Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Sarebbe utile capire di chi è la proprietà del suolo sovrastante la cantina in esame prima di poter indicare qualunque ipotesi di approccio al problema ...

In linea generale se il suolo è proprietà comune dellla sistemazione del problema deve occuparsi il Condominio con facoltà di eventuale rivalsa se si dimostra che i danni sono stati provocati da un uso scorretto della cosa comune da parte della ditta. Se invece è proprietà esclusiva risponde necessariamente il soggetto proprietario nulla potendo il Condominio.

Buongiorno,

l'anno scorso all'inizio dell'estate l'amministratore mi ha chiamato per problemi alla mia cantina. In effetti mi ha fatto constatare che essendo la cantina sotto l'ingresso del magazzino di una ditta il continuo passaggio del carrello merci aveva un pò collassato una parte del  soffitto della  cantina.

Dopo avere fatto mettere due piloni di metallo per sorreggere il soffitto della cantina l'amministratore mi aveva detto che si sarebbe occupato di contattare la ditta proprietaria del magazzino per fare sistemare le cose .

A tutt'oggi non è stato fatto nulla, alle mie sollecitazioni l'amministratore mi ha detto che mi avrebbe fatto sapere, la ditta continua indisturbata a far entrare le merci nel magazzino.

Causa anche il recente terremoto, stamattina sono scesa in cantina e ho trovato una profonda crepa nel muro a fianco del soffitto.

Cosa posso fare ? Ho fatto presente la cosa in assemblea ma l'amministratore mi ha risposto di stare tranquilla.

Io però sono stufa e ho anche paura che prima e poi crolli il soffitto.Devo avvertire il Comune dato che è un problema della pavimentazione del marciapiede?

Grazie e distinti saluti.

secondo lei si potrebbe estendere la polizza del condominio ai danni dei pini comprendendo radici, rami, aghi e all'incirca quanto ci costerebbe.

SE TROVATE UNA COMPAGNIA ASSICURATIVA DISPOSTA A COPRIRE IL RISCHIO NELLO SPECIFICO TUTTO SI PUO ASSICURARE MA DIRE QUANTO POTREBBE COSTARE NON NE AVREI LA MINIMA IDEA.

oppure sarebbe meglio per la sicurezza abbattere almeno quei due pini che si ergono sul tetto dei vicini?

SE COME DESCRIVE LE PIANTE POSSONO RAGIONEVOLMENTE CAGIONARE DANNO ALLE PARTI COMUNI, ALLE PROPRIETA' PRIVATE DEI CONDOMINI ED ADDIRITTURA A QUELLE DEI VICINI, CERTAMENTE SAREBBE OPPORTUNO CONSIDERARE L'ABBATTIMENTO OVVERO UN'ADEGUATA POTATURA.

e quanto ci costerebbe all'incirca?

PER IL COSTO DIPENDE MOLTO DA ZONA A ZONA NONCHE' DA UNA SERIE DI FATTORI QUALI AD ESEMPIO LA GRANDEZZA DELLE PIANTE, L'ACCESSIBILITA' AL SITO, ECC ... VI CONSIGLIO DI CONSULTARE UN GIARDINIERE SPECIALIZZATO.

per la potatura ogni quanto va eseguita?

IDEM COME SOPRA, CONSULTATE UN GIARDINIERE

ma i pini continueranno sempre a crescere o c'è un modo per ridurre la loro crescita o arrestarla?

LA POTATURA PERIODICA CONTIENE SENZ'ALTRO LA CRESCITA ESPONENZIALE DELLE PIANTE, ALTRI SISTEMI PER ARRESTARE LO SVILUPPO NATURALE DI UN ESSERE VIVENTE DEL REGNO VEGETALE NON CREDO ESISTANO ...

CON IL BENESTARE DELLA SIG.RA LUISA INTERESSATA ALL'ARGOMENTO, POSTIAMO D'UFFICIO UNA RICHIESTA PERVENUTACI VIA EMAIL RICORDANDO CHE NON VENGONO FORNITE CONSULENZE PERSONALI A TITOLO GRATUITO SE NON ATTRAVERSO IL PRESENTE FORUM.

