedi l'articolo 1123 del Codice Civile

Buongiorno Manuel e grazie!

Come si verifica la situazione di condominio parziale?

La spesa per la polizza di assicurazione del fabbricato condominiale va normalmente ripartita in quote millesimali fra tutti i compartecipanti.

Qualora, come ad esempio nel caso che citi, si possa configurare (da verificare!) una situazione di cosiddetto "condominio parziale" la ripartizione degli oneri va eseguita solamente fra coloro che ne traggono vantaggio.

In tal caso non dividi per 1000 la spesa ma per 1000 meno le quote escluse che saranno riferite alle unità materialmente separabili e/o separate dal corpo di fabbrica in quanto dotate di autonoma copertura, muri portanti e perimetrali, impiantistica ecc..

Ovviamente l'esclusione delle unità che non vengono assicurate deve essere puntualmente richiamata in polizza.

Ciao Manuel,

dopo le fogne, un quesito semplice, semplice...

L'assicurazione dello stabile come va suddivisa? Penso con i millesimi proprietà. Ma un condomino ha sollevato un quesito riguardo a:

garage e cantina fuori scala vanno calcolati? Per arrivare a 1000 millesimi comunque servono...

Anche perché una suddivisione diversa andrebbe approvata da tutti in assemblea con rispettiva diversa suddivisione di eventuali risarcimenti.

Devo sentire comunque l'assicuratore se, il garage e cantina sono coperti dall'assicurazione dello stabile...

A parere mio garage e cantina (che sono indipendenti condividendo solo 2 lati con il condominio) per tenerli fuori dai conti del condominio devono uscire dal medesimo e si devono rifare nuovamente tutti i millesimi estromettendoli o una cosa del genere. Altrimenti ne fanno parte nella ripartizione delle spese gestionali, assicurative e straordinarie... salvo diversa disposizione unanime in assemblea.

Sorvolando sulle piccole rotture notate nei tubi, che si provvederà a riparare, ed ad altri piccoli lavoretti da fare come emerso dalla videoispezzione.

Le domande sono le seguenti:

1. ammesso  (anche se dubito visto che il tracciante - colore rosso e acqua -  non è uscita) che sia il pozzetto fognario, nel nostro terreno condominiale a perdere, si dovrebbe fare un tunnel dal garage del condominio B per accedervi e poi ripararlo. Mi chiedo visto che ne usufruiscono per le proprie fogne quelli del condominio C. Un eventuale riparazione dei costi va ripartita come? Essendo nel nostro terreno è tutta nostra la spesa?
2. se fosse il tubo del condomino C che si collega al pozzetto ad avere la perdita come procedere e di chi sono i costi? Se la rottura poi fosse causata dagli alberi incautamente piantati nel giardino A del nostro condominio?

Ciao Manuel,

arrivo con i quesiti romaneschi, il proprietario del condominio fronte il nostro a segnalato un problema di uscita d’acqua da uno sfogo del muro del nostro terrapieno che è muro perimetrale del suo garage laboratorio (beate aree ex abuso). Il problema si presenta da 30 anni in realtà e hanno sempre preso di mira il pozzetto fognario dove in passato hanno messo dai marmi al cemento libero, lamiere e fattucchiere varie pensando che l’acqua filtrasse da contatto frontale con le pareti del pozzetto stesso.

Non convito, soprattutto trovano un tubo di 6 mt in verticale e non una cascata come segnalato (lavori che nessuno sa chi e come), ho fatto fare uno spurgo e una video ispezione da una ditta specializzata.

Il tubo (di cui non si ha memoria) in realtà scende e poi deposita il tutto comunque nel pozzetto che  in realtà raccoglie anche lo scarico fognario di un terzo condominio in questo caso a cascata libera circa a due metri sotto il livello del terreno del giardino.

Bando alle ciance (allego disegni non in scala) della situazione in quanto difficile da descrivere.  E passo alle domande.

Allegati
 fogne-vista-sopra.pdf [241 KB] ::
 fogna-vista-laterale-dx.pdf [209 KB] ::

Se la convocazione dell'assemblea condominiale non indica il luogo della riunione, e lo stesso è diverso da quello solitamente usato, l'assemblea condominiale è nulla. L'amministratore di condominio ha infatti il potere di scegliere la sede più opportuna, a patto che sia all'interno dei confini della città dove è ubicato il condominio, e che il luogo risulti idoneo a consentire a tutti di partecipare alla discussione.

Sentenza Cassazione, Sez. III, n. 14461 del del 22/12/1999

Con 158 voti a favore, 136 contrari e 4 astenuti il Senato ha approvato la fiducia posta dal Governo al decreto milleproroghe. Confermata l'entrata in vigore il 20 marzo 2011 della disciplina sull'obbligatorietà della mediazione civile, con la previsione del rinvio di un anno per le sole controversie in materia di condominio e per quelle relative ai sinistri stradali. Ora il provvedimento passa all'esame della Camera.