Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

La questione ha diversi elementi significativi di cui si deve tener conto. Prima di rispondere necessiterei di sapere quando è stato revocato l'ex Amministratore o meglio quando è stato nominato quello nuovo?

Chiesti i giustificativi mancanti al vecchio amministratore il 30/07, mi vedo arrivare nella mattina del 25/09/2010 (poche ore prima dell'assemblea dove hanno approvato tutto all'unanimità) una raccomandata dal ex. amministratore dove non fornisce nessun giustificativo, anzi in modo indiretto conferma di aver annotato due volte le medesime voci di spesa nel libro cassa.

I restanti giustificativi richiesti fa riferimento alla fattura n.26 emessa da lui in data 21/07/2010 per il saldo della quale aveva già prelevato dalla cassa del condominio in data 21/07/2010, ma indica quale saldo (timbro e firma dell'ex amministratore) la data 02/09/2010. Tale fattura la invia il 23/09/2010 e mi arriva con R/R il 25/09/2010.

Ovviamente nella risposta in cui chiedo il bonifico della disponibilità di cassa effettiva, ovvero i soldi che si è tenuto con il gioco delle tre carte nel registrare alcune uscite due o più volte, ho rifiutato la medesima fattura, soprattutto in quanto la ritengo irregolare e in caso di contenzioso per il recupero dell'ammanco di cassa potrebbe sembrare che abbia pagato tale fattura il 02/09/2010 in contanti.

Avendo rifiutato la fattura il 16 ottobre devo fare comunque F24 per la R.A. ? In questo caso è bene fare qualche segnalazione ad organi competenti, o basta la raccomandata in cui comunico che tale fattura è rifiutata in quanto irregolare fiscalmente, il dubbio è per il fatto che è indicata come pagata (cosa che non è corretta visto che non ho pagato tale fattura che si è auto pagato lui il 21/07).

Il conduttore non ha diritto ad una riduzione del canone se conosceva le manchevolezze e i vizi dell'appartamento ed era, perciò, perfettamente in grado di valutare la congruità del canone stesso in relazione allo stato dell'immobile.

Cassazione Civile, Sezione III, 13 maggio 2009 n. 11049

La distinzione tra locazione e comodato attiene al contenuto dell'obbligazione del titolare del diritto di godimento: nel comodato, infatti, l'obbligazione del comodatario ha per oggetto una prestazione di diligenza e di restituzione, mentre nella locazione la prestazione del conduttore, oltre a questi stessi comportamenti, ha come oggetto principale la corresponsione del corrispettivo.

Trib. Roma Sezione VI, sentenza del 5 marzo 2009

In tema di locazione, l'art. 1585, secondo comma, c.c. esclude che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, facendo salva la facoltà del conduttore di agire contro i terzi in nome proprio, senza impedire, tuttavia, al proprietario locatore di agire in proprio per ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subiti; ne discende che, qualora a carico dell'appartamento locato si verifichi un'infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante, il locatore gode di un'autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno.

Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 2010, n. 1693

Il rifiuto del condominio di pagare il corrispettivo trova concreta giustificazione nella gravita' dell'inadempimento dall'appaltatore, (nella specie, mancato rilascio della dichiarazione di conformità dell'opera realizzata ai sensi della norma in materia di sicurezza degli impianti), attenendo la prestazione da costui ineseguita ad una obbligazione prescritta dalla legge per la garanzia di corrispondenza dell'opera alla normativa di sicurezza.

Cassazione Civile, Sezione II, 22 febbraio 2010 n. 4167

In tema di spese sostenute dal condomino per conservare la cosa comune, quest'ultimo, ai sensi dell'art. 1134 c.c., può vantare il diritto al rimborso qualora ne venga dedotta e dimostrata l'urgenza, ovvero la necessità di eseguirle senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. Tale accertamento di fatto compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato.

Corte di Cassazione, Sezione II, Sentenza 15 giugno 2010, n. 14441

(Nella specie: interventi di manutenzione per la copertura del fabbricato al fine di evitare infiltrazioni di acque meteoriche agli appartamenti sottostanti)

Ove due fondi siano delimitati da un muro comune, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro medesimo, dal momento che su di esso, e sull'area di relativa incidenza, i proprietari confinanti esercitano la contitolarità del rispettivo diritto per l'intera estensione ed ampiezza. Di conseguenza ai fini della misurazione della distanza legale di una siepe dal muro comune, si deve avere riguardo alla facciata del muro stesso prospiciente alla siepe, e non calcolarsi detta distanza rispetto alla linea mediana del muro comune.

Cass. civ., sez. II, 27 aprile 2010, n. 10041

Il conduttore può rivolgersi direttamente all'amministratore e non al proprio locatore, per l'esame dei documenti giustificativi delle richieste di rimborso in forza del contratto di locazione, perché tale documentazione è custodita dall'amministratore che, eventualmente, è tenuto ad esibirla anche nel giudizio che dovesse essere instaurato tra il condòmino ed il proprio conduttore.

Sentenza di Corte di Cassazione del 4 giugno 1998 n. 5485

Il fondamento tecnico dell'applicazione dei principi e delle disposizioni del codice civile in materia di condominio anche ai complessi immobiliari è dato dalla relazione di accessorietà intercorrente tra beni e impianti di uso comune e i singoli edifici costituenti condominii distinti e autonomi. Non è pertanto necessario un formale atto costitutivo, il quale ha, invece, valore meramente dichiarativo della nascita del supercondominio.