"Abito in un appartameto con il mio fidanzato e nel giardino sottostante ci sono dei pini 5 davanti a me e tre dall'altra parte. questi pini danneggiano le case dei vicini; grondaie, tetti e con le radici stanno spaccando il passaggio alle nostre case. io sono un pò preoccupata perché alcuni di questi pini sono proprio sopra ai tetti dei vicini ed essendo molto alti saranno 10 metri penso sia pericoloso. inoltre mi spaventano le radici che non vorrei che andassero a spaccare la mia casa e quella dei vicini. secondo lei si potrebbe estendere la polizza del condominio ai danni dei pini comprendendo radici, rami, aghi e all'incirca quanto ci costerebbe. oppure sarebbe meglio per la sicurezza abbattere almeno quei due pini che si ergono sul tetto dei vicini? e quanto ci costerebbe all'incirca? per la potatura ogni quanto va eseguita? ma i pini continueranno sempre a crescere o c'è un modo per ridurre la loro crescita o arrestarla? qua tra poco diventeranno più alti del palazzo. graze per l'attenzione a presto luisa"

Le situazioni poste sono molteplici e complesse. Per elaborare una risposta generale ai tuoi quesiti premettiamo che il Condominio esiste a prescindere da una sua formale costituzione quando una proprietà risulta di 2 o più comproprietari e quindi le normative in merito sono sempre pienamente applicabili. Nel caso di lavori straordinari in mancanza di Amministratore, fermo restando che il singolo comproprietario può anticipare le spese qualora si tratti di interventi inderogabili ed urgenti con diritto di rivalsa nei confronti del Condominio ed onere della prova in merito, sarebbe buona norma convocare prima un'assemblea (lo può fare di iniziativa propria anche un solo partecipante al condominio in mancanza dell'amministratore) per deliberare la nomina dell'amministratore e decidere sui lavori da fare e sul relativo finanziamento e riparto della spesa in base alle quote millesimali.

Da quanto leggo, per il caso che descrivi la situazione è stata gestita diversamente con tutte le problematiche che questo comporta. Oltretutto la nomina dell'Amministratore votata da 3/7 Condomini potrebbe risultare invalida se non tutti gli aventi diritto sono stati invitati e se i 3 comproprietari in questione non rappresentino almeno 500 millesimi. Della nomina quale Amministratore devi senz'altro dare notizia formale (raccomandata con il verbale assembleare) agli assenti. Il potere di pretendere il versamento delle quote nel caso che descrivi (anche attraverso la procedura ingiuntiva) dipende molto da come sono stati gestiti i vari passaggi e quindi una risposta univoca non è possibile.

Buon Giorno,

In uno stabile di 2° piani, lastrico solare e 4 bassi con cortile di pertinenza interno  ho dovuto richiamare l'attenzione degli altri proprietari sulla pericolosità dei cornicioni cadenti, muri, scarichi fognari in perdita nonchè i 12 balconi della facciata esterna.

Tutti hanno manifestato l'intenzione di partecipare alle spese di riparazione urgenti tranne due di sette, purtroppo, le comunicazioni scritte  da me fatte brevi mano in fiducia e senza nessun preliminare firmato ( prima non ho avuto nessun problema hanno sempre pagato)  ha portato alla contestazione sul pagamento della prima parte dei lavori da me appaltati ed iniziati  con l'acconto erogato alla ditta  della quota  a me spettante  calcolata con la regola delle quote millesimali, pur non avendo deliberato l'attribbuzione legale di  tali quote (sono proprietario di tre dei quattro appartamenti, e di metà lastrico solare). Ho inviato a tutti, dopo la negazione dei pagamenti una R.R. con ricevuta di ritorno per costituire e legittimare il condominio e deliberare la costituzione del condominio e la nomina dell' amministratore interno, alla riunione prevista si sono presentati 3/7 dei condomini che mi hanno nominato amministratore. Pur potendo dimostrare la pericolosità per l'incolumità tramite foto e perizia fatte prima dei lavori, è possibile chiedere adesso le quote spettanti a tutti gli assenti contestatari legalmente ?  Inoltre,  prima di esigere con comunicazioni scritte sono obbligato legalmente a comunicare l'avvenuta mia nomina a tutti i condomini ?

Grazie anticipate

Gaetano59

Grazie Manuel,in questi giorni parlo con l'amm. e spero di risolvere il problema.

Ciao

Buongiorno Gianni

bisognerebbe innanzituitto capire quando (?)  è stato richiesto il decreto ingiuntivo. Normalmente le spese di registrazione sono inserite nell'atto ingiuntivo stesso al pari delle spese legali e degli interessi maturati sul capitale ingiunto. Se al tempo (3 anni fà!)  la registrazione non è stata materialmente eseguita (pagamento F23 e consegna dello stesso all'Agenzia delle Entrate ... e mi sembra sia questo il problema) la relativa spesa incombe sul Condominio che eventualmente può chiedere rivalsa dell'inadempimento a chi di competenza (Amministratore ??!!) ma non certo a te in qualità di nuovo proprietario. Spero di esserti stato utile.

Salve, sono nuovo del forum, vorrei chiedere aiuto in merito alla seguente problematica:
tre anni fa ho acquistato un appartamento,nell'atto con il vecchio proprietario è inserito che l'immobile viene lasciato libero da vincoli e spese pendenti, oggi dopo tre anni l'amministratore mi ha addebitato la "registrazione" di un decreto ingiuntivo fatto nei confronti del vecchio proprietario,volevo sapere se, visto che i debiti che hanno portato l'amministratore a fare il degreto ingiuntivo verso il vecchio proprietario sono stati sanati, è giusto che dopo tre anni la registrazione di tale atto venga attribuita a me? Non dovrebbe essere stato aggiunto nella richiesta del debito?
Chi può aiutarmi?
Grazie

Pur considerando che l'Amministratore condominiale viene talvolta investito di pretese e responsabilità che non gli competono, nel caso che descrive ritengo però che il comportamento del soggetto in questione vada un po' troppo oltre anche i limiti della buona educazione.

Il servizio di sgombero neve dalle parti comuni dovrebbe rientrare ex art. 1123 C.C. fra le "spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio" e garantire il migliore godimento delle cose comuni a tutti i condomini è una delle attibuzioni proprie dell'Amministratore ex art. 1130 C.C.

Purtroppo bisogna considerare che determinati servizi a livello condominiale devono generalmente essere approvati preventivamente (e di conseguenza prefinanziati) in sede di assemblea condominiale non avendo l'Amministratore libertà di ordinare lavori salvo che rivestano carattere d'urgenza.

Ecco che la calamità naturale giustificherebbe l'intervento urgente dell'Amministratore proprio in base ai principi sopra descritti. Di fronte all'inerzia dello stesso ritengo applicabile il disposto di cui all'art. 1134 C.C. e quale Condòmino ordinerei le spese necessarie al servizio di sgombero neve autonomamente salvo poi chiederne legittimamente il rimborso all'assemblea.

Salve sono Maria Grazia e ho un grave problema

abito in abruzzo a 750 metri slm e in questi giorni la neve ha riempito di neve il complesso in cui abito.

il complesso in questione ha 21 appartamenti (alcuni non venduti) e durante la stagione invernale siamo gli unici ad abitare in uno di questi appartamenti.

la neve ha coperto tutto il piazzale e i vialetti interni , è arrivata all'altezza di circa 2.5 metri e per uscire di casa (dal cancelletto ) abbiamo dovuto scavare un tunnel fino al cancello carrabile (distante circa 40 metri) e ogni volta che nevica di nuovo, il tunnel si ricopre e ricomincia tutto.

ha casa io ho mia madre di 90 anni 100% invalida riconosciuta.

3 giorni fa ho chiamato l'amministratore per informarlo dell'avvenimento e per chiedergli se poteva fare qualcosa e in risposta, cito testualmente , mi rispose "MI AVETE ROTTO I C*******I"

volevo sapere in che modo ora posso comportarmi e se si puo agire legalmente e in che modo

in attesa di risposta

grazie in anticipo

Maria Grazia

La nuova soglia prevista dalle disposizioni antiriciclaggio introdotte dal Decreto Legge 201/2011 convertito con Legge n. 214 del 22/12/2011 è di 999,99 euro. Dal 6 dicembre 2011 l'importo massimo consentito per trasferimenti di denaro contante e titoli al portatore, emissione assegni bancari e circolari in forma libera e saldi dei libretti al portatore è pertanto inferiore ai 1000 euro.

In materia condominiale e nell'ambito di uno stesso periodo di gestione, il condomino non puo' imputare il pagamento ad una rata piuttosto che ad un'altra in quanto il debito derivante dalla ripartizione delle spese condominiali viene considerato come debito unico ad esecuzione frazionata ecome tale non soggetto alle disposizioni relative all'imputazione di pagamento di cui all'articolo 1193 del Codice Civile.

Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 del Codice Civile, per decoro architettonico del fabbricato (bene comune!) deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture caratterizzanti il fabbricato stesso le quali imprimono all'edificio una determinata armonica fisionomia e specifica identità senza che si tratti necessariamente di un edificio di pregio artistico.

In linea generale l'alterazione del decoro architettonico ovvero un pregiudizio all'estetica del fabbricato si configura qualora l'intervento attuato (in questo caso disciplinato dall'art. 1122 del Codice Civile) determina un DEPREZZAMENTO DELL'INTERO FABBRICATO E DELLE UNITA' IN ESSO COMPRESE così come riconfermato dalla Cassazione con Sentenza n. 1286 del 25/01/2010.

Secondo il parere dello scrivente pertanto, l'ipotizzata sostituzione degli infissi (diverso materiale, stesso colore, foggia similare) presenterebbe un problema solamente nella foggia ovvero nel sostituire le tre ante esistenti con due ante ma ciò dovrebbe essere valutato in relazione al fabbricato e/o alla facciata interessata. Nonostante questo troverei estremamente difficile provare l'avvenuta alterazione del decoro architettonico in relazione al citato deprezzamento del fabbricato.

L'intervento di sostituzione degli infissi, così come ogni intervento riguardante la proprietà esclusiva, non necessità di preventiva autorizzazione assembleare. L'unico limite e responsabilità e che tali interventi non rechino danno alle parti comuni e/o di proprietà di terzi.

Se ritenesse di chiedere l'autorizzazione assembleare per stare tranquilla questa dovrebbe sessere deliberata all'unanimità ma, ripeto, non ritengo assolutamente sia necessaria salvo che il regolamento condominiale CONTRATTUALE disponga altrimenti.

Con il buon senso che dovrebbe sempre prevalere io darei semplicemente COMUNICAZIONE all'Amministratore o in mancanza agli altri Condomini lasciando loro (se particolarmente rognosi!) l'onere della prova che la sostituzione degli infissi pregiudica l'estetica del fabbricato.

Desidero sapere se posso sostituire gli infissi   in legno delle finestre  del mio appartamento sostituendoli  con infissi in PVC dello stesso colore (bianco) e sostituendo n. 3 finestre attualmente costituite da tre parti in vetro (c'è un vetro centrale fisso e due laterali apribili) con finestre costituite da due parti anzichè tre .

Questo altererebbe  leggermente l'estetica del condominio.

Nel caso in cui chiedessi l'autorizzazione dei condomini, questa dovrebbe essere data all'unanimità o basterebbe la maggioranza?

A cosa andrei incontro nel caso facessi questa variazione (tra l'altro poco visibile), senza avvisare nessuno?

Grazie!

