Amministrazioni Condominiali by E-LABOR di Cont Manuel

Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un Condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva dei singoli condomini, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

Sentenza Cass. Civ. 01-07-2004, n. 12018, Sez. II

L'amministratore del condominio, nel redigere il piano di riparto delle spese tra condomini, deve attenersi alle tabelle approvate ed accettate finché queste non siano modificate e non può essere tenuto ad esaminare i titoli dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle, adeguando conseguentemente il riparto delle spese a tale valutazione, coinvolgente la posizione di tutti gli altri condomini. E’ ampiamente noto che le tabelle non sono attributive della proprietà ma sono atti di mera natura valutativa del patrimonio dei singoli condomini ai limitati effetti della distribuzione tra essi del carico delle spese condominiali e della misura delle partecipazioni e della formazione assembleare della volontà del condominio.
 
È’ pur vero che l'art. 1123 prescrive che le spese siano ripartite in proporzione della proprietà di ciascun condomino ma è anche vero che quando, e finché, esistono tabelle millesimali, adottate come criterio concreto della ripartizione delle spese, la violazione dell'alt. 1123 deve farsi valere impugnando le tabelle e chiedendone la modifica giudiziale e non impugnando il piano di riparto che sia stato redatto ed approvato conformemente ad esse.

Cass. Sez. II, Sentenza n. 16982 dell'18 agosto 2005

La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica dell’art. 1124 c.c. Il criterio di ripartizione prescinde dalla destinazione d’uso delle varie unità immobiliari.

Cass., sez. II, n. 432 del 12/01/2007

Ai sensi della sentenza 16.644 del 27 luglio 2007 la Cassazione ha stabilito che, rientrano nei calcoli per redigere le tabelle millesimali, anche i giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, così come anche autorimesse e cantine dei singoli condomini. Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative con un aumento del valore patrimoniale dell'immobile, naturalmente laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale. Quindi resta evidente che anche le imprese edili costruttrici del fabbricato, al momento della redazione delle tabelle, dovrebbero tener conto di tale principio al fine di una spartizione equa.

Cassazione 27 luglio 2007, numero 16644

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano, vale a dire delle tabelle millesimali, nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., non ha natura dichiarativa, ma costitutiva, in quanto ha la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini. La sentenza di revisione di tali valori, peraltro, in quanto sentenza costitutiva, non può provvedere sulla ripartizione di spese imputabili a periodi già decorsi e conseguentemente non può comportare condanna alla restituzione di eventuali maggiori somme pagate sulla base delle precedenti tabelle millesimali. Ne consegue che l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, opera ex nunc e non può avere efficacia retroattiva.

Tribunale di Monza Sez. I Sentenza del 17/03/2008

In allegato al presente post fornisco una proposta di revisione delle Vostre tabelle millesimali elaborata tenuto conto dell'esatto criterio codicistico per la determinazione delle tabelle di scala nonché delle osservazioni già illustrate nella precedente risposta per quanto riguarda la proprietà generale.

Ferme restando le superfici dei singoli vani e la parametrizzazione ed applicazione dei coefficienti di destinazione, piano, prospetto ed orientamento, per il calcolo delle superfici virtuali (e quindi dei millesimi di proprietà generale) è stato eliminato il coefficiente di "altezza".

La tabella di scala è stata revisionata tenuto conto dell'altezza dei 3 piani, escludendo cantina e garage accessibili autonomamente e condiderando la soffitta quale pertinenza diretta dell'appartamento al 1° piano.

Per quanto riguarda la traduzione matematica della frase “per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano” la formula è semplicemente esplicabile così: MILLESIMI UNITÀ / 2 mentre, per quanto riguarda l’espressione “per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo” la formula all’apparenza più complessa è la seguente: { [ ( PIANO UNITÀ / Σ NR. PIANI ) X 1.000 ] / UNITÀ NEL PIANO } / 2. La formula completa per il calcolo del riparto delle spese di scala (per ogni singola unità) è quindi sintetizzabile con la seguente espressione algebrica : { MILLESIMI UNITÀ +  { [ ( PIANO UNITÀ / Σ NR. PIANI ) X 1.000 ] / UNITÀ NEL PIANO } } / 2 la quale non è altro che una semplice media aritmetica.

Allegati
 REVISIONE TABELLE LORIX.pdf [1665 KB] :: Proposta revisione Tabelle millesimali

Nel regolamento si fa riferimento, al codice civile per le ripartizioni delle spese ...