TRIBUNALE DI BOLOGNA Sez. III, 23 febbraio 2007, n. 367

In un Supercondominio, l’assemblea, perché possa aversi una valida costituzione e quindi una corretta delibera, deve essere composta da tutti i diversi comproprietari degli edifici che compongono il Supercondominio. La Corte ha dichiarato nulla una norma del regolamento contrattuale di condominio che prevedeva che l’assemblea di un Supercondominio fosse composta dagli amministratori dei singoli condomini, o da singoli condomini, delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio. Pertanto, non sono derogabili e non possono subire eccezioni le norme sulla composizione e sul funzionamento dell’assemblea.

Cassazione Sez. II, N°15476 del 6/12/01

È nulla la delibera adottata da una assemblea di supercondominio, a maggioranza dei suoi componenti, istitutiva di un unico condominio tra i vari edifici interessati, in quanto lesiva del diritto di ciascun condomino di far parte del condominio costituito dal solo edificio in cui era proprietario di unità immobiliari; sono altresì nulle, di conseguenza, le delibere assunte successivamente da assemblee convocate come se esistesse un unico condominio, per deliberare su materie attinenti ai singoli fabbricati.

Cass. Civ. 11276 - 28/10/95 

Poiché non sono derogabili dal regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea, è nulla per contrarietà a norme imperative (artt. 1136, 1138 c.c.) la clausola del regolamento contrattuale che prevede che l'assemblea di un cosiddetto "supercondominio" sia composta dagli amministratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono.

Cass. civ., sez. II, 28 settembre 1994. n. 7894

Una deliberazione assunta alla voce "varie ed eventuali" non solo puà essere annullabile nel termine di impugnazione di 30 giorni dall'avvenuta conoscenza da parte del Condòmino che ne abbia interesse ma addirittura NULLA e quindi impugnabile senza lacun termine temporale.

Per il resto concordo con te: la voce "varie ed eventuali" nell'OdG dell'assemblea condominiale è un qualcosa in più che potrebbe tranquillamente essere omesso!| 

Per il diritto industriale è una cosa che renderebbe nulla qualsiasi assemblea e anche qualsiasi contratto, ma ho controllato e di fatti è solo sul filo del rasoio:

Secono  Trib. di Genova 29/6/99 la voce “varie ed eventuali” non comprende atti negoziali, ma si riferisce solamente a comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, solleciti, prospettazioni di problemi da istruire, risposte dell’amministratore e così via.

Non ne capisco il motivo, in quanto non serve mettere a verbale discussioni non inerenti ai punti dell'assemblea, nessuno vieta i parlare del più e del meno durante un assemblea e il mettere a verbale che non è corretto.

La delibera assunta comunque potrebbe rivelarsi annullabile e quindi soggetta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 cod.civ., decorso il quale la delibera non può più essere contestata.

Rimango di questo parere, e penso sia più una vecchia tradizione come molte cose assurde che ruotano attorno al mondo del condominio. Quindi una consuetudine per il diritto e una cattiva abitudine per me.

Le foni del diritto italiano hanno gerarchia è molto chiara:

1. Costituzione
2. Leggi costituzionali
3. Leggi ordinarie
4. Atti aventi forza di legge
5. Decreti legge
6. Decreti legislativi
7. Leggi regionali
8. Regolamenti dell’esecutivo
9. Regolamenti degli enti locali
10. Consuetudine

In esse non trovo decisioni di tribunali o di cassazione. La consuetudine è sempre all’ultimo posto e soggetta a forte gerarchia, ovvero non può essere contraria alle fonti superiori.

Un “varie ed eventuali” lede il diritto d’essere informato e quindi di prepararsi all’argomento che si discute e questo può anche essere la decisione di andare a “mangiare la pizza” con tutti gli altri condomini.

All'ordine del giorno dell'assemblea condominiale è assolutamente lecita (ovviamente se non è il solo punto in discussione) l'indicazione dell'argomento "varie ed eventuali".

Il problema nel senso in cui lo descrivi tu si pone qualora alla voce varie ed eventuali, senza che ne sia data quindi menzione precisa all'ordine del giorno, vengano deliberate spese e/o assunte decisioni di particolare rilevanza. Per prassi la voce "varie ed eventuali" viene utilizzata per le comunicazioni dell'Amministratore oppure per le segnalazioni dei Condòmini.

Ho appena consegnato la convocazione all’assemblea  a un condominio che aveva della documentazione delle passate amministrazioni e ho scoperto che era lui stesso amministratore in passato. Dei passati verbali né ho trovato solo uno e con un bel “varie ed eventuali” come discussione. Dell’approvazione di regolamento e tabelle millesimali non c’è il verbale, ma ho trovato la sola convocazione di assemblea straordinaria datata 12-11-2000 porta un punto 5 che è un “varie ed eventuali.

Se non erro un “varie ed eventuali” rende nulla non solo la convocazione, ma l’assemblea stessa e impugnabile da qualsiasi condomino senza termini e prescrizioni.

Il sangue trentino bolle a vedere superficialità simili … :D

Molto spesso me lo chiedo pure io!!!!

Ops!  Una piccola svista l'abbitudine di usare "*" ha portato all'errore...

Il mondo condominio è un fervore di discussioni sui forum, articoli, ed è affascinante. Ma mi chiedo il perché dello spropositato interesse per le sentenze di cassazione quando queste in Italia non fanno giurisprudenza e quindi praticamente, sono solo interpretazioni e come tali non hanno nessun valore legale?

Sembra quasi che ci sia un forte desiderio di avere un ordinamento giuridico Common Law come nei paesi anglosassoni dove le decisioni giurisprudenziali sono più importanti dei codici e dei decreti governativi.

Mentre in Italia in realtà, normalmente i giudici dei gradi inferiori tengono conto delle sentenze della suprema corte, ma non sono tenuti a farlo e non sempre lo fanno. La stessa Corte Suprema di Cassazione può decidere in modo completamente divergente sugli stessi argomenti.