AVVISO DAL FUTURO: Ieri 09/11 sul portone del condominio ritrovo un avviso di ACEA ATO 2  il quale avverte che il giorno dopo il 10/11 risulterebbe non pagata una fattura scaduta il 30/09 e pagata il  14/10. A detta dell'ACEA la fattura risulta regolarmente pagata il 18/10 e la raccomandata per affissione pubblica è normale prassi dopo che sono state inviate senza esito 3 solleciti per raccomandata, anche se l'affissione proveniva dal futuro, come è possibile inviare 3 raccomandate in 18 giorni? Ovviamente ho chiesto spiegazioni per iscritto all'ufficio reclami visto che appendendo un avviso sul portone esterno hanno causato un'assemblea di pianerottolo spontanea.

Oggi arriva un sollecito ENI per una fattura del 15/09 pagata regolarmente il 27/09 ed emesso il 20/10. Emettono gli avvisi ancora prima di avere dalla posta o dalla banca conferma dell'avvenuto pagamento? E' una cosa alquanto strana, in genere per fatture pagate con pochi giorni di ritardo (a volte anche in anticipo) il fornitore mette l'avviso sulla fattura successiva. L'opeatore del numero verde ENI dice che è consigliato invare il fax anche se il pagamento è avvenuto il giorno stesso della scadenza, ma inviare un FAX costa ovviamente, tempo e scatti telefonici.

Sembrano quasi affamati di soldi, se penso a come registrava i movimenti l'amministratore precedente, era facile che ripagava la fattura non sapendo dove ha messo il bollettino precedente.

Una proposta di revisione del regolamento condominiale può essere avanzata in assemblea condominiale (interessando magari preliminarmente del caso l'Amministratore) ma trattandosi di regolamento di natura contrattuale (circostanza che meriterebbe comunque un approfondimento) ogni variazione per essere valida necessità del consenso unanime.

Sul modo per far parcheggiare bene i condòmini non posso fornire suggerimenti ... in effetti non esistono leggi in tal senso ma resta la possibilità di appellarsi al Giudice dimostrando le proprie ragioni. L'uso della parte comune anchese diverso o più intenso è consentito purchè non limiti il godimento degli altri condomini: il rispetto di tale principio dovrà essere verificato sulla base della situazione reale che lamenta.

si tratta di regolamento contrattuale stilato 15 anni fa...il problema sussiste adesso perché vi parcheggia una macchina troppa grossa... anche dopo tutti questi anni è possibile impugnare il regolamento? E non c'è modo o legge che possa far parcheggiare bene i condomini? Il mio vicino rimane nel suo spazio, sfiora la linea di confine ma io non ho più il raggio di manovra... grazie

Sicuramente i singoli atti di vendita (ancorchè talvolta possano contenere imprecisioni!) sono una fonte più "importante" nel determinare reciprocamente  il diritto/dovere di ciascun Condòmino. Per quanto riguarda il regolamento condominiale sarebbe utile sapere se si tratta di regolamento contrattuale oppure assembleare. In ogni caso nessun regolamento di condominio, se non accettatto all'unanimità, può menomare il diritto soggettivo. Per la situazione che descrivi si necessita pertanto di ulteriori dettagli per formulare una risposta più esaustiva.

il mio vicino ha il parcheggio accanto al mio, o meglio sul suo atto di vendita quell'area risulta passaggio per entrare in garage, mentre il regolamento condominiale gli ha permesso di utilizzare anche quello spazio come parcheggio, il problema è che il mio vicino ha una macchina lunga quasi 5 metri e non potendola parcheggiare dritta, perché intralcerebbe il passaggio ad un altro condomino, la mette in diagonale arrivando a sfiorare la linea di confine con me e rendendomi difficilissima (a volte impossibile) l'uscita perché sull'altro lato ci sono delle colonne. Non c'è modo di farlo ragionare... che soluzione posso trovare dato che ila mia è una zona adibita a parcheggio anche sull'atto di vendita e la sua no? Cioè, è più importante il regolamento condominiale o l'atto di vendita? Grazie...