N° appartamenti per piano 2

I piani sono 3 : piano interrato, primo piano (accesso strada), secondo piano e terrazza condominiale dove c'è la soffitta di un condomino.

Garage e Cantina (appartenenti a un solo condomino) sono separati dalle scale condominiali e con accesso indipendente lato strada.

Ti allego le tabelle presenti nel regolamento condominiale.

Allegati
 millesimi.pdf [1173 KB] :: Tabella Millesimi

Nei rapporti di condominio il riscaldamento costituisce oggetto di proprietà comune, così come prescritto dall’art. 1117 c.c. con la specificazione che il regime di comproprietà opera solo per la parte dell’impianto che rimane fuori dai singoli appartamenti. Pertanto, alla stregua di quanto detto, le condutture che si addentrano nelle unità immobiliari sono di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Tribunale di Milano, Sez. X ,Sent.enza del 21/02/2009

Il principio in base al quale il condomino, che si distacchi da un impianto centralizzato e fruisca di uno, proprio, autonomo, debba continuare, tra l'altro, a pagare le spese relative alla conservazione e manutenzione dell'impianto centralizzato, deve essere applicato anche con riguardo all'impianto idrico, anch'esso compreso tra le cose comuni di cui all'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. Ciò in base all'art. 1118, sec. co. c.c., per il quale il condomino non può rinunziando al diritto sulle cose comuni sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Corte d'Appello Roma Sezione 4 Civile, Sentenza del 17 giugno 2009, n. 2531

Mi ritrovo con due libri di cassa diversi del 2009, quello che non abbiamo approvato in assemblea (datato 1/7) e uno nuovo (datato 22/7) che il vecchio amministratore ha rifatto per il passaggio di consegne, non ci sono solo le aggiunte ultime (anche postume alle sue dimissioni) ma non coincidono in molte voci e i totali del saldo sono diversi anche la colonna (Rif.) che presenta numeri diversi. Praticamente devo spulciare tutti i giustificativi di spesa …

Stiamo sfoltendo le carte del vecchio amministratore del condominio, un ordine apparente che nasconde un caos spettacolare come l’attribuzione delle cantine e spese relative a un condomino piuttosto che a un altro condomino e via dicendo … Questo ha preso 30gg per mettere in ordine il casino alla bene meglio.

Comunque nelle spese ha aggiunto “adempimento passaggio consegne” trattenendo i soldi dalla cassa del condominio avuti dai condomini che hanno pagato la rata di giugno inviata il giorno dopo che si è chiesto di indire assemblea per rimuoverlo dall’incarico (paraculo) … tale somma non era stata comunicata in assemblea è regolare?

Capisco che si domandi “tot” per gestire il condominio e poi si metta a spesa tutto: 2 euro fotocopie – 1 euro a incasso dei bollettini sul proprio controcorrente postale, 2 euro per invio fax e cosi via …

Ciao Manuel,

La ripartizione delle spese della scala come va effettuata?

Sulle tabelle millesimali sono riportati i millesimi dell'appartamenti e a fianco i millesimi delle scale...

es. Mill tot  176,937 e Mill Scale 213,888

L'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce, né rende invalida, l'assemblea in seconda convocazione.

Trib. civ., sez. III, Bari, 22 ottobre 2007, n. 2384

In materia condominiale la violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare, a sua richiesta e secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale influenza anche il procedimento di formazione delle maggioranze assembleari e determina l'annullabilità della delibera di approvazione dei medesimi.

Corte di Appello di Roma, Sez. IV, 1 aprile 2009

In tema di condominio, le obbligazioni contrattuali sono assunte dall'amministratore quale legale rappresentante del condominio, con la conseguenza che obbligato all'adempimento è in generale il condominio. Ma se l'obbligazione sia assunta eccedendo i limiti del mandato e non intervenga ratifica da parte dell'assemblea condominiale, l'amministratore risponderà in proprio.
 
Ne consegue che l'amministratore risponderà in proprio dell'inadempimento del contratto di appalto per l'esecuzione di lavori straordinari sottoscritto senza avere avuto la cautelativa autorizzazione dell’assemblea.

Tribunale di Milano, Sentenza 9 giugno 2009 n. 7554

Il soggetto che assume la posizione di creditore degli oneri condominiali dovuti dai singoli condomini è solamente il condominio. Infatti tale qualità non può essere riconosciuta all'amministratore, il quale assume soltanto la veste di mandatario del Condominio per tutti i rapporti attinenti alla gestione delle cose e dei servizi comuni.

Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 7 maggio 2010, n. 